Consulente legale di alloggiamento: Deduzione di interesse da contratto ipotecario da Benny L. Kass
L'evitare le tasse è l'unico inseguimento intellettuale che trasporta tutta la ricompensa.
-- John Maynard Keynes
“Ma è deducibile!„ Ogni quanto tempo abbiamo sentito queste parole quando decide che genere di mutuo ipotecario da prendere? Che cosa fa esattamente media di deductible? Pianificazione approvvigionare un condominio per $300, 000 e mettete $30.000 (10 per cento) giù. State cercando un prestito $270.000. Un prestatore gli ha offerto una tariffa fissa un credito ipotecario di 30 anni a 6 1/4 di per cento, con un pagamento mensile di $1662.45. Un altro prestatore sta provando a convincerlo prendere un credito ipotecario di tariffa registrabile di 3 anni (ARM) quale rimarrà fisso per tre anni a 5.5 per cento di interesse. Il pagamento ipotecario mensile per i primi tre anni sarà $1533.04. Tenere presente che questi numeri riflettono soltanto principale ed interesse, non tasse ed assicurazione. Analizzate i numeri e vedete che ci è una differenza di $129.41 al mese fra i due prestiti. Ma quella non è la conclusione della vostra inchiesta. Sapere che siete nella staffa di imposta sul reddito di 25 per cento, significante che siete sposato ed utile insieme fra $61.301 e $123.700. Quello significa che per ogni dollaro che pagate nell'interesse da contratto ipotecario, voi può dedurre 25 per cento di quello alla vostra dichiarazione dei redditi. Così quando inserite queste deduzioni, la differenza fra i due crediti ipotecari ora cade a $97.65 un il mese. Ciò è una funzione importante per considerare quando acquistate per un mutuo ipotecario. Nel nostro esempio, dovete chiederti che, “sia il risparmio mensile di $83.22 per il BRACCIO triennale realmente degno esso, quando il mio prestito può essere considerevolmente più alto quando quel BRACCIO è ricalcolato ha basato sulle condizioni di mercato correnti di allora?„ Quindi, le considerazioni di imposta sono estremamente importanti -- entrambi prima di voi comprano ed allora quando state preparando archivare la vostra dichiarazione dei redditi 2006. Esaminiamo due funzioni della deduzione di interesse: Interesse da contratto ipotecario: L'interesse sui mutui ipotecari su un primi o sulla seconda casa è completamente deducibile salvo seguenti limitazioni: l'aquisizione presta fino a $1 milione ed i prestiti di azione ordinaria domestica fino ad un massimo di $100.000. Se siete sposato, ma archivate esclusivamente, i limiti sono spaccati a metà. Dovete capire il concetto di un prestito di aquisizione. Per qualificarti per un tal prestito, dovete comprare, costruire o migliorare sostanzialmente la vostra casa. Se rifinanziate per più del indebitamento eccezionale, l'importo eccedente non si qualifica come prestito di aquisizione a meno che usiate tutto eccesso per migliorare la vostra casa. Esaminiamo questo esempio: Il vostro saldo corrente di credito ipotecario è giù a $200.000, ma a causa dell'apprezzamento tremendo durante questi ultimi anni, la vostra casa è ora degno $600.000. Vorreste rifinanziare ed estrarre una certa moneta. Sulla base del vostro accreditamento e dell'azione ordinaria nella vostra casa, il vostro prestatore è preparato dargli un mutuo ipotecario di $450.000. Quello suona grande, ma tiene presente che potrete soltanto dedurre l'interesse fino ad un massimo di $300.000. (un indebitamento di aquisizione di $200.000 più azione ordinaria domestica $100.000) L'amministrazione fiscale ha indicato chiaramente che una non deve eliminare un prestito di azione ordinaria domestica separato per qualificarsi per questa funzione della detrazione delle imposte. L'interesse restante è trattato come interesse personale e purtroppo non è deducibile. Punti: Quando acquistate per un mutuo ipotecario -- quale è qualcosa ogni homebuyer potenziale dovrebbe fare -- sarete fornito molte informazioni. Un articolo che dovete capire è il concetto “dei punti.„ Ogni punto è un per cento dell'importo del vostro mutuo ipotecario. Così se doveste prendere in prestito $450.000, ogni punto gli costerebbe $4.500.00. Lenders può caricare altretanti punti mentre vogliono, ma ad un certo livello, il prestito diventa usurario, potenzialmente illegale e può rappresentare che cosa è conosciuto comunemente come “prestito che sharking.„ Tipicamente, per ogni punto che pagate un prestatore, voi dovrebbe potere ridurre il vostro tasso di interesse di 1/8 della percentuale. Tuttavia, poiché i tassi di interesse erano estremamente - basso in questi ultimi anni, i mutuatari non hanno hanno voluto pagare appena la moneta supplementare per ottenere un prestito neppure più basso di interesse da contratto ipotecario. I punti sono travestiti spesso con differenti nomi -- quali le tasse di sconti o di origini di prestito -- ma senza riguardo al loro nome, rappresentano la moneta che voi -- il consumatore -- deve pagare. Ed il pagamento è solitamente up-front, in contanti, poiché non è incluso generalmente nell'importo di prestito. Lenders si assume le responsabilità. Prestano la moneta ad uno sconosciuto, che maggio o maggio non potere rimborsare il prestito in in pieno. Per assicurare il rimborso del prestito, il prestatore richiede al mutuatario di firmare un documento legale della fiducia (il documento di credito ipotecario) per cui la casa è messa come su prestito (obbligazione) per garantire il pagamento completo del prestito. Quando i prezzi domestici stanno aumentando, il prestatore ha poco rischio, ma ora che sembra che i prezzi stiano uguagliando (e le preclusioni sono sull'aumento) che questa rende l'obbligazione del prestatore potenzialmente più rischiosa. Più alto il rischio, più alto l'interesse da contratto ipotecario sarà; più alto il rischio, il più indica un prestatore vorrà caricarsi. Ma molti consumatori non acquistano intorno per ottenere il migliore affare di credito ipotecario; prendono le dichiarazioni del prestatore circa condizione di accreditamento su fede cieca. È spesso possibile ottenere un migliore tasso di interesse -- o meno punti -- da un'altra fonte di prestito. Ritengo sospetto che mentre entriamo in 2007, cominceremo vedere più prestiti che sono offerti con i punti. I punti hanno pagato ottenere un nuovo credito ipotecario sono completamente deducibili durante l'anno che sono pagati dal mutuatario. Il IRS originale ha richiesto che il mutuatario scrivesse un assegno separato al prestatore per questi punti; negli ultimi anni, il IRS sembra recedere di questa posizione. Tuttavia, ancora ha significato avere la dichiarazione di regolamento (il HUD-1) chiaramente riflette il numero e la quantità di punti che state pagando. Se pagate i punti per ottenere un prestito di rifinanziamento, tuttavia, nella maggior parte delle circostanze quei punti non sono dentro pieno deducibile per l'anno che sono paid. Piuttosto, il IRS richiede che assegniate i punti dal numero degli anni di vostro mutuo ipotecario. Per esempio, rifinanziate ed ottenete un prestito nella quantità di $450.000. Per ottenere questo nuovo prestito ad un tasso di interesse diminuito, scegliete pagare un punto -- o $4.500. Se il vostro prestito ha luogo per 30 anni, potete dedurre soltanto ogni anno il un-trentesimo dei punti -- o $150.00. Tuttavia, pagate presto fuori questo prestito, vendendo la vostra casa o rifinanziando ancora, il saldo dei punti (nondeducted) non stanziati può allora essere dedotto alla vostra dichiarazione dei redditi per quell'anno. punti Venditore-paid: Tutto nella proprietà immobiliare è negoziabile, particolarmente in un mercato lento. Spesso, un compratore potenziale presenta un contratto di vendite ad un venditore e chiede al venditore di fare determinate concessioni finanziarie per fare la vendita andare attraverso. Tali concessioni includono (1) il venditore che paga alcuno o i costi closing di tutto compratore, (2) il venditore che dà un credito di cassa al regolamento, o (3) il venditore che paga alcuno o i punti di tutto compratore. Crederlo o non, il IRS ha pubblicato una decisione che questi punti possano essere dedotti dall'acquirente. Il servizio ha annunciato che gli acquirenti possono dedurre, in circostanze determinate, i punti richiesti dai prestatori di credito ipotecario, anche se quei punti sono stati pagati dal venditore. Ciò si riferisce a generalmente come “punti venditore-paid.„ Esaminiamo il vostro esempio. Pagherete $450.000 la vostra nuova casa ed otterrete un prestito di $360.000. Il prestatore può dare voi un prestito convenzionale fisso di 30 anni per 6 per cento di 1/2, senza i punti, o a 6 1/4 di per cento se ricevono 2 punti, o a $7.200. Se potete convincere il vostro venditore pagare questa somma -- e fare il vostro contratto di vendite riflettere che il venditore sta pagando questa moneta come punti --dovreste potere completamente dedurre l'intero pagamento dalla vostra imposta sul reddito che archivate per questo anno. I contribuenti sono ricordati a che lo strato di regolamento è forse il documento più importante ricevuto al regolamento e dovrebbero essere mantenuti per sempre. Ciò sarà la vostra migliore prova se siete sfidato mai dal IRS. Ci è un legamento principale a dedurre i punti venditore-paid. La quantità dei punti pagati dal venditore sarà usata per diminuire la base dell'acquirente se l'acquirente ora deduce quei punti venditore-paid. Nel nostro esempio, se l'acquirente pagasse $450.000 i beni ed ora deduce i $7.200 dei punti venditore-paid, la base di costo all'acquirente è diminuito dalla quantità dei punti dedotti. Nel nostro esempio, la base ora sarà $442.800 ($450.000 meno $7.200). Qui, nell'ambito di legge fiscale corrente, questo non può essere un problema reale per voi. Come sarà discusso più successivamente in questa serie di articoli, contribuenti che in tensione nella loro casa per almeno due anni può completamente escludere da reddito imponibile fino ad un massimo di $250.000 di guadagno ($500.000 per le coppie sposate che archivano un rendimento unito) sulla vendita della loro residenza principale. Quindi, la base di imposta di relativamente poco importante -- a meno che il contribuente realizzi un profitto che supera gli importi legali del dollaro di $250.000 o di $500.000. Questi informazioni sono generali in natura. Ogni contribuente è unico, con differenti opzioni e circostanze. Dovete consultare il vostro consigliere di imposta per la vostra situazione particolare. | 
