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Consulente legale di alloggiamento: La corte di imposta ha buone notizie per i debitori del punto

da Benny L. Kass

L'interesse che pagate sul vostro mutuo ipotecario è deducibile, anche se ci è un massimale spiegato nelle leggi fiscali. L'interesse ha pagato sugli importi di prestito oltre $1 milione non può essere dedotto.

Oltre che interesse da contratto ipotecario, alcuni prestatori lo caricheranno un punto o più per ottenere i vostri prestiti immobiliari.

I punti sono denominati spesso dai nomi differenti -- quali le tasse di sconti o di origini di prestito -- ma senza riguardo al loro nome, rappresentano la moneta che voi -- il proprietario domestico -- sarà richiesto per pagare per ottenere il vostro mutuo ipotecario. Ed il pagamento è solitamente up-front, in contanti, al regolamento.

Ogni punto che pagate è uguale ad un per cento dell'importo di mutuo ipotecario. Quindi, un punto su un prestito di $200.000 è $2.000. Lenders può caricare altretanti punti mentre vogliono, ma ad un certo livello, il prestito diventa usurario, potenzialmente illegale e può rappresentare che cosa è conosciuto comunemente come “sharking di prestito„ o “prestito predatore.„

I punti pagati su un credito ipotecario per comprare una casa (o pagare i miglioramenti che state apportando ai beni) sono completamente deducibili durante l'anno sono pagati dal mutuatario. Il IRS usato per richiedere che il mutuatario scriva un assegno separato al prestatore per questi punti; negli ultimi anni, tuttavia, il IRS sembra appoggiare a partire da questa posizione. Tuttavia, ancora ha significato a l'uno o l'altro scrivere un assegno separato alla chiusura -- o avere almeno la dichiarazione di regolamento (il HUD-1) chiaramente riflettono il numero e la quantità di punti che state pagando.

Se pagate i punti per ottenere un prestito di rifinanziamento, tuttavia, non possono essere dentro pieno deducibile durante l'anno che sono paid. Piuttosto, il IRS richiede che assegniate i punti dal numero degli anni di vostro mutuo ipotecario. Per esempio, rifinanziate ed ottenete un prestito di 30 anni nella quantità di $200.000. Per ottenere una tariffa favorevole su questo prestito, acconsentite a pagare un punto -- o $2.000. Poiché il vostro prestito ha luogo per 30 anni, potete dedurre soltanto ogni anno il un-trentesimo dei punti -- o $66.67. Tuttavia, quando pagate presto fuori questo prestito -- dire durante cinque anni -- il saldo dei punti (nondeducted) non stanziati può allora essere dedotto alla vostra dichiarazione dei redditi per quell'anno.

Se lo scopo del prestito di rifinanziamento è di estrarre una certa moneta per apportare i miglioramenti alla vostra casa, quindi quella parte dei punti attribuibili alla moneta di miglioramento può essere dedotta durante l'anno che è paid. Il saldo dei punti deve essere distribuito fuori nella durata del prestito.

In aprile di 1999, il sig. e la sig.ra Gary Hurley hanno rifinanziato la loro casa in Paso Robles, la California ed hanno pagato i punti al loro prestatore nella quantità di $4.400. Hanno usato tutta moneta dal prestito di rifinanziamento per apportare i vari miglioramenti alla loro casa, come sostituzione del loro tetto, pavimenti della stanza da bagno e della cucina e un portello.

Quando hanno archivato la loro dichiarazione dei redditi 1999, il Hurleys ha dedotto l'intera quantità dei punti, ma il IRS ha respinto questa deduzione, sostenente che il Hurleys ha dovuto assegnare questa quantità durante la durata del loro prestito di 15 anni.

In un'opinione sommaria -- quale non può essere trattato tecnicamente come precedente per qualunque altro caso -- la corte di imposta ha onorato il IRS ed ha permesso la deduzione.

Secondo la corte, anche se punti per un prestito di rifinanziamento -- quale sono considerati interesse pagato anticipatamente -- deve essere ammortizzato durante la durata di un prestito, ci fa un'eccezione “che permette che un contribuente deduca la quantità completa di punti pagati. Nell'ambito della parte 461 (g) del codice fiscale, ci sono due casi dove un contribuente può dedurre l'intera quantità di punti pagati per rifinanziare una residenza personale: (1) quando il contribuente rifinanzia per approvvigionare una nuova casa, o (2) quando le monete di rifinanziamento sono usate per apportare i miglioramenti alla casa.„

Il Hurleys ha presentato la prova alla loro prova di tutti i loro miglioramenti. Deve essere notato che anche se il Hurleys ha iniziato il loro lavoro gli appena 9 giorni dopo che hanno riscosso i loro fondi, il lavoro totale non è stato completato fino al 2003 -- quattro anni più successivamente.

Parte 461 (g) legge come segue:

Questa sottosezione non si applicherà ai punti pagati in materia di alcun indebitamento incontrato nell'ambito dell'approvvigionamento o del miglioramento di ed assicurato vicino, la residenza principale del contribuente fino al punto in cui, in applicazione delle regolazioni prescritte dalla segretaria, tale pagamento dei punti è una pratica aziendale stabilita nella zona in cui tale indebitamento è incontrato e la quantità di tale pagamento non supera l'importo riscosso generalmente in tale zona.

Secondo il giudice che decide il caso, “la corte mai specificamente ha richiamato nell'ambito di che fatti o parte 461 di circostanze (g) permette che un contribuente deduca i punti pagati durante il rifinanziamento.„

Tuttavia, il giudice ha continuato a specificare che le parole “nell'ambito di„ richiedono una vasta interpretazione.

Il sig. Hurley ha testimoniato alla sua prova che hanno rifinanziato per “liberano la moneta per potere fare i miglioramenti domestici. Quella era l'intera idea di esso.„

Sulla base di questa testimonianza -- ed i fatti della situazione di Hurley -- la corte di imposta ha sostenuto la deduzione. Infatti, il giudice chastised gentile il IRS specificando che “non hanno presentato l'autorità che richiedesse i miglioramenti di essere realizzata durante l'anno del rifinanziamento….„ Poiché il rifinanziamento era “nell'ambito„ dei miglioramenti domestici, il Hurleys è stato autorizzato per dedurre tutti i loro punti durante l'anno che hanno ottenuto il loro prestito.

Il Hurleys merita l'elogio di tutti i proprietari domestici. Mentre questa opinione non può essere utilizzata come precedente legale in altri casi, certamente riflette il pensiero ad un giudice della corte di imposta.

Se rifinanziate la vostra casa ed usate la moneta per i miglioramenti, dovreste ora potere dedurre tutti punti che potete pagare quando archivate la vostra dichiarazione dei redditi per l'anno où avete ottenuto il prestito. Secondo almeno un giudice, non fa differenza che non potevate completare i miglioramenti durante quello stesso anno; se il vostro prestito fosse “nell'ambito dei miglioramenti domestici,„ potete sfidare il IRS se rifiutano le vostre deduzioni.

Che cosa fa questa media per molti proprietari domestici? Ogni punto che pagate ridurrà il vostro tasso di interesse di prestito di 1/8 della percentuale. Per esempio, potete potere ottenere un prestito di 6 per cento senza i punti, ma se pagate un punto, il vostro prestito sarà 5.875 per cento (5 7/8). Se potete dedurre l'intera quantità di vostri punti durante un anno (invece di dovere ammortizzarlo durante la durata del vostro prestito) può valere la pena di pagare quel punto extra, particolarmente se pianificazione rimanere nella vostra casa per un lungo periodo di tempo.

Se pianificazione rifinanziare, acquistare intorno. Chiedere ad un certo numero di prestatori che tariffa potete ottenere senza i punti e che tariffa otterrete se pagate un punto. Infatti, potete persino potere inserire quel punto l'importo del vostro prestito. Per esempio, state cercando un prestito di rifinanziamento di $200.000. Se pagate un punto, il vostro prestatore può volere volere piegare quell'importo nel vostro prestito, di modo che realmente prestito $202.000 -- ma ad una tariffa più bassa di interesse da contratto ipotecario. Questo senso, potete ottenere un doppio beneficio -- una tariffa più bassa e non dovendo pagare in su - la parte anteriore $2.000.

Ma fare il vostro lavoro e funzionare i numeri prima che vi impegniate ad un prestito particolare o un prestatore specifico.