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Consulente legale di alloggiamento: I beni d'acquisto di preclusione sono il commercio rischioso

da Benny L. Kass

Risposta: Qualche gente potrebbe denominarla mercenari, provanti ad approfittare delle difficoltà dell'altra gente. Ma la realtà della situazione è quella in molti casi, i mercenari reali erano i prestatori che hanno fatto i prestiti ai consumatori che non potrebbe permetterlo o non ha capito i termini e condizioni generali dei prestiti, o ad entrambi.

L'acquisto della casa ad una vendita di preclusione è carico di rischi. Potete cessare in su la spesa della molta moneta che fa il vostro lavoro, solo per imparare che all'ultimo minuto la vendita di preclusione è stata annullata, o che il mutuatario ha archivato i minuti di fallimento prima che la vendita avvenga. Ed anche se la vendita continua, non potete essere l'offerente prescelto. Dovete sapere all'inizio che ci sono molti compratori professionali che conoscono i giocatori ed il processo e sono spesso quei per ottenere questi beni.

La primissima cosa che dovete fare è di impiegare un avvocato che è non solo informato circa la proprietà immobiliare, ma chi inoltre ha esperienza delle preclusioni nella giurisdizione dove i beni sono individuati. Ci sono leggi statali e requisiti differenti durante gli Stati Uniti, in modo da non potete contare sui libri e su altre pubblicazioni che provano a spiegare il processo di preclusione.

Il vostro avvocato spiegherà la procedura a voi ed immediatamente ordinerà una ricerca di titolo sui beni. Presumibilmente il prestatore che ha istituito la preclusione inoltre ha ottenuto una ricerca di titolo, perché i prestatori sono tenuti a fornire l'avviso di una vendita di preclusione a tutte le persone (o agli enti) che hanno un interesse nei beni.

Ma generalmente, quel rapporto di titolo non sarà ripartito con voi. Volete conoscere tutto circa il titolo ai beni, compreso tali argomenti come:

 

• chi possiede i beni? In di chi nome è il titolo?

   

• quanti crediti ipotecari esistono sulle annotazioni di terra?

   

• è ci delle cause contro il proprietario domestico?

   

• è ci dei pegni archivati dei meccanici sull'annotazione?

Perché è tutto questo importante? Diciamo che la casa ha un valore di mercato di $300.000 e ci è una prima fiducia (credito ipotecario) nella quantità di $175.000 e una seconda fiducia nella quantità di $100.000. È importante conoscere quale prestatore ha istituito la preclusione.

Se fosse il primo supporto di fiducia, quindi da legge la seconda fiducia sarà eliminata. Quello non significa che il proprietario domestico più non dovrà la moneta al secondo supporto di fiducia. Se quel supporto di fiducia vuole perseguire il proprietario domestico, dovrà archivare un vestito in tribunale; non può precludere sui beni.

Tenere presente che quando prendete in prestito la moneta per comprare o rifinanziare una casa, voi firma due documenti giuridici: (1) un vaglia cambiario, per cui il mutuatario acconsente a pagare il prestatore conforme ai termini di quel documento e (2) un documento legale di fiducia (anche conosciuta come il credito ipotecario) che è il documento che permette che il prestatore precluda sui beni. Il documento legale della fiducia è registrato fra le annotazioni di terra nella giurisdizione dove i beni sono individuati.

Da un lato, se il secondo supporto di fiducia comincia precludere, deve notificare formalmente al primo prestatore di fiducia, che allora ha un'occasione proteggersi. In alcuni casi, quel primo prestatore di fiducia può negoziare per comprare la seconda fiducia -- solitamente ad uno sconto perché il secondo prestatore è felice di ottenere rapidamente la relativa moneta -- ed allora il primo supporto di fiducia può iniziare la relativa propria preclusione.

Ciò suona complicata ed è -- particolarmente per i debuttanti nella proprietà immobiliare.

Mentre il vostro avvocato sta ottenendo una ricerca di titolo, dovreste prendere accordi per controllare i beni. Perché il proprietario sta lasciandoli andare a preclusione? È la casa in tale stato difettoso che il proprietario non può venderlo? La maggior parte dei proprietari domestici non vogliono la loro casa essere preclusi su, perché urterà significativamente per molti anni la loro stabilità creditizia. Nessun prestatore vuole fare un nuovo prestito ad un mutuatario che ha una preclusione sul suo rapporto di accreditamento.

Di conseguenza, molti proprietari domestici stati minacciati dalla minaccia di preclusione proveranno a vendere la casa -- anche ad uno sconto -- piuttosto che devono affrontare la preclusione. Dovreste provare a comunicare con il proprietario domestico e vedete se potete negoziare un affare per cui potete comprare direttamente la casa e tutto eviterà così la preclusione.

Ciò significa che dovrete conoscere il valore allineare dei beni ed inoltre dovrà ottenere in anticipo una lettera preliminare di approvazione di prestito da un prestatore di credito ipotecario di tutte le discussioni che avete con il proprietario domestico. Inoltre dovete conoscere la somma di denaro esatta che il prestatore richiederà per arrestare il processo. Spesso, questo è difficile da verificarsi, perché avvocati di un certo prestatore sono riluttanti a fornirgli l'importo completo di versamento, che comprende il saldo di prestito eccezionale, le tasse ritardate, le competenze degli avvocati ed i costi di preclusione.

Se potete convincere il proprietario domestico firmare un contratto per venderlo la casa, quel contratto dovrebbe essere contingente sulla vostra capacità di andare alla chiusura prima che la casa sia preclusa su. Non dovreste dare al proprietario domestico alcuna moneta; il vostro giacimento della moneta sincera sarà tenuto dal vostro avvocato in un conto di impegno.

Voi o il vostro avvocato dovrebbe immediatamente metterti in contatto con il prestatore (o il relativo avvocato) per raccomandarli del contratto di vendite. Dovreste ottenere la conferma scritta che la preclusione sarà posposta per dargli il tempo di andare al regolamento sui beni.

Dovrebbe essere notato che una volta che il processo di preclusione ha cominciato, avrete tempo pochissimo in où fare tutto il vostro lavoro. La maggior parte dei prestatori legittimi non cominceranno mai precludere fino a che non esauriscano le trattative con il homebuyer sulle opzioni bruscamente di preclusione.

Il prestatore collocherà un avviso di preclusione in un giornale locale. Voi ed il vostro avvocato dovrebbero leggere molto con attenzione la pubblicità. Quando e dove la preclusione avverrà? Il processo può richiedere spesso meno di 10-15 minuti e se siete in ritardo, perderete fuori.

È ci circostanze o delle limitazioni collocate nell'annuncio? L'offerente prescelto prenderà conforme a pegni o a degli obblighi eccezionali?

Ora, è il giorno di preclusione. Dovreste andare all'ufficio del banditore (in alcune giurisdizioni avviene sui punti del tribunale locale) ed ascoltate con attenzione le istruzioni d'offerta. A volte, i nuovi termini e condizioni generali saranno presentati ai tempi dell'asta e questi termini non possono essere soddisfacenti voi.

Siete l'offerente prescelto e dovete inviare con il banditore un deposito di buona fede, che sarà rinunciato a se non vi chiudete subito -- solitamente entro i 30 giorni a partire dalla data della vendita di asta.

Le congratulazioni non sono ancora nell'ordine. Avete preso in considerazione che il fatto che i proprietari correnti sono ancora nei beni e voi probabilmente dovrà prenderlo alla corte adatta dell'Proprietario-inquilino e cercare per espellerle? Ciò può essere un progetto costoso e che richiede tempo, che deve essere rappresentato nel vostro preventivo di progettazione.

I beni d'acquisto ad una vendita di preclusione non sono per tutto. Possono essere costosi, che richiede tempo e deludenti. Sempre far questo problema: se questo è tale molto, perché sta venendo soltanto il mio senso?