Consulente legale di alloggiamento: Il IRS può appena dargli alcune molto buone notizie
da Benny L. Kass
Se possedeste una casa che ad un punto era la vostra residenza principale, ma successivamente foste affittati fuori, secondo i fatti -- e sincronizzazione -- della vostra situazione, il IRS appena gli ha dato alcune molto buone notizie. Potete potere unire l'esclusione principale della residenza di fino a $500.000 con 1031 uno scambio (più rigido) ed in effetti non pagate tassa affatto quando vendete la vostra casa. In primo luogo esaminiamo alcuni principi di base di legge di imposta della proprietà immobiliare. Nell'ambito della parte 121 del codice degli introiti fiscali, se abbiate vissuto nella vostra residenza principale per due su un periodo quinquennale prima che sia venduta, potete escludere fino a $500.000 dei vostri utili (se siete sposato ed archivare un rendimento unito) o fino a $250.000 del vostro guadagno (se archivate una dichiarazione dei redditi separata). La vostra casa deve essere la vostra residenza principale. Nell'ambito della parte 1031 di questo stesso codice fiscale, se scambiate l'un pezzo solo dei beni di investimento (denominati “i beni ceduti„) per un altro (denominato “i beni del rimontaggio„), potete potere rinviare tutti utili che avete fatto quando i beni ceduti sono venduti. Ci sono limiti di tempo specifici su uno scambio 1031: dovete identificare uni o più beni del rimontaggio nei 45 giorni a partire dal giorno che avete venduto i beni ceduti e dovete realmente andare alla chiusura su quei beni del rimontaggio (o sui beni) entro 180 giorni di quel regolamento più iniziale. Ma se viveste nella vostra casa per tre anni e la avete affittata fuori per due anni, come trattate gli utili che fate quando hanno venduto? Ciò si trasforma in particolarmente se abbiate fatto più di in $500.000 importanti negli utili a partire dal tempo che in primo luogo avete approvvigionato la vostra casa. Su fino a poco tempo fa, è stato presupposto che se faceste più dell'esclusione, doveste pagare di utile del capitale su questa quantità supplementare di guadagno. Il IRS, il 14 febbraio 2005, ci ha dato tutti il presente di giorno del biglietto di S. Valentino. Ha pubblicato la procedura 2005-14 del reddito, che specificamente permette che i contribuenti uniscano l'esclusione di casa-vendita (nell'ambito della parte 121) con le norme di scambio più rigide (nell'ambito della parte 1031). Qui è un esempio fornito dal IRS: Lo scambiatore del Edward compra una casa per $210.000 di 2000 e la usa come sua residenza principale fino al 2004. 2004 - 2006, affitta la casa agli inquilini. Poiché i beni ora sono beni locativi, prende lle deduzioni di deprezzamento di $10.000 per ogni anno locativo -- vale a dire $20.000. In 2006, scambia questi beni per $10.000 in contanti e una casa urbana con un valore di mercato equo di $460.000. Edward intende a -- e fa -- affittare fuori questi nuovi beni. Secondo l'esempio di IRS, Edward ha realizzato l'aumento della quantità di $280.000. (contanti $460.000 + $10.000 = $470.000, meno il prezzo d'acquisto $210.000, più $20.000 nel deprezzamento). Edward si qualifica per l'esclusione di $250.000 casa-vendite. È singolo ed ha posseduto e vissuto, nella casa per due sul precedente cinque anni prima che sia stato venduto. Inoltre si qualifica per il trattamento 1031, perché la casa è stata affittata fuori e così era beni di investimento ai tempi della relativa vendita. Ulteriormente, i beni che del rimontaggio ha ricevuto sono inoltre beni di investimento. Il IRS fa è chiaro che la parte 121 (esclusione di casa-vendita) non richiede che i beni siano la residenza principale del contribuente alla data della vendita o dello scambio. Infatti, il discorso chiaro di questa sezione indica chiaramente che potete affittarli fuori, a condizione che abbiate due là vivi sui cinque anni precedenti. Secondo il IRS: Poiché (Edward) possiede ed usato la casa come sua residenza principale per almeno 2 anni durante il periodo di cinque anni prima dello scambio, (Edward) può escludere il guadagno nell'ambito della parte 121. Poiché la casa è beni di investimento ai tempi dello scambio, (Edward) può rinviare il guadagno nell'ambito della parte 1031.
Il IRS richiede che in primo luogo esauriate la vostra esclusione di casa-vendita. Qui, Edward ha fatto un guadagno di $280.000, così segnala un'esclusione $250.000 a dichiarazione dei redditi del suo anno prossimo. Ma il IRS ora permetterà che Edward anche utilizzi le procedure più rigide di scambio. Di conseguenza, Edward può rinviare il guadagno restante di $30.000 -- compreso il guadagno $20.000 attribuibile a deprezzamento -- nell'ambito della parte 1031. Il IRS ha presentato la seguente illustrazione:
| L'importo ha realizzato | | $470.000 | | Di meno: | Base registrata | 190.000 | | | Guadagno realizzato | 280.000 | | Di meno: | Guadagno escluso sotto §121 | 250.000 | | | Guadagno da rinviare sotto §1031 | $30.000 |
Come questo tutto cessa in su? Edward non paga tassa, anche se ha realizzato molto profitto sulla vendita della sua casa. Edward ottiene di mantenere, esente da imposte, i contanti che $10.000 ha ricevuto nella transazione di scambio e la sua base per gli scopi di imposta dei beni del rimontaggio è $430.000. Ciò è computata prendendo la base dei beni ceduti ai tempi dello scambio ($190.000), più il guadagno escluso nell'ambito della parte 121 ($250.000) e diminuito dai contanti che ha ricevuto ($10.000). Ciò suona complicata -- ed è. Dovreste consultare entrambe il vostro consigliere di imposta, come pure il vostro ragioniere prima che assumiate tutti gli impegni seri -- e definitivamente prima di voi firmare tutti i contratti legalmente vincolanti. Il IRS, tuttavia, non ha richiamato ancora un altra scappatoia nelle leggi fiscali. Edward può affittare fuori i beni del rimontaggio per almeno un anno ed allora decide di muoversi nuovamente dentro esso. Fino a questo ottobre passato, se avesse vissuto nella casa per un periodo di due nuovi anni, ancora una volta sarebbe eleggibile per l'esclusione di casa-vendita degli altri $250.000. Tuttavia, in ottobre di 2004, il congresso ha approvato la legge americana della creazione di lavori. Quell'atto ora richiede che poiché Edward ha acceduto alla proprietà del rimontaggio via uno scambio più rigido, non possa prendere questa esclusione per un periodo di cinque anni che cominciano alla data che ha ottenuto il titolo a quei beni. Tuttavia, alla fine di cinque anni, i beni presumibilmente saranno aumentato di valore. Edward -- se vogliono venderli -- allora essere eleggibile per questa esclusione di casa-vendita. Ancora, non ci è scadenza su quando Edward può fare ancora un altro scambio 1031; se vuole, può scambiare ancora una volta questi beni per gli altri beni di investimento in qualunque momento. Ci è molta gente che ha fatto molta moneta sull'apprezzamento della proprietà immobiliare che ha avvenuto durante questi ultimi anni. Se il vostro guadagno superi i limiti regolamentari nell'ambito della parte 121, qui è il one-way di prevenzione -- o almeno rinviando -- pagamento di utile del capitale. Prende molta pazienza ed il consiglio dai professionisti, ma il IRS ora ha parlato e noi dovrebbe tutto potere approfittare di questo regalo di festa. | 
