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Consulente legale di alloggiamento: Le banche devono nuova guida di riferimento predatore di prestito di credito ipotecario di onore
da Benny L. Kass

L'ufficio del controllore del Currenty (OCC) recentemente ha pubblicato i campioni residenziali di prestito della proprietà immobiliare in uno sforzo per proteggere le banche nazionali dalla coinvoluzione nelle pratiche abusive, ingiuste, o ingannevoli di prestito di credito ipotecario residenziale.

La guida di riferimento (che sono state pubblicate nel registro federale il 7 febbraio 2005) è vasta. Esaminiamo alcune delle pratiche che il OCC intende proibire:

Spogliatura di azione ordinaria: Ciò è la situazione dove un mutuatario non colpevole è richiesto di fare il rifinanziamento ripetuto in un corto periodo di tempo. Con ciascuno rifinanziare, là essere costi inconcepibili al mutuatario, quali la parte migliore, le eccessive tasse closing ed i tassi di interesse elevati. Per il momento in cui il mutuatario passi con parecchi tali rifinanziare le procedure, l'azione ordinaria nella loro casa è mangiato via. Infine, il prestatore predatore cessa in su la preclusione sui beni ed inizia il ciclo ancora una volta.

Lanciare di prestito: Ciò è una variazione di spogliatura di azione ordinaria. Qui, il prestatore richiede al mutuatario di passare con i rifinanziamenti multipli in circostanze dove i termini di nuovo prestito (e del costo di quel prestito) non forniscono alcun beneficio economico definito al mutuatario. Soltanto il prestatore fa la moneta su ciascuno rifinanziare il processo.

Incoraggiamento di difetto: Crederlo o non, là essere prestatori che incoraggiano un mutuatario a stabilizzare sul loro prestito corrente in moda da potere ottenere il mutuatario un nuovo prestito dal predatore. Quel nuovo prestito rifinanzierà tutto vecchio prestito, ma ancora ad una tariffa molto più alta di interesse da contratto ipotecario.

Ulteriormente, pratiche di indirizzo di OCC le determinate che crede sono suscettibili delle pratiche abusive, predatori, ingiuste, o ingannevoli. Gli esempi includono:

 

• Accreditamento di premio singolo, vita, inabilità, o assicurazione contro la disoccupazione di finanziamento. In primo luogo, in molti casi, queste polizze d'assicurazione sono generalmente estremamente costose e spesso inutili. Ed i mutuatari non hanno una probabilità fare alcun acquisto comparativo; in primo luogo imparano che devono ottenere tale assicurazione quando sono alla tabella di regolamento.

  In secondo luogo, richiedendo ad un mutuatario di finanziare questi premi di assicurazione, questo aggiunge appena più moneta al pagamento ipotecario mensile già eccessivo.

   

• Pagamenti di aerostato: qui, il mutuatario è permesso effettuare i piccoli pagamenti mensili, ma alla conclusione di un a termine di tempo (spesso breve quanto uno o due anno) l'intero pagamento ipotecario viene debito (cioè aerostati). Ovviamente, il mutuatario non ha alternativa ma rifinanziare e gli inizio trattati ancora una volta.

   

• Aumenti di tasso di interesse eccessivamente su difetto: la maggior parte dei prestatori provano a lavorare con i mutuatari che non possono effettuare i loro pagamenti ipotecari. Infine, tuttavia, se una pianificazione di pagamento accettabile non può essere risolta, il prestatore dovrà precludere sui beni. Tuttavia, un prestatore predatore richiederà spesso quello quando un mutuatario è nel difetto -- anche per fino a un giorno -- il tasso di interesse aumenterà drammaticamente. Ciò lo rende ancor più difficile affinchè un mutuatario ottenga indietro sulla pista sui pagamenti ipotecari.

   

• Il prestito originale è al di sopra del valore valutato: diciamo che la casa è valutata a $150.000. Il prestatore -- funzionando nella collusione con un amico dell'esperto (chi può ottenere un contraccolpo dal prestatore) valuta la casa a $200.000. Il prestatore allora fa un prestito di rapporto di prestito--valore di 90 per cento nella quantità di $180.000. Tuttavia, per il momento in cui tutte tasse esorbitanti siano eliminate al regolamento, il mutuatario ancora può ricevere soltanto $150.000. Ma il prestito rimane più superiore a la casa vale, facendolo vicino ad impossible vendere, o persino rifinanzia con un prestatore legittimo.

   

• Pagamenti diretti agli appaltatori di miglioramento domestico dai ricavati di un mutuo ipotecario residenziale. Supponiamo che le pianificazioni del mutuatario per fare il valore $150.000 di costruzione. Il prestatore è preparato prestare questo intero importo ed i pagamenti devono essere fatti all'appaltatore basato su un programma convenuto di tiraggio (per esempio quando il muro a secco è in su, l'appaltatore otterrà $20.000, quando l'impianto idraulico è installato l'appaltatore otterrà un altri tiraggio, ecc).

  Ciò è una forma legittima di prestito di credito ipotecario. Tuttavia, se il prestatore è nei cahoots con l'appaltatore, è possibile che ritiri sia pagato direttamente a quell'appaltatore, indipendentemente da fatto che il lavoro è stato fatto e senza riguardo alla qualità del lavoro.

  Il OCC vuole i prestatori rendere gli assegni di tiraggio pagabili insieme al consumatore ed all'appaltatore, o ad un agente di terzi indipendente dell'impegno.

   

• Clausole compromissorie o accordi obbligatori, particolarmente se l'eleggibilità del prestito per l'approvvigionamento nel mercato secondario quindi è alterata. Freddie Mac, per esempio, è sull'annotazione che tutti i proprietari domestici dovrebbero potere scegliere volontariamente l'opzione che di risoluzione di controversia di credito ipotecario credono per essere nei loro interessi. Ciò comprenderebbe l'arbitrato, la mediazione, o -- se necessario -- controversia.

L'emissione di arbitrato obbligatorio sta contestanda durante il paese. Lenders vuole i mutuatari presentare tutti i reclami e tutti i reclami ad arbitrato obbligatorio. Spesso, i documenti di prestito richiedono che tutte le controversie debbano essere arbitrate nella zona dove il prestatore ha relativo ufficio principale. Chiaramente, per un consumatore che vive in Maryland, è inopportuno -- se non impossibile -- per per dovere andare ad Oklahoma, o alla California per risolvere (arbitrare) qualsiasi reclami contro il prestatore.

La guida di riferimento precisa, tuttavia, che in alcune circostanze, queste stesse pratiche possono essere accettabili. Secondo il OCC:

Una banca dovrebbe considerare prudentemente le circostanze, compreso le caratteristiche di un mercato designato e delle misure di sicurezza applicabili del consumatore e di sicurezza e di solidità, nell'ambito di cui la banca si aggancerà direttamente o indirettamente nella fabbricazione dei mutui ipotecari residenziali (coinvolgendo alcuno o tutte pratiche quotate sopra).

L'efficace 5 aprile 2005, le banche nazionali, le filiali e le agenzie federali delle banche estere e le consociate di di gestione di tali enti, sono richiesti per honor ed aderire a questa guida di riferimento. Secondo il OCC:

Se il OCC crede le pratiche della banca non riescono a rispettare i campioni nella guida di riferimento, il OCC possono richiedere l'osservazione di una pianificazione correttiva dalla banca. Se la Banca Nazionale non riesce a presentare una pianificazione, o ad aderire esso, il OCC può pubblicare cessazione e cessare un ordine contro la banca. Gli ordini sono documenti convenzionali e pubblici e possono essere fatti rispettare nel tribunale di prima istanza o con la valutazione delle pene civili della moneta.

Speriamo che questa guida di riferimento aiuti metta un'ammaccatura importante in queste pratiche disgustose.