Consulente legale di alloggiamento: Rifinanziare o vendere? da Benny L. Kass
Domanda: Voglio approvvigionare una casa che quel mio genitore possiede. Ha un credito ipotecario nella quantità di $250.000 ed è stata valutata per $499.000. I miei genitori vogliono $200.000 su esso. Dovrei chiedere loro per rifinanziare ed ottenere la moneta che vogliono ed allora appena che organizzano mettere la casa nel mio nome? O dovrei approvvigionare la casa e dare loro la moneta? Voglio mettere un'aggiunta sui beni e vorrei avere moneta per fare questo senza sollecitare fuori finanziariamente. Risposta: Dobbiamo analizzare questo da due punti di vista: voi ed i vostri genitori. Non conosco che cosa i vostri genitori hanno pagato i beni, ma se li possiedano ed usato per due sul cinque anni prima che lo compriate, potranno prendere l'intera esclusione up-to-$500,000. Poiché il prezzo che pianificazione pagare non supererà $500.000, esso sembrerebbe che i vostri genitori non debbano pagare alcun di utile del capitale. Se i vostri genitori rifinanziano i beni, come potete essere sicuro che otterranno i $200.0000 che vogliono? Attualmente possiedono $250.000, in modo da significa che dovranno convincere un prestito di rifinanziamento nella quantità di $450.000 per eliminare quella somma di denaro. Ed anche se il loro accreditamento è puro incontaminato, dubito che un prestatore converrebbe a così grande prestito. Ancora, i vostri genitori dovranno essere interessati circa una tassa di regalo. Attualmente, ciascuno dei vostri genitori ha dato gli dà fino a $12.000 (esenti da imposte) all'anno. Tuttavia, se lo danno la casa, che li supera chiaramente l'importo e liberi del regalo deve determinare come questa urterà sulla loro proprie tassa e situazione finanziaria Più d'importanza, se i vostri genitori gli danno i beni ed organizzate avere il titolo trasferito nel vostro nome, la vostra base per gli scopi di imposta sarà quella dei vostri genitori. Supponiamo che i vostri genitori hanno pagato $200.000 i beni parecchi anni fa e non avuto apportato alcuni miglioramenti. La loro base nei beni è $200.000. Quando danno la casa voi, la base del donatore (i vostri genitori) si trasforma in nella base del donatario (cioè voi). Che cosa fa questa media? Diciamolo decidono di vivere nei beni. Pagate $100.000 una nuova aggiunta alla casa e rimanete là per tre anni. Allora decidete di venderli per $700.000. La vostra base per gli scopi di imposta è $300.000 (i $200.000 dai vostri genitori più l'aggiunta $100.000). Poiché avete vissuto e posseduto i beni per due sui cinque anni prima della vendita e perché non siete sposato, siete eleggibile per l'esclusione $250.000 di guadagno. Ma i vostri utili sono $400.000 ($700.000 - $300.000). Nel mio esempio, dovrete pagare al IRS 15 per cento sui $150.000 degli utili che sono sopra l'esclusione. Quello gli costerà $22.500 ed inoltre dovrete pagare la condizione applicabile o di utile del capitale locale. La domanda seguente da chiedere è se potete qualificarti per un prestito. In caso affermativo, nel mio parere, siete acquisto più ricco i beni completamente dai vostri genitori. Poiché ci non sarà un agente immobiliare in questione, potete dedurre la commissione di 6 per cento che andrebbe normalmente all'agente ed ancora potete organizzare che i vostri genitori ottengono i loro $200.000. Il vostro prezzo sarebbe nella gamma di $470.000 Tuttavia, questo necessariamente non mette alcuna moneta in vostre mani per l'aggiunta che volete sviluppare. Così proviamo un altro metodo. I vostri genitori possono ottenere un prestito di azione ordinaria domestica nella quantità di $100.000 ed usano questi fondi per installare l'aggiunta che volete. Allora, invece di pagamento dei $470.000 la casa, firmereste un contratto per $570.000. E supporre che potete ottenere un prestito per questo prezzo d'acquisto, al regolamento, il credito ipotecario ed il prestito di azione ordinaria domestica sarà pagato fuori ed i vostri genitori otterranno i loro $200.000. Ciò è soltanto un esempio per la vostra considerazione. Ci sono molti fattori da considerare: - vivrete nei beni o li affitterete fuori?
- potete permetterti il credito ipotecario?
- realmente ora avete bisogno di nuova aggiunta?
Questi sono i generi di domande che dovete discutere con i vostri consiglieri finanziari e legali. Ma la linea inferiore da ricordarsi: un regalo dal genitore al bambino non è sempre negli interessi del genitore o del bambino. | 
