Consulente legale di alloggiamento: Spiegazione della subordinazione da Benny L. Kass
Domanda: Che cosa la subordinazione significa? Abbiamo una prima fiducia e un prestito di azione ordinaria domestica, che abbiamo imparato si riferisce a come HELOC. Abbiamo fatto domanda per un prestito di rifinanziamento con un prestatore di credito ipotecario e siamo stati chiesti se volessimo al profitto il HELOC. Quando abbiamo scelto mantenere quel prestito sui libri, l'ufficiale di prestito ha raccomandato che avrebbe dovuto essere subordinato, ma che l'ufficiale di prestito gli avrebbe preso la cura. Abbiamo installato una scadenza e sulla mattina del regolamento, il prestatore li ha raccomandati che il HELOC non era stato subordinato ed avanza che abbiamo dovuto prendere accordi. Quando ci siamo messi in contatto con il prestatore di HELOC, ci siamo raccomandati che il nuovo prestatore ha dovuto prendere accordi. Il risultato netto è che non potevamo depositarci alla tariffa di prestito che a chiave avevamo chiuso dentro ed abbiamo dovuto pagare i tassi di interesse più elevati. I prestatori stavano indicando le barrette a vicenda ed entrambi i prestatori stavano incolpando dell'azienda di regolamento. Eravamo le vittime, che sono state interferite nel mezzo di questo circo dell'tre-anello. Che cosa è andato male? Facciamo del ricorso? Risposta: Sì, poiché il prestatore di rifinanziamento gli ha promesso che prenderebbe la cura della subordinazione, che il prestatore ha aperto un varco il relativo impegno e dovrebbe essere costretto a honor il tasso di interesse originale di lock-in. Suggerisco che vi mettiate in contatto con il vice presidente maggiore del prestatore, spieghiate la situazione e chiedo loro per correggere il problema. Se il prestatore (che sembra essere un maggiore, banca nazionale) rifiuta, sporgerei querela formalmente alle seguenti agenzie di governo: il Attorney General nella vostra condizione, la Commissione commerciale federale e la cartolina di riserva federale. Se avete la prova che il vostro prestatore ha reso a questa promessa voi (come avere un presente del testimone) al fatto che può essere una dichiarazione verbale non significa che non sta legando. I contratti orali sono applicabili a meno che quando gli argomenti della proprietà immobiliare sono implicati. Ma qui, abbiamo un caso di mutuo ipotecario -- e non un'emissione della proprietà immobiliare. Che cosa è subordinazione? Un dizionario in linea definisce questo come “fare l'oggetto o subordinato, o trattare a partire dal meno valore o importanza.„ Prendiamo la vostra situazione: la vostra casa vale $400.000 ed avete una prima fiducia (credito ipotecario) nella quantità di $150.000 e un HELOC nella quantità di $100.000. Dovrebbe essere notato che il HELOC è una seconda fiducia, che è registrata fra le annotazioni di terra nella giurisdizione dove i vostri beni sono individuati. Volete rifinanziare la prima fiducia, ma mantenete il secondo in place. Il vostro nuovo prestatore vuole essere nella prima posizione di fiducia, di modo che se diventate delinquenziale sui vostri pagamenti di prestito, che il prestatore potrà precludere ed è primo nella linea per ottenere le vendite continua. Quando rifinanziate, le monete dal nuovo prestatore saranno usate per pagare fuori il primo credito ipotecario originale. Quello significa che il vostro HELOC -- quale era nella seconda posizione -- diventerà automaticamente in primo luogo nella linea. Di conseguenza, siete stato chiesto di prendparteere “ad un accordo di subordinazione„ per cui voi -- ed il prestatore di HELOC -- convenire che il HELOC rimarrà nel secondo posto. Questo accordo è registrato fra le annotazioni di terra nello stesso momento in cui la vostra nuova prima fiducia è registrata. Il processo per ottenere un accordo di subordinazione richiede solitamente una coppia di settimane, poiché deve essere firmato dal prestatore di HELOC. Il vostro nuovo prestatore dovrebbe avvisare che l'azienda di regolamento che la subordinazione è stata richiesta e questa non sono state fatte ovviamente. Fa la vostra azione emessa da società per azioni di regolamento affatto della colpa? Possibilmente. Ma molti proprietari domestici che rifinanziano vogliono pagare fuori entrambe il prestito e se quell'azienda non fosse informata delle vostre intenzioni, esso non possono essere responsabili del problema. La vostra situazione è sfavorevole, ma credo che facciate ricorso. Ed inoltre suggerisco che abbiate preso la giusta decisione per mantenerli HELOC in place. Il prestito di azione ordinaria domestica gli dà l'accesso a contanti istanti, quando li avete bisogno. Non pagate l'interesse sul prestito fino a che non prendiate la vostra moneta. In effetti, il carnet di assegni è nel vostro cassetto dell'apprettatrice che attende per essere usato. | 
