Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Nuova forma di comunicazione del venditore per i Homebuyers del distretto

da Benny L. Kass

Qui è il mio dilemma. Il 20 gennaio, ho ottenuto un accordo dell'elenco da un venditore ed ero fortunato ottenere un contratto di prezzi completi il 4 febbraio 2007. L'acquirente del contratto è stato fornito della dichiarazione di comunicazione del venditore allora in atto.

Poiché il compratore non è andato al regolamento ancora, devo fornire la nuova forma a quell'acquirente? Sono interessato che l'acquirente può ottenere “il rimorso del compratore„ ed usare la nuova forma come giustificazione per rescindere il contratto.

Potete raccomandarli come occuparti di questa situazione?

Risposta: Siete corretto. Il 9 febbraio 2007, il reparto di CC del consumatore e gli affari regolatori (DCRA) lo hanno pubblicato la dichiarazione di comunicazione del venditore modificato nel registro del distretto di Columbia, in modo da significa che il requisito fornire la nuova forma è entrato in vigore a quella data.

In primo luogo, devo correggere una delle vostre dichiarazioni. Secondo le regolazioni promulgate da District (un capitolo 27, §2708.13 di 17 DCMR), “dal venditore, non il mediatore e non l'azienda di amministrazione, il condominio, il cooperativo o l'associazione domestica dei proprietari„ è richiesto per completare il formulario.

Se i beni in questione consistono di un'- quattro unità residenziali e la transazione coinvolge una vendita, lo scambio, la vendita della terra di rata, un leasing con un'opzione all'approvvigionamento, o qualunque altra opzione all'approvvigionamento, la forma di comunicazione deve essere fornita ad un compratore potenziale. Ci è un avvertimento interessante a questo requisito, vale a dire che l'acquirente deve esprimere un interesse, nella scrittura, risedere nei beni in questione. Questo requisito sarà trovato normalmente nel contratto di vendite in se.

Ci sono un certo numero di esclusioni, tuttavia. Il requisito di comunicazione non si applica nelle seguenti situazioni:

 

• la corte ha ordinato i trasferimenti;

   

• vendite di preclusione;

   

• un trasferimento da un fiduciario (quali un rappresentante personale, un guardiano o un conservatore) se la persona che trasporta i beni non stesse occupando personalmente i beni;

   

• trasferimenti fra i genitori ed i bambini, o da uno sposo in un altro e

   

• la vendita dei beni recentemente costruiti che non sono stati vissuti mai dentro.

Generalmente, la dichiarazione di comunicazione deve essere fornita ad un acquirente potenziale in tutte le altre circostanze.

Anche se la nuova forma contiene più informazioni dettagliate circa i beni, è più facile da leggere ed è più logico di quello precedente. Consiste di molti sottotemi suddivisi in quattro zone generali: stato strutturale, condizione di gestione dei sistemi dei beni, apparecchi e dispositivi ed esterno e questioni ambientali. Per tutti gli scopi pratici, tuttavia, la sostanza di entrambe le forme è la stessa.

Che diritti un compratore potenziale ha secondo la legge?

Quando il compratore è dato la dichiarazione di comunicazione, ha cinque giorni di calendario où rescindere il contratto di vendite dando avviso scritto al venditore. Tuttavia, questa destra terminare è rinunziata a se non si è esercitata prima:

 

• il compratore fa una domanda per un mutuo ipotecario ed il prestatore rileva nella scrittura che la destra annullare terminerà quando la domanda di prestito è fatta;

   

• il regolamento sui beni avviene, o

   

• la persona con un leasing con un'opzione all'approvvigionamento comincia ad occupare i beni.

Dovrebbe essere notato che il venditore di un'unità del condominio, dell'appartamento del cooperativo, o di una casa in un'associazione domestica dei proprietari è costretto soltanto a rilevare le informazioni quanto all'unità o alla casa e non gli elementi comuni o le zone comuni fuori dei beni realmente che sono venduti.

Può un compratore contare sulle comunicazioni fornite dal venditore? Quella è una domanda legale dura che le corti nel distretto di Columbia ancora non hanno richiamato. La forma specificamente specifica quella:

Questa dichiarazione non è una garanzia affatto del genere dal venditore o da alcun agente che rappresenta il venditore in questa transazione e non è un sostituto per alcuni controlli o garanzie che il compratore può desiderare per ottenere.

Tuttavia, la dichiarazione è una comunicazione dal venditore dei difetti o delle informazioni realmente conosciuti dal venditore. Di conseguenza, mentre i compratori sono incoraggiati forte ad ottenere un ispettore domestico indipendente ed a fare il loro contingente del contratto di vendite sulla ricezione del rapporto d'ispezione favorevole, il fatto rimane che se il venditore fa le affermazioni sbagliate materiali o le omissioni nella comunicazione si formano, il compratore può avere un caso legale.

Avete chiesto alla domanda se la nuova forma di comunicazione dovrebbe essere fornita agli acquirenti del contratto, anche se già hanno ricevuto la vecchia forma. Connie Maffin, la sedia della cartolina della proprietà immobiliare di CC, raccomandata me che “sta incoraggiando tutto immediatamente ad usare la nuova forma sui nuovi ed elenchi attuali.„ Secondo Maffin, la legge è in effetti ed anche se la cartolina immediatamente non farà rispettare le violazioni in futuro immediato, i venditori sono tenuti a honor la legge.

Fa questa media che un compratore che ha ricevuto una seconda forma ha altro “morso alla mela„ per rescindere il contratto? Quello è un altro aspetto legale che non ha risposta definitiva. Poiché la nuova dichiarazione di comunicazione è sostanzialmente simile nel soddisfare alla vecchia forma e poiché il compratore potenziale già ha avuto l'occasione annullare quando ha ricevuto la più vecchia forma, una forte discussione può essere fatta che la corte non consentirà la chiusura. Ed i venditori ed i compratori dovrebbero consultare il loro proprio consulente legale per consiglio legale più specifico.

La controversia è costosa, che richiede tempo e sempre incerta. Ma la conformità with la legge è l'marchio di garanzia del nostro sistema legislativo, in modo da la nuova forma deve essere fornita a tutti gli acquirenti potenziali, anche se attualmente sono sotto contratto.

La l$signora Maffin ha promesso che la forma presto sarà disponibile sul Web site di DCRA.