Consulente legale di alloggiamento: È ci concorrenza fra le aziende della proprietà immobiliare da Benny L. Kass
“La concorrenza fornisce i prezzi più bassi dei consumatori americani, i servizi di migliore qualità e la maggior scelta. Nell'industria residenziale della proprietà immobiliare, la concorrenza è estremamente importante perché comprare o vendere una casa è una delle operazioni che finanziarie più importanti un consumatore intraprenderà mai.„ Tuttavia, la concorrenza nell'industria di mediazione della proprietà immobiliare è stata ostacolata come conseguenza di un certo numero di fattori, malgrado il fenomeno recente del Internet e di altri progressi tecnologici. Tali fattori comprendono i provvedimenti presi da alcuni mediatori della proprietà immobiliare, legislature di condizione e perfino commissioni della proprietà immobiliare. Quella è una delle molte conclusioni di un rapporto recentemente pubblicato avente diritto, “di una concorrenza nell'industria di mediazione della proprietà immobiliare,„ pubblicato in aprile 2007, dalla Commissione commerciale federale e dal reparto degli Stati Uniti della giustizia. Il rapporto è lungo e fornisce un'analisi completa di come una transazione tipica della proprietà immobiliare continua -- a partire dal tempo un proprietario domestico decide di immettere la sua casa sul mercato fino a che il closing/regolamento non avvenga. Ci sono due categorie di professionisti di mediazione della proprietà immobiliare: mediatori e agente. Secondo il rapporto unito, “… gli agenti funzionano direttamente con i consumatori ed i mediatori sorvegliano gli agenti.„ Secondo i 2006 che l'indagine ha effettuato dall'associazione nazionale degli agenti immobiliari, 84 per cento dei consumatori impiegare un mediatore della proprietà immobiliare per aiutarlo per vendere la loro casa. Il venditore firma “un accordo dell'elenco,„ che è un contratto fra il mediatore ed il venditore. Ciò spiega i termini e condizioni generali -- compreso la commissione da caricare se la vendita della casa. Secondo lo studio di FTC/DOJ, ci sono tre tipi principali di accordi dell'elenco. - “diritti esclusivi di vendere,„ che sono il più comune. Qui, il mediatore dell'elenco riceverà una commissione se la casa è venduta durante il periodo dell'elenco, senza riguardo a chi trova un compratore per la casa;
- “agenzia esclusiva.„ Nell'ambito di questa disposizione, il mediatore dell'elenco riceverà una commissione se qualunque mediatore riesce nell'individuazione del compratore. Tuttavia, non c'è nessun pagamento dovuto se il venditore trova un compratore.
- “un elenco aperto.„ Il mediatore ha la destra vendere la casa, ma non è esclusiva. Se altri mediatori -- o il homeseller in se - i ritrovamenti un compratore, il mediatore dell'elenco non riceve una commissione.
Il rapporto continua a discutere l'un certo numero a che cosa si riferisce come modelli aziendali “non tradizionali„. Includono: - Mediatori di sconto di servizio completo. Offrono i compratori ed i venditori completano i servizi di mediazione della proprietà immobiliare ai prezzi più basso delle tasse di commissione prevalenti. Come esempio, il rapporto spiega che “un mediatore di sconto può offrire tutti servizi forniti da un mediatore tradizionale per una commissione di 3 o 4 per cento in una zona dove 6 - 7 per cento nella tariffa prevalente.„
Alcuni mediatori -- dove non proibito da legge -- offrirà gli abbuoni quali contanti, certificati di regalo o cedole e buoni ai loro clienti come un incitamento ad averli firma in su come cliente. Il rapporto entra in analisi dettagliata del valore degli abbuoni. “… restituendo la moneta ai compratori domestici, abbuoni può anche avvantaggiare i venditori domestici, perché i compratori avranno più da spendere sulla casa in contrasto con i pagamenti di commissione.„ Ma parecchie condizioni proibiscono i mediatori dalla fornitura degli abbuoni ai consumatori. Lo studio ha determinato che “i divieti di abbuono inibiscono il prezzo che sconta e quindi nuoce ai consumatori.„ Infatti, in marzo di 2005, il reparto della giustizia ha archivato un vestito antitrust civile contro la Commissione della proprietà immobiliare del Kentucky, sostenente che le relative regolazioni che hanno proibito i mediatori del Kentucky dalla fornitura rimborsa la concorrenza limitata in quella condizione. Secondo il rapporto, il caso è stato depositato parecchi mesi più successivamente ed ora gli abbuoni sono consentiti. Supplementare, il reparto di giustizia ha studiato i simili divieti in altre condizioni, con successo apparente persino prima che dovesse archivare una causa. - Mediatori di Web site dell'ufficio (VOW) virtuale. Secondo lo studio, “i voti sono Web site del Internet con cui i mediatori offrono i servizi di mediazione in linea ai loro clienti registrati. La caratteristica unica degli operatori di VOTO è che questi mediatori offrono ai loro clienti la capacità di cercare in linea stesse (informazioni di servizio dell'elenco multiplo) che altri mediatori forniscono al loro cliente con altro trasportano i metodi, quali la consegna di mano, la posta, il fax o il email„
- Web site. Nel commercio della proprietà immobiliare, un auto-venditore è conosciuto come FSBO -- “per la vendita dal proprietario.„ Anche se come discusso più presto, una grande percentuale dei venditori domestici userà un professionista della proprietà immobiliare, ci sono molti venditori che preferiscono provarli da sè. Lo studio segnala che ci sono un certo numero di aziende che offrono i servizi per aiutare i venditori di FSBO. Alcuni Web site riscuotono una tassa piana (nella gamma di $300) che permette che un venditore domestico “invii le foto di colore, giri virtuali e 3.000 descrizioni di parola che sono reperibili dai compratori domestici potenziali.„
Il Internet ora svolge un ruolo importante nell'acquisto e nella vendita della proprietà immobiliare. Le organizzazioni quali Craigslist, appena proprietà immobiliare o Zillow forniscono l'assistenza utile ed informativa, quindi permettente che i compratori potenziali cerchino il fotoricettore dalla casa o dall'ufficio, senza dovere spendere tutto il giorno la domenica che vaga dalla casa alla casa. Ma malgrado queste innovazioni, il rapporto unito ha concluso che rimane molti ostacoli a realizzare più “la concorrenza robusta„ nel mercato della proprietà immobiliare. Via il sommario, questi includono: - limitazioni legislative e regolarici su concorrenza, quali le leggi di anti-abbuono che ancora esistono in una manciata di giurisdizioni, o requisiti di autorizzazione delle aziende che fanno pubblicità a e lavorano esclusivamente per FSBOs.
- uso dei servizi dell'elenco multiplo. Nella preparazione per questo studio, il FTC e il DOJ hanno tenuto un'officina, dante a parte interessata l'occasione spiegare le loro preoccupazioni. Secondo lo studio, “i partecipanti dell'officina hanno segnalato come norme di qualche MLS discriminano contro i mediatori che prendparteono agli elenchi esclusivi dell'agenzia…. La condizione di polizze o di norme… che le informazioni sulle case non sono permesse essere messe a disposizione sui Web site popolari della proprietà immobiliare a meno che i contratti di elenco siano la destra esclusiva a vendita….„
- “dirigendo.„ Ciò coinvolge le situazioni era un mediatore o l'agente rifiuta di cooperare con un altro professionista della proprietà immobiliare, non mostrando ai loro clienti determinate case in cui l'agente non abbia ricevuto una commissione -- o non ricevere come grande una commissione che ottengano da altre case. Un mediatore della proprietà immobiliare, che possiede una mediazione non tradizionale, spiegato:
“Ho fatto personalmente ai mediatori/dire agenti i venditori potenziali che nessuno mostrerebbero al mio elenco…. Ho avuto mia… I rubata segni persino ho avuto un agente che è stato ridicolizzato in pubblico per essere un mediatore di sconto ad un evento pubblico dell'agente immobiliare….„
Cinque conclusioni sono fatte dal rapporto unito. - Il governo dovrebbe controllare il comportamento del cooperativo delle associazioni private dei mediatori della proprietà immobiliare, “e portare le azioni di applicazione in circostanze adatte.„
- Il FTC ed il reparto di giustizia se “continuare a fornire ai legislatori di condizione ed ai regolatori di industria informazioni riguardo alle conseguenze competitive della legislazione e della regolazione della condizione a che minacciare o già a limitare la scelta del consumatore o della concorrenza„
- I legislatori di condizione ed i regolatori di industria “dovrebbero studiare la possibilità di abrogare le leggi attuali, norme e le regolazioni… quella scelta di limite e diminuire l'abilità di nuova mediazione modella… per fare concorrenza….„
- I regolatori di industria e di governo “dovrebbero promuovere la comprensione del consumatore delle opzioni del mercato.„
- I regolatori di industria e di FTC/DOJ se “valutare la possibilità di studio empirico sull'industria di mediazione della proprietà immobiliare.„
Il rapporto è un interessante e un informativo colto. Può essere particolarmente utile ai homesellers ed ai homebuyers, poiché spiega in facile capire i termini il processo -- ed i trabocchetti -- quale incontreranno durante il processo. Se questo è ancora un altro rapporto che raccoglierà la polvere sulle mensole del regolatore deve ancora essere determinato. (Il rapporto completo può essere trovato scattandosi qui) |
