Consulente legale di alloggiamento: Operazione swap dei beni -- Che cosa è “come il genere„? da Benny L. Kass
Domanda: Ho affittato una casa nel Texas per più di 10 anni e vorrei venderlo come componente di uno scambio esente da imposte più rigido 1031. Pianificazione vendere la mia casa ed approvvigionare un'unità locativa vicino alla spiaggia della Virginia. Mai ho occupato o non usato i beni del Texas ed esclusivamente li ho affittati ai vari inquilini nel corso degli anni. Il mio reddito lordo è aumentato sostanzialmente nel corso degli anni, quindi diminuenti i benefici di imposta del possesso dei questi beni locativi. Intendo affittare la casa “della spiaggia„ dei beni del rimontaggio durante i mesi di estate ed anche usare esso per i 14 giorni o di meno durante il resto dell'anno. Sono consentito secondo la 1031 legge di scambio per operazione swap un'unità locativa per “una casa di vacanza„? Cioè questo è considerato uno scambio “come-gentile„? Risposta: La risposta specifica dipende dall'uso che pianificazione per la casa di vacanza. Ma in primo luogo, voglio correggere un'affermazione sbagliata in vostra domanda. La parte 1031 del codice degli introiti fiscali è la sezione attiva che consente il cosiddetto “scambio più rigido.„ Vi siete riferito come scambio “esente da imposte„. Ciò non è esatta. Come è stato detto spesso, “la morte e le tasse sono l'unica certezza nella vita„. Un più rigido - lo scambio 1031 non è esente da imposte. È descritto il più bene come transazione “tax-deferred„. Quando vendete la vostra casa del Texas -- quale è denominato “i beni ceduti„ -- il profitto che avete realizzato sarà tassato alla tariffa federale di utile del capitale, che attualmente è 15 per cento. Potete anche dovere pagare la condizione applicabile o la tassa locale. Tuttavia, se organizzate “scambiare„ i beni del Texas ed aderire a tutte esigenze giuridiche 1031 di uno scambio, la tassa che avreste pagato siete rinviati. Esaminiamo questo esempio. Avete approvvigionato i beni del Texas per $50.000. Li venderete per $350.000. Allo scopo di questo esempio, ignoreremo il deprezzamento e tutti i miglioramenti che avete fatto. I vostri utili sono $300.000. Se non fate una transazione di scambio 1031, dovrete pagare il IRS $45.000 in di utile del capitale. Tuttavia, se scambiate i beni ed approvvigionare i beni per $400.000, voi del rimontaggio non dovrà pagare la tassa attualmente. Ma la legge gli non dà una rottura completa. Anche se pagherete $400.000 i nuovi beni, la base dei beni ceduti si trasforma in nella base dei beni del rimontaggio -- cioè $50.000. La base è definita come il costo originale dei beni, più tutti i miglioramenti che avete apportato durante il periodo di proprietà. Quindi, quando andate vendere più successivamente i beni del rimontaggio, a meno che vi agganciate in ancora un altro scambio 1031, voi infine dovrete pagare di utile del capitale su tutto profitto che avete realizzato. Nel nostro esempio, se vendete i beni del rimontaggio per $550.000, i vostri utili sono $500.000 ($550.000 - 50.000), anche se avete pagato $400.000 quella proprietà immobiliare. Ora di nuovo alla vostra domanda. Non ci è la definizione legale “di come-gentile.„ Tuttavia, il IRS e la corte di imposta hanno indicato chiaramente che i beni del rimontaggio devono essere proprietà immobiliare. Ciò significa che potete operazione swap la vostra casa unifamiliare del Texas per gli altri tali beni, o qualunque altro genere di proprietà immobiliare. Una casa può essere scambiata per un edificio per uffici; un'unità del condominio può essere scambiata per un lotto libero. Un centro commerciale può essere scambiato per un'azienda agricola. A condizione che i beni del rimontaggio siano proprietà immobiliare, passeranno l'adunata con il IRS. Ma una casa di vacanza genera i problemi potenziali. Per avere i riusciti 1031 scambiare, la legge richiede che sia ceduta che i beni del rimontaggio be “siano tenuti per uso produttivo in un commercio o il commercio o per l'investimento.„ Un'altra sezione del codice fiscale (Section280A) genera le norme specifiche che si occupano di tali beni. Se la casa di vacanza non è usata dal contribuente per gli scopi personali per il maggior di (a) più di 14 giorni durante l'anno di imposta o (b) più di 10 per cento del numero dei giorni durante l'anno où i beni sono affittati fuori, è considerato beni di investimento. Di conseguenza, potete potere accedere alla proprietà della spiaggia della Virginia come i beni del rimontaggio nel vostro scambio 1031. Tuttavia, è la mia comprensione che non ci sono cause in giustizia segnalate che si occupano di questa emissione. Quindi, è possibile che un certo controllore di IRS possa considerare che il vostro uso personale dei beni -- anche se meno di 14 giorni e conformemente alla sezione 280A -- sconfigge lo scopo di investimento e non honor lo scambio. La vostra migliore possibilità: almeno per due anni, non usare i beni della spiaggia della Virginia affatto, in modo da allineare sarà beni locativi. Tenere presente che che quando vendete i beni ceduti, voi deve identificare i beni del rimontaggio nei 45 giorni a partire dalla data della relativa vendita e dovete realmente prendere il titolo a quei beni al più presto dei 180 giorni a partire dalla data di vendita, o quando la vostra dichiarazione dei redditi per l'anno où i beni sono venduti è dovuta. Queste sono scadenze obbligatorie spiegate nella legge e non possono essere rinunziate a. Uno scambio 1031 è un attrezzo apprezzato per tutti i beni di investimento, ma deve essere fatto correttamente. Consultare la vostri tassa e consiglieri legali prima che assumiate tutti gli impegni o firmiate qualunque contratti della proprietà immobiliare. | 
