Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Vendendo ai genitori per evitare di utile del capitale?

da Benny L. Kass

Poichè capiamo la legge, se vendiamo oggi la nostra che casa attuale e compriamo la porta affianco della casa per $960.000, quindi durante 15 anni potremmo vendere che domestico per almeno $1.460 milioni senza dovere pagare tutte le tasse sul guadagno. Quello permetterebbe che noi usiamo oggi la nostra esenzione fiscale $500.000 su questa casa, quindi ancora sulla casa futura, in effetti ottenente $1 milione di guadagno esente da imposte. Se, tuttavia, non ci muoviamo e vendiamo la nostra casa corrente durante 15 anni per $1.460 milioni, presupporre la legge fiscale non cambia, noi dovrà i redditi di capitale su $500.000 del nostro guadagno $1 milione.

La mia domanda siamo, potremmo vendere la nostra casa corrente ai miei genitori (o ad una società finanziaria di terzi) per $960.000, segnaliamo ai $500.000 il guadagno come esenti da imposte, quindi una settimana (o mese) più successivamente, approvvigiona la casa indietro da loro per $960.000? Allora durante 15 anni quando vendiamo, la nostra base nella casa sarà $960.000, accertandosi che un prezzo di vendita di $1.460 milioni ci dia gli altri $500.000 di guadagno esente da imposte? L'unica caduta che vedo a fare questo è i costi connessi con il lavoro di ufficio (crediti ipotecari, ecc). Qualche cosa nella legge impedice questa transazione e che cosa sono i vostri pensieri?

Risposta: Prova piacevole. Ma non penso che la vostra pianificazione funzioni. Siete corretto nella vostra comprensione della legge fiscale corrente. Da voi e dal vostro marito archivare una dichiarazione dei redditi unita ed hanno vissuto nella casa per due sui cinque anni precedenti, voi può escludere fino a $500.000 di guadagno. Nel vostro esempio, potete vendere la vostra casa per $960.000 e -- con un'eccezione -- non dovrà pagare un singolo penny della tassa.

Una parola dell'attenzione: è questa vostra prima casa? O avete usato il vecchio “rovesciate„ la legge che aveva luogo in atto prima di 1987? Esaminiamo questo esempio. In 1980, avete comprato la vostra prima casa per $100.000 e la avete venduta per $200.000 di 1984. In due anni a partire dalla data di quella vendita, avete approvvigionato un'altra residenza principale per $300.000. Secondo le norme di proroga, anche se avete pagato $300.000 la casa, avete rinviato il valore $100.000 degli utili e per gli scopi di imposta la base di questa nuova casa era così $200.000. In 1986, avete venduto ancora la vostra casa, questo volta per $400.000 ed avete rotolato dentro sopra nella vostra casa attuale, cui avete pagato $460.000.

La vostra base di nuova casa non è che cosa avete pagato esso. Da voi ha fatto $200.000 quando avete venduto la residenza precedente, ma non ha pagato alcun di utile del capitale, la base della vostra nuova casa è soltanto $260.000 ($460.000 - 200.000).

Quindi, nel vostro esempio, se doveste vendere la vostra casa corrente per $960.000, il vostro guadagno totale è realmente $700.000. Potete ancora escludere $500.000 di questo guadagno, ma dovrete pagare di utile del capitale sulla differenza $200.000. Alla tariffa dell'imposta federale di 15 per cento, dovrete lo Zio Sam $30.000 ed inoltre dovrete pagare la tassa di condizione a che cosa tariffa la condizione impone.

Per questa colonna, considererò che non abbiate “rovesciare„ il problema.

Volete vendere la casa ai vostri genitori o ad una società finanziaria di terzi ed allora la comprate indietro.

Ci è un concetto legale nella legge fiscale che dovete considerare, denominata “la dottrina di transazione di punto„. Ciò è una dottrina che alcuni eruditi legali hanno detto è entrambi “temuti e rispettati„ dai professionisti di imposta.

La dottrina -- quale non è nel codice fiscale, ma è stato diventato dalle corti -- concede all'amministrazione fiscale la destra analizzare con attenzione tutti i punti in una transazione, per determinare come trattare quella transazione. In effetti, il IRS può esaminare tutto “fa un passo„ per determinare se ogni punto si leva in piedi solo o se tutti saranno trattati come componente di un singolo avvenimento.

Nella vostra proposta, pianificazione vendere i beni ad un di terzi amichevole ed allora presto da allora in poi lo comprate indietro allo stesso prezzo. Ritengo sospetto che il IRS userà la dottrina di punto e sprofonderà tutti punti; cioè vederanno che come pianificazione prearranged da evit diare devono pagare di utile del capitale. E la vostra pianificazione può essere respinta molto bene dal servizio.

Potete evitare una risposta negativa dal IRS mettendo una transazione in forma completa di braccio-lunghezza con i vostri genitori. Lasciarlo comprare la casa per il vostro prezzo d'acquisto. Allora potrete escludere il vostro guadagno $500.000.

Ma se pianificazione rimanere nei beni, dovreste firmare un leasing residenziale standard, per cui pagate ai vostri genitori un affitto equo del mercato un lungo periodo di tempo. Non ci dovrebbe essere menzione -- nella scrittura o oralmente -- che il vostro obiettivo reale è di ottenere la casa indietro appena possibile.

Alcuni anni da oggi, i vostri genitori possono vendere i beni di nuovo voi, ma dovrebbero essere al valore di mercato equo di allora -- di meno naturalmente la quantità di qualsiasi commissione della proprietà immobiliare che non dovrà essere paid. Dovreste capire, tuttavia, che se i vostri genitori vendono la casa di nuovo voi giù la strada agli utili, dovranno pagare una tassa, in un importo che è dipendente sopra se il guadagno è di breve durata o a lungo termine.

Se il IRS revisiona e rifiuta la vostra pianificazione, non solo dovrete pagare la tassa sui $500.000 che avete tentato di riparare -- vale a dire $75.000 -- ma potete anche dovere pagare una pena e un interesse.

Nel mio parere, non è appena degno l'effetto a meno che abbiate una vera transazione di braccio-lunghezza con i vostri genitori.