Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Norme dell'investitore “dei maiali„ e “dei Pals„

da Benny L. Kass

Risposta: Sì, ma io ancora suggerire che mantenete un professionista CPA per aiutarli. Mentre molti dei servizi di Internet sono sufficienti, ci ancora è niente di migliore dell'avendo una persona in tensione reale comunicare con -- e per giudicare responsabile se gli errori sono fatti. Ed inoltre, la tassa del ragioniere è deducibile dalle tasse.

Ci è molta gente nell'area metropolitana di Washington che possiede la proprietà immobiliare di investimento e questa include le case unifamiliari, il condominio e gli appartamenti del cooperativo così come i grandi complessi di uffici e centri commerciali.

Molta gente è investitori dalla scelta; credono che la proprietà immobiliare sia un buon investimento. Molta gente è investitori per difetto; non potrebbe vendere il loro domicilio privato quando lascia questa zona e decisivo di diventare un proprietario preferibilmente.

Prima che il congresso cambi drammaticamente le leggi di imposta in 1986, l'investimento della proprietà immobiliare solitamente è stato considerato “un'attività produttiva.„ Potreste approvvigionare i beni locativi, ottenere il finanziamento di credito ipotecario favorevole e ricevere il reddito locativo. Questi genererebbero spesso le grandi “perdite di carta„ che hanno tradotto in grandi protezioni fiscali.

Per esempio, se compraste una parte dei beni per $200.000.00 ed il valore di terra è stato valutato a $95.000.00, la base deprezzabile per il bene immobile era $105.000.00. La terra non può essere svalutata per gli scopi di imposta. Le leggi fiscali allora sui libri hanno permesso che prendeste il deprezzamento accelerato e che prendono una grande perdita di carta ogni anno.

Effettivamente, se decideste di scegliere la linea retta deprezzamento, secondo che anno eravate dentro, potreste avere l'opzione per svalutare i beni su una base di 18 o 19 anni. Supponendo che avete preso una base di 18 anni, potreste prendere ogni anno una perdita di carta di $5.833 dalla vostra dichiarazione dei redditi ($105.000.00 divisi per 18).

Oltre che la detrazione del vostro reale dalle spese pocket -- quali i pagamenti di interesse da contratto ipotecario, le tasse della proprietà immobiliare, le commissioni di leasing, la pubblicità e le riparazioni -- da reddito locativo, la legge inoltre ha permesso che prendeste una perdita di carta denominata deprezzamento.

Il congresso e l'amministrazione Reagan sono stati interessati circa lo sviluppo dell'industria della protezione fiscale. Spesso, i promotori e gli speculatori comprerebbero i beni che necessariamente non sarebbero stati un buon investimento, ma genererebbero una perdita significativa di imposta ogni anno. Queste perdite sono state chiamate “protezioni fiscali.„

Quando il congresso ha promulgato la Legge di riforma fiscale di 1986, ha generato un nuovo concetto chiamato “attività passive.„ Anche se il fuoco primario di attività passiva era di accorciare l'abuso della protezione fiscale, il risultato netto era un effetto drammatico sull'investitore medio della proprietà immobiliare.

Le regolazioni passive di attività sono complesse. Qui è un sommario molto breve delle attività passive mentre si riferiscono alle transazioni della proprietà immobiliare. In agosto di 1993, il congresso ha modificato la legge per gli investitori professionali della proprietà immobiliare.

Per tutti gli scopi pratici, la maggior parte delle transazioni della proprietà immobiliare di investimento rientrano nella categoria “di attività passiva.„ Troppo semplificato, questo significa che le perdite della proprietà immobiliare possono essere usate soltanto per sfalsare il reddito da altre attività della proprietà immobiliare.

Prima della Legge di riforma fiscale 1986, potevate dedurre le vostre perdite della proprietà immobiliare da altre fonti di reddito, quali gli stipendi ed i dividendi di riserva. Tuttavia, cominciando 1987, questa situazione -- e la legge -- variabile.

Per facilitiamo questa legge complessa, fingono che abbiate due benne. Una benna è identificata “generatori di reddito passivo (PIGs)„ e l'altra benna è identificata “perdite passive di attività (PALs).„

Se siete coinvolgere in un'attività di investimento della proprietà immobiliare, tutte le vostre perdite sono messe nella benna di pal e tutti i vostri guadagni sono messi nella benna di MAIALE. Uno degli obiettivi primari di tutto l'investitore della proprietà immobiliare è di realizzare molto profitto mentre allo stesso tempo non deve pagare la tassa su quel reddito.

A norma della legge di riforma fiscale di 1986, gli aumenti della proprietà immobiliare della benna di MAIALE possono essere compensati soltanto dalle perdite della proprietà immobiliare nella benna di pal.

Ci sono disposizioni, tuttavia, per il trasporto in avanti delle perdite. Ciò si riferisce a come “perdite d'esercizio nette„ (NOL). Potete indefinitamente riporto queste perdite e potete utilizzarli come deduzioni contro reddito passivo negli anni più tardi. Le perdite inutilizzate sono permesse in in pieno quando il contribuente ha l'intero interesse nella proprietà immobiliare.

Ci sono due esclusioni importanti da queste norme passive di attività:

 

1. In circostanze determinate, un contribuente può potere dedurre fino a $25.000.00 delle perdite locative passive da altre attività (non-passive). Questa norma specifica è conosciuta come “l'esenzione $25.000.00.„

   Per qualificarsi per questa esenzione, il contribuente deve “attivamente partecipare„ all'attività locativa. Per essere un partecipante attivo, questo richiede la partecipazione “autentica„ dal proprietario dei beni, come la fabbricazione le decisioni di amministrazione, degli inquilini nuovi d'approvazione, le riparazioni approving o scrittura degli assegni.

   Tuttavia, l'esenzione $25.000.00 è applicabile soltanto ai contribuenti di cui il reddito lordo registrato (AGI) durante qualsiasi anno fiscale è $100.000.00 o di meno. Dove AGI del contribuente supera $100.000.00, i $25.000.00 importi massimi sono eliminati; i $25.000 sono diminuiti da 50 per cento dell'importo da cui il reddito lordo registrato della persona supera $100.000.00. Cioè se AGI del contribuente supera $150.000.00, le perdite passive non possono essere usate per sfalsare l'altro reddito.

   Per i contribuenti sposati che archivano i rendimenti separati e vivono a parte, fino a $12.500.00 delle perdite passive possono essere usati per sfalsare il reddito, ancora con la stessa eliminazione progressiva regolano.

    

2. In agosto di 1993, il congresso ha reagito al forte -- e vocale -- preoccupazioni da industria della proprietà immobiliare e parzialmente liberalizzazione queste norme nella Legge di riconciliazione del reddito di 1993. Ora, se un contribuente partecipa materialmente alle attività della proprietà immobiliare, o lei sarà permesso compensare tutte le perdite incontrate contro (reddito non-passivo della proprietà non-real), senza riguardo al AGI.

   Ci sono due prove importanti per determinare se il contribuente è eleggibile per queste norme liberalizzazione. In primo luogo, più di 50 per cento dei servizi personali del contribuente durante l'anno di imposta devono essere prestati nei commerci o nel commercio dei beni immobili. Ciò si riferisce a come “la prova di partecipazione materiale„. In secondo luogo, il contribuente deve passare più di 750 ore durante l'anno di imposta attivamente che lavora a questi commerci della proprietà immobiliare. Ed il IRS ha indicato chiaramente che il contribuente non può unire le attività dell'non-affitto e locative per soddisfare la condizione di partecipazione materiale.

   Tuttavia, la maggior parte dei investitori probabilmente ancora rientreranno nelle 1986 norme passive di attività. Dovreste ottenere una copia delle limitazioni di perdita passive denominate di attività della forma 8582 di IRS “,„ che devono essere archivate con la vostra dichiarazione dei redditi se esigete una perdita dalle attività della proprietà immobiliare.

Dovreste anche ottenere una copia della pubblicazione 527 di IRS, intitolata “beni locativi residenziali.„ Ciò è disponibile sul fotoricettore (irs.gov; scattare sopra “più forme e Publications.") potete anche ordinarli dal IRS denominando (800) 829-3676.

Le leggi concernenti la proprietà immobiliare dell'investitore sono complesse; una comprensione adeguata di queste norme passive di attività può fornire al contribuente qualche risparmio di imposta, ma siete mosto discutete la vostra situazione determinata con il vostro proprio consigliere di imposta.