Consulente legale di alloggiamento: Un iniettore su tasse della proprietà immobiliare da Benny L. Kass
“Certamente, ci è progresso. L'americano medio ora paga il doppio fuori nelle tasse come precedentemente ha ottenuto negli stipendi.„ -- (H.L. Mencken) È ancora tempo di imposta. In appena 101 giorno a partire dall'oggi, le nostre dichiarazioni dei redditi saranno dovute. 15 aprile questo anno cade la domenica, in modo da convinciamo un giorno supplementare per procrastinare. Realmente, se vivete il distretto di Columbia, il Maryland, in Maine, il Massachusetts, il del New Hampshire, New York, o il Vermont, ottenete l'un giorno supplementare fino al 17 aprile. Secondo il contrassegno Everson, il commissario dell'amministrazione fiscale, “pagando le tasse è un fondamento unifying di esperienza alla democrazia ed alla norma di legge.„ Cioè per evitare le pene, interesse -- e possibilmente periodo di detenzione -- tutti i proprietari domestici americani devono la una o la altra lima la loro dichiarazione dei redditi o ottenere un'estensione. La legge permette che i contribuenti ottengano un'estensione di sei mesi automatica (fino al 15 ottobre 2007) ma soltanto se archivate no più successivamente le forme 4868 della scadenza del 16 aprile (o diciassettesimi). In ultime settimane di dicembre, il congresso ha promulgato la Legge di sgravio fiscale e di sanità di 2006. Molte delle forme che il IRS già aveva pubblicato devono essere cambiate come conseguenza di alcune delle disposizioni di questa nuova legge. Per ottenere un buon colto su questi cambiamenti, andare ad irs.gov e scattar sopra “che cosa è caldo.„ Così stare attento ad ottenere le informazioni più recenti e le forme più correnti. Il IRS valuta che il tempo medio prenderà i contribuenti di non-commercio per archivare i 1040 che la forma è di circa 24.2 ore. Tuttavia, secondo quell'agenzia di imposta, “la più grande componente della difficoltà di tempo per tutti i contribuenti è conservazione record, in contrasto con completamento della forma e l'osservazione. Così delle 24.2 ore riferite sopra, per completare il formulario prenderà soltanto 3.3 ore, ma 14.6 ore di conservazione record. (Pubblicazione di IRS intitolata “2006 1040 istruzioni.) Buona fortuna! Dovreste cominciare questo pomeriggio e sperate che siate pronto entro la scadenza. Due correzioni significative di imposta del homebuyer sono state promulgate il mese scorso. L'esenzione principiante del homebuyer di fino a $5000 è stata reintegrata per il distretto dei residenti della Colombia ed i proprietari domestici che ottengono un mutuo ipotecario questo anno e sono tenuti a pagare un premio di assicurazione di credito ipotecario potranno dedurre quei pagamenti come “interesse da contratto ipotecario„ quando archivano la loro dichiarazione dei redditi 2007. Queste emissioni saranno discusse più successivamente in questa serie di articoli di imposta. Se avete bisogno dell'assistenza con le vostre dichiarazioni dei redditi, avete parecchie opzioni. Prima scelta: mantenere un ragioniere professionista di imposta. Mentre questo gli costerà una certa moneta, poiché le emissioni di imposta sono complesse, il costo sarà buono degno esso -- ed inoltre, se dettagliate potete dedurre il costo per questo CPA. Se siete un limatore a basso reddito di imposta, ci sono cliniche basse indipendenti di imposta sul reddito (LITCs) che forniranno la rappresentazione per una carica libera o per nominale. La pubblicazione 4134 di IRS, intitolata “lista della clinica del contribuente di reddito basso„ gli fornirà le informazioni sulle cliniche nella vostra zona. (Irs.gov e scattano sopra le pubblicazioni.) Ulteriormente, all'interno del IRS è un'organizzazione indipendente denominata il servizio del fautore del contribuente. Secondo il IRS, questi impiegati “aiutano i contribuenti che stanno avvertendo il danno economico, che sta cercando l'aiuto nei problemi di risoluzione di imposta che non sono stati risolti attraverso le scanalature normali, o che credono che un sistema o la procedura di IRS non sta funzionando come dovrebbe.„ (Istruzioni della pubblicazione “2006 - 1040 di IRS, alla Pagina 6). Potete metterti in contatto con il servizio del fautore del contribuente denominandole gratuite a 1-877-777-4778 o archivando la forma 911, intitolata “domanda di ordine di assistenza del contribuente con il IRS. Per ottenere una copia di questa forma ed ottenere più informazioni sul servizio, vanno ad irs.gov/advocate. Questa serie di articoli dovrebbe aiutare il proprietario domestico nella comprensione delle leggi di imposta della proprietà immobiliare -- sia residenziale che investimento -- in moda da poterlo approfittare voi di ogni beneficio di imposta che è disponibile. Tenere presente che se siete nella staffa dell'imposta federale di 25 per cento, per esempio, per ogni dollaro che supplementare potete dedurre legalmente, voi conserverà circa 25 centesimi che non deve andare allo Zio Sam. Questa staffa è per i contribuenti sposati, che archivano insieme ed utile fra $61.300 e $123.700 all'anno. Le nostre leggi fiscali sono complesse e ci sono un certo numero di definizioni e di concetti che devono essere capiti: - “base„ -- il costo iniziale dei beni, più tutti i miglioramenti avete fatto nel corso degli anni.
- “utili lordi„ -- la differenza fra che cosa originale avete pagato la vostra casa ed il prezzo di vendite.
- “utile netto„ -- dovete sottrarre tutti i miglioramenti che avete apportato ai beni ed anche qualunque commissioni della proprietà immobiliare pagate quando avete venduto i beni. La linea inferiore utile netto inoltre è chiamata “reddito di capitale.„
La proprietà domestica è ancora il grande sogno americano e continua ad essere incoraggiata dal nostro codice dell'imposta federale. Considerare questo piano d'azione tipico: in 1975, avete comprato il vostro primo domestico per $35.000. Voi ed il vostro sposo hanno avuto tre bambini ed il vostro primo domestico era appena troppo piccolo. Avete venduto la vostra casa per $80.000 ed avete comprato un altro per $95.000. I vostri utili -- non prendendo nelle spese di considerazione, nei miglioramenti, o nelle commissioni della proprietà immobiliare -- erano $45.000. Ma poiché potevate allora approfittare di un beneficio di imposta conosciuto come “il ribaltamento,„ non avete dovuto pagare la tassa su questi redditi di capitale. Il ribaltamento completamente si è eliminato quando il Presidente Clinton ha firmato in legge la Legge di rilievo del contribuente di 1997. Come sarà veduto in colonne successive, i proprietari domestici ora sono consentiti per escludere fino a $250.000 dei profitti realizzati sulla loro residenza principale ($500.000 per i contribuenti sposati che archivano i rendimenti uniti). E questa esclusione non è limitata ad alcuna una vendita, ma può essere richiesta ogni due anni - a condizione che rispondiate a determinati test di verifica di eleggibilità. Il congresso inoltre ha abrogato una volta “l'esenzione in corso della vita„, per cui i proprietari domestici sopra l'età di 55 sono stati dati un'esclusione assoluta di una volta di fino a $125.000 del profitto generale realizzato sulla vendita della loro residenza principale. Quindi, “il ribaltamento„ e “l'esclusione in corso della vita„ sono una volta la storia, che è sostituita da un più semplicistico - e più finanziariamente rewarding -- concetto: fino a $500.000 degli utili possono escludersi ogni due anni. Per quelle di noi che possiedono le case e stanno preparando archivare le nostre 2006 dichiarazioni dei redditi, qui è una lista delle detrazioni delle imposte dettagliate disponibili la maggior parte dei proprietari domestici: - Interesse da contratto ipotecario. L'interesse sui mutui ipotecari su un primi o sulla seconda casa è completamente deducibile salvo seguenti limitazioni: l'aquisizione presta fino a $1 milione ed i prestiti di azione ordinaria domestica fino ad un massimo di $100.000. Se siete sposato, ma archivate esclusivamente, i limiti sono spaccati a metà.
- Tasse. Le imposte fondiarie, sia condizione che locale, possono essere dedotte. Tuttavia, dovrebbe essere notato che le tasse della proprietà immobiliare sono soltanto deducibili durante l'anno che realmente sono pagate al governo. Quindi, se l'anno scorso monete escrowed con il vostro prestatore affinchè le tasse siate pagati in 2007, voi non potete prendere una deduzione per queste tasse quando archivate il vostro rendimento 2006.
Tuttavia, se compraste l'anno scorso una casa, potete rimborsare il vostro venditore per una parte delle tasse pagate anticipatamente attraverso la fine di 2001. Esaminare con attenzione il vostro strato di regolamento. La linea 106 alla pagina 1 di quella dichiarazione dovrebbe riflettere questa registrazione di imposta. Poiché questo era un pagamento corrente da voi per le tasse della proprietà immobiliare, è un articolo deducibile. Effettivamente, quando ricevete la vostra dichiarazione annuale dal vostro prestatore che mostra la quantità di tasse pagate l'anno scorso, questi informazioni non saranno incluse in quella dichiarazione. Lenders è tenuta ad inviare queste dichiarazioni annuali ai mutuatari dalla fine gennaio di ogni anno, dall'interesse e dalle tasse di riflessione pagati l'anno prima. Ma in questo caso, avete pagato direttamente le tasse della proprietà immobiliare al vostro venditore, senza la partecipazione del vostro prestatore di credito ipotecario. - Punti. La maggior parte dei mutui ipotecari negli ultimi anni non hanno compreso i punti. Ma se punti paid, voi potete potere dedurrli alla vostra dichiarazione dei redditi. Alcuni prestatori denominano queste “tasse di origini di prestito, “altre le denominano “spese premium,„ o “sconti.„ Denominarlo che cosa volete, sono ancora punti. Ogni punto è un per cento dell'importo preso in prestito; se ottenete un prestito di $275.000, ogni punto gli costerà $2.750..00. (La colonna di A più successivamente in questa serie discuterà il trattamento di imposta dei punti).
Nessun simili per pagare le tasse. Ma dovreste seguire il consiglio di ex Giudice della Corte Suprema Oliver Wendell Holmes che ha scritto una volta (e parafraso): “Quando viene alle tasse, che è una creatura del congresso, qualche cosa che possiate fare legalmente per evitare le tasse è legale. | 
