Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Possedete due unità, voi pagate la tassa

da Benny L. Kass

Stiamo studiando la possibilità di vendere entrambe le unità e di entrare in una casa di riposo. Il IRS considererebbe questi due appartamenti come uno per gli scopi di imposta, o dovremmo pagare i redditi di capitale sull'efficienza?

Risposta: Possedete due unità separate sui pavimenti differenti. Poiché questi sono appartamenti del condominio, avete due documenti legali e pagate due imposte da pagare della proprietà immobiliare. In queste circostanze, credo che dobbiate pagare di utile del capitale quando vendete l'efficienza.

Infatti, secondo le vostre circostanze, potete anche dovere pagare una certa tassa sulla vendita del vostro condominio principale della residenza pure.

Rinfreschiamosi sulla legge. Se possediate ed usato la vostra casa -- quale include i condomini e gli appartamenti del cooperativo -- come residenza principale per due sul precedente cinque anni prima che sia venduto, potete escludere fino a $250.000 degli utili. Se siete sposato ed archivate una dichiarazione dei redditi unita, l'esclusione va in su a $500.000.

Avete ammesso che l'efficienza è usata come vostro ufficio. Ancora, il fatto che queste unità non sono adiacenti suggerisce che l'efficienza non potrebbe qualificarsi come vostra residenza principale. Sarebbe differente se le unità fossero l'un l'altro porta affianco. Allora, anche se potete usare l'efficienza come vostro ufficio, potreste abbandonare l'uso dell'ufficio durante l'anno prima della vendita, mettete un'apertura fra le due unità ed allora realmente usate entrambi gli appartamenti per il vostro proprio uso.

La maggior parte dei documenti del condominio permetteranno che fondiate fisicamente le due unità. , Naturalmente, avrete bisogno del permesso dal vostro consiglio d'amministrazione e quella cartolina può richiedere che usiate gli appaltatori conceduti una licenza a per fare i lavori di costruzione. In tal caso, anche se ancora avrete due documenti legali e pagate le imposte da pagare separate della proprietà immobiliare, una forte discussione può essere fatta che entrambe le unità sono, infatti, la vostra residenza principale.

Ciò sarebbe allineare anche se appena prima la vendita, voi ristabilisce le pareti che separano le unità, di modo che potete vendere esclusivamente le due unità. Dovete stare attento, tuttavia, conservare il concetto che entrambe le unità rimangono come vostra residenza principale.

Ho suggerito più presto che poteste anche dovere pagare certo di utile del capitale quando vendete il vostro appartamento ad una camera. Esaminiamo questo esempio. Avete approvvigionato molti anni fa l'unità per $200.000. Tuttavia, precedentemente avete avuto una casa unifamiliare che avete venduto prima di 1997. (Durante quell'anno, il congresso ha abrogato il di proroga ed adottato la $250/500.000 di esclusione corrente.) Avete approfittato del vecchio “rovesciate„ le norme e non avete dovuto pagare la tassa sul profitto $100.000 che avete realizzato. Anche se avete comprato il vostro condominio per $200.000, per gli scopi di imposta, la base della vostra unità è realmente $100.000 ($200.000 meno $100.000).

A causa dell'apprezzamento significativo che le unità del condominio hanno avute negli ultimi anni, credete che possiate vendere quell'unità per $650.000. Quindi, per gli scopi di imposta, realizzerete un profitto di $550.000 ($650.000 meno $100.000). Poiché voi e la vostra moglie possono riparare fino a $500.000 di questo guadagno, ancora dovrete pagare la tassa sull'eccesso $50.000. Alla tariffa corrente dell'imposta federale di 15 per cento, questo significa che dovrete pagare lo Zio Sam $7.500, più la tassa di condizione applicabile.

Ovviamente, tutte le spese si sono associate con la vendita, quali le commissioni della proprietà immobiliare o le tasse di trasferimento, diminuiranno i vostri utili e così abbasseranno tutta la tassa che potete dovere per pagare. Ma hey! Avete fatto molta moneta e non dovreste protestare troppo circa dovere pagare questa piccola quantità di tassa.

Se dovete pagare la tassa, ci sono parecchi sensi rinviare questo obbligo:

 

• Potete decidere di affittare fuori la vostra efficienza. Il mercato locativo sembra essere sull'aumento e questo può essere un buon reddito per voi. Ovviamente, dovete decidere se il vostro condominio ha potenziale di apprezzamento. Anche dovete confermare con i vostri documenti del condominio per determinare se ci sono delle limitazioni su leasing.

   

• Potete vendere l'unità e prendere indietro il finanziamento dal compratore. Ciò è denominata “una vendita di rata.„ Mentre non non evit diare dovete pagare la tassa, questa opzione permette che spargiate l'obbligo di imposta fuori sopra la lunghezza del prestito. Se, per esempio, prendeste indietro un prestito ad un tasso di interesse di 7 per cento, dovrete pagare l'imposta sul reddito ordinaria sull'interesse che ricevete.

   

• Considerare uno scambio più rigido. Ciò viene dalla parte 1031 del codice degli introiti fiscali. Le norme sono complesse e dovreste consultare i vostri consiglieri finanziari prima che studiate la possibilità di andare questo itinerario. Questo senso, dovreste approvvigionare gli altri beni di investimento con i ricavati di vendite nette dal vostro appartamento di efficienza. Una parola dell'attenzione: un riuscito più rigido richiede che scambiate i beni di investimento (denominati i beni ceduti) per gli altri beni di investimento (i beni del rimontaggio). Dovete assicurarti che la vostra efficienza realmente si qualifichi come beni di investimento.

  Tipicamente, le seconde case che usate per più di i 14 giorni l'annualmente non saranno considerate “investimento.„ Se affittiate fuori quell'efficienza, la forza più rigida è una buona opzione per voi.