Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Funzionando con i professionisti della proprietà immobiliare

da Benny L. Kass

Chi prepara questo contratto? Che professionisti della proprietà immobiliare noi (dovremmo) lavorano con e quando facciamo li ottengono addetti alla transazione?

Risposta: Quella è una domanda eccellente. Spesso, quelli di noi nell'arena della proprietà immobiliare tendono a dimenticare che molta gente -- particolarmente home-buyers di prima volta -- non avere comprensione reale del processo della proprietà immobiliare.

Ci sono un certo numero di giocatori addetti alla proprietà immobiliare residenziale, ciascuna di chi hanno interessi differenti ed intraprendono le funzioni differenti.

Esaminiamo questo getto dei caratteri:

Venditore: Il venditore è interessato nell'ottenere il prezzo più elevato di mercato per la casa. Mentre alcuni venditori possono scegliere provare a vendere la loro casa senza usando un agente immobiliare, nella maggior parte dei casi il venditore firmerà un accordo dell'elenco con un'azienda di mediazione della proprietà immobiliare, dante la proprietà immobiliare broker la destra esclusiva introdurre e vendere la casa sul mercato.

Mediatore della proprietà immobiliare: Un mediatore è conceduto una licenza a dalla condizione (o dal distretto di Colombia) ed è autorizzato a condurre il commercio di vendita della proprietà immobiliare -- sia commerciale che residenziale. Tipicamente, un mediatore avrà agenti lavorare per lui/lei e questi agenti sono spesso la gente che si siede sulle case aperte e mostra i beni del venditore ai compratori futuri.

Agenti immobiliari: Gli agenti devono anche essere conceduti una licenza a per esercitarsi nella proprietà immobiliare. Nella maggior parte delle giurisdizioni durante gli Stati Uniti, per stare bene ad un mediatore, l'agente deve essere conceduto una licenza a per un numero dell'insieme degli anni.

Compratore: Voi e la vostra moglie, che sono sconosciuti nel mondo complesso della proprietà immobiliare. Tutti troppo spesso, compratori cessano in su il pagamento tutto, dai supplementi nascosti del prestatore così come alcune spese illegali.

Lenders: Lenders è la gente che presta i compratori la moneta per approvvigionare la loro casa. Lenders si preoccupa soprattutto delle quote di mercato (il termine tecnico è “rendimento„). La maggior parte dei prestatori sono legittimi; tuttavia, ci sono prestatori predatori che predano letteralmente ai compratori non sofisticati, facenti i mutui ipotecari che sono destinati - da inizio stesso - per venire a mancare, quindi inducenti la casa ad essere venduto ad una vendita di preclusione.

Lenders richiederà un compratore per firmare un vaglia cambiario e un documento legale della fiducia. L'ultimo - che è registrato sulle annotazioni di terra nella giurisdizione dove i vostri beni sono individuati - è l'obbligazione per il prestatore ed inoltre si riferisce a poichè “un credito ipotecario„. Quando comprate la vostra casa ed ottenete un prestito, riceverete un documento legale ai beni. Allora redigerete la casa nella fiducia ad un amministratore selezionato dal prestatore. Se stabilizzate sui vostri obblighi di prestito, l'amministratore ha i diritti legali di vendere i vostri beni ad una vendita di preclusione. Eventualmente, mai sentirete dall'amministratore fino a che non paghiate fuori dal vostro prestito e non libererete il documento legale di fiducia dalle annotazioni di terra.

Avvocato della proprietà immobiliare: come compratore, avete la destra mantenere un avvocato della vostra scelta per rappresentarlo durante l'intera transazione - dal negoziato per contratto con il regolamento. La partecipazione degli avvocati varia dalla condizione alla condizione. In alcune giurisdizioni, l'avvocato ottiene soltanto implicato se i problemi presentano; in altre condizioni (quale nell'area metropolitana di Washington) gli avvocati ottengono spesso mantenuti ad uno stadio precoce, solitamente prima che un contratto sia concluso in. L'avvocato inoltre raccomanderà i compratori quanto al migliore senso prendere il titolo. Se siete singolo, comprate come “solo proprietario„. Se siete sposato, il vostro migliore metodo è di prendere il titolo come “inquilini dall'interezza„. Ciò è la più forte forma di protezione; Ulteriormente, se ci è un giudizio monetario della corte contro soltanto un partito, la casa non può essere venduta per soddisfare quel giudizio. Deve essere notato, tuttavia, che parecchi anni fa, la Corte suprema ha permesso che il IRS rompesse gli inquilini dall'interezza quando ci era un pegno di imposta contro appena uno dei partiti. (Mestiere degli Stati Uniti v, 2002).

Se siete acquisto con un amico o socio nazionale, ci sono due sensi prendere il titolo: inquilini uniti o inquilini il in comune. Dovreste discutere la vostra situazione personale con il vostro avvocato per determinare quale è il migliore itinerario da prendere.

Azienda di titolo/avvocato di regolamento: quando siete definitivo pronto a comprare la vostra casa, dovrete usare un'azienda di titolo o un avvocato di regolamento. Al regolamento - anche chiamato “chiudersi„ -- tantissimo mosto delle carte ha firmato dal compratore e dal venditore. Il venditore firma un documento legale, che trasporta i beni ai compratori ed anche la dichiarazione di regolamento (affettuoso denominata un HUD-1). Il compratore firma i documenti di prestito, una verità nella dichiarazione di prestito, un mazzo di affidavit e forme di comunicazione, così come il HUD-1. I ricavati di vendite sono raccolti dall'azienda di regolamento che fa gli sborsi adatti. Se il venditore ha un credito ipotecario corrente, quello sarà pagato fuori. Le spese di governo -- quali le tasse di trasferimento e di annotazione -- essere paid, così come tutte le commissioni della proprietà immobiliare. Il saldo dei ricavati di vendite allora sarà girato al venditore.

Ciò suona complessa e per il debuttante è confusionaria e spesso intimidating. Ma i vari professionisti della proprietà immobiliare hanno quotato sopra possono essere utili. Dovete tenere presente, tuttavia, che con l'eccezione di un avvocato specificamente ha mantenuto dal compratore, la maggior parte degli altri giocatori hanno un obiettivo di base in mente: fare la vendita ed ottenere la commissione.

Avete chiesto quando dovreste studiare la possibilità di impiegare un professionista per aiutarlo. Qui sono i miei suggerimenti.

Dovreste in primo luogo metterti in contatto con un prestatore di credito ipotecario e determinate la somma di denaro approssimativa che potete prendere in prestito confortevolmente. Non volete trovare la vostra “casa di sogno„ per imparare soltanto dopo che il fatto che non potete qualificare appena per un prestito su quella casa. Molti prestatori lo daranno che cosa è conosciuto come “una lettera di comodità„ -- cioè una dichiarazione che siete qualificato approvvigionare una casa fino ad una certa somma. Lo ammonisco di non indicare che lettera a chiunque (tranne forse il vostro avvocato) fino a dopo avete firmato un contratto di vendite.

Perché? Supponiamo che la lettera di comodità dice che potete qualificarti fino ad un approvvigionamento $500.000. Perché fornire quella comunicazione preliminare ad un venditore? Se il venditore sa che potete qualificarti fino a quell'importo, le vostre probabilità di negoziazione del prezzo più basso sono diminuite significativamente.

Dopo, dovreste osservare intorno ed individuare la casa che gradite. Se volete assumere il mediatore “del compratore,„ che è la vostra scelta. Ma assicurar che l'accordo che firmate con quel mediatore in alcun senso non lo obblighi a pagare quel mediatore; se firmate un contratto, il mediatore del compratore sarà pagato dal venditore, con una spaccatura della commissione con il mediatore dell'elenco.

Ulteriormente, mentre può essere legale, suggerisco vivamente che mediatore/agente del vostro compratore per non essere con la stessa azienda della proprietà immobiliare che ha l'elenco dal venditore. Nel mio parere, la possibilità di un conflitto è appena troppo grande, in modo da perché introito che chance?

Ora avete individuato la casa che volete comprare. Il vostri mediatore/agente (o il mediatore del venditore se non siete rappresentato) preparerà un contratto di vendite per voi al segno. Quello è quando dovreste mantenere un avvocato per esaminare il contratto. L'avvocato lo aiuterà nella comprensione dei tutti termini di contratto, così come l'inclusione delle protezioni per voi.

Per esempio, è il contratto contingente sul vostro ottenere un controllo domestico soddisfacente da un ispettore della vostra scelta? È il contratto contingente sulla casa che valuta al prezzo di contratto? Nell'odierno mercato, la valutazione ordinata dal vostro prestatore può essere più bassa del prezzo di contratto e potete dovere fornire più moneta per andare alla chiusura.

Il processo prende tempo, la pazienza e la conoscenza. Un buon professionista può lisciare il percorso verso un riuscito approvvigionamento.