Consulente legale di alloggiamento: Presa indietro della seconda fiducia da Benny L. Kass
Domanda: La nostra casa è stata sul mercato per $499.000 per due mesi ed ora stiamo andando cadere il prezzo da $15.000 con la speranza di ottenere un compratore qualificato. Tuttavia, le case recenti nella nostra zona hanno venduto soltanto per $450.000. Abbiamo fatto molti miglioramenti ed aggiornamenti e crediamo che la nostra casa valutasse per più di quella se l'esperto facesse un controllo sul posto. Tuttavia, ci siamo raccomandati che basato su questi paragonabili, un'azienda di credito ipotecario approverà soltanto un prestito $450.000 ai compratori futuri. Siamo disposti a prendere indietro un secondo credito ipotecario per la differenza di $35.000. Che cosa sono i pro - e - contro di fare questo? Risposta: Il finanziamento creativo ha rinviato al mercato immobiliare. I venditori stanno cominciando a riconoscere che ora è il mercato “del compratore,„ e per fare una vendita deve fornire i benefici attraenti per attrarre ed attrarre i compratori nella presentazione del contratto di approvvigionamento. Alcuni venditori stanno offrendo i televisori liberi del plasma; altri stanno fornendo alle automobili locative uno o due anno liberamente affittano. Ed alcuni venditori stanno considerando i motivi finanziari -- uno di cui è una seconda fiducia “di ritorno„. Quando prendete in prestito la moneta per comprare una casa, per assicurare che il prestatore infine ottenga paid, il compratore/mutuatario firma un vaglia cambiario e un documento legale della fiducia. Il vaglia cambiario è un documento giuridico che dice: “Io, il mutuatario, promessa pagare i dollari del prestatore XX, dovuto e pagabile nel numero di Y degli anni. Pagherò questa moneta nelle rate mensili uguali di ZZ, ad un tasso di interesse delle percentuali di aa all'anno.„ Se il mutuatario non paga, il prestatore può archivare il vestito nella corte adatta ed ottenere un giudizio contro quella persona. Allora, il prestatore deve determinare che beni il mutuatario ha, scopre dove sono ed allora tentare di attaccare quei beni basati sul giudizio ordinato corte. Ciò può essere un processo ingombrante. E se il mutuatario non ha moneta, sarà un inutile -- e costoso -- sforzo. Dico spesso i miei clienti che “non ci è registratore di cassa alla parte posteriore del tribunale; raccogliendosi su un giudizio non può riuscire.„ Di conseguenza, più ulteriormente proteggere l'investimento del prestatore, il mutuatario inoltre firma un documento legale della fiducia. Ciò è un documento giuridico per cui il proprietario della casa firma un documento che tecnicamente (ed in alcune condizioni legalmente) trasferisce la casa del mutuatario ad un amministratore che è stato selezionato dal prestatore. Questo documento è registrato fra le annotazioni di terra in cui i beni sono individuati, in modo da mettere il mondo intero sull'avviso che il titolo alla casa è conforme a quel documento legale della fiducia. Se il compratore effettua i pagamenti mensili e non è al contrario nel difetto, quando il prestito è pagato fuori dentro in pieno, il documento legale della fiducia è liberato dalle annotazioni di terra. Tuttavia, se il compratore è delinquenziale, l'amministratore ha l'autorità per vendere la casa ad una vendita di preclusione dell'asta. Ogni condizione ha le norme e procedure differenti circa come le preclusioni sono di avvenire e dovreste consultare il vostro avvocato locale per più particolari. Nei termini legali, un documento legale della fiducia è una concessione dal proprietario domestico all'amministratore, dante la lui/“il potere„ vendere la casa. Alcune condizioni ancora usano i crediti ipotecari, che in effetti fornisce ad un prestatore la stessa obbligazione di fa il documento legale di fiducia. La differenza di base, tuttavia, fra un documento legale della fiducia e un credito ipotecario è che dove ci è un credito ipotecario, il prestatore dovrà andare alla corte forzare una vendita. Quindi, la maggior parte dei prestatori preferiscono usare i documenti legali della fiducia, poiché il processo di preclusione è più facile, meno costoso e più velocemente. Siete preparato offrire ad un compratore potenziale un secondo documento legale della fiducia nella quantità di $35.000. Denomino questo “una seconda fiducia„ perché il vostro compratore otterrà una prima fiducia da un prestatore commerciale. Nei termini semplici, il vostro documento di fiducia sarà registrato sulle annotazioni di terra dopo la prima fiducia e così sarà nella seconda posizione del posto. Ci sono parecchi vantaggi a questo metodo: - aiuterete il compratore nel andare al regolamento perché non dovrà fornire il tutto che contanti supplementari;
- potete fissare il vostro tasso di interesse più basso di il compratore può ottenere sul mercato libero;
- potete rinviare (non evitare) una parte di tutto il di utile del capitale che potreste dovere al contrario per pagare se i beni vendessero per tutti i contanti. Dovreste discutere i benefici di imposta con i vostri consiglieri finanziari.
Tuttavia, ci è inoltre un fattore negativo importante da considerare. Se la prima fiducia entra in difetto e quel prestatore preclude sui beni, la vostra seconda fiducia sarà eliminata. Il primo prestatore di fiducia deve raccomandarlo che della della vendita di preclusione in attesa, ma perché quel prestatore è nella prima posizione del posto, la vostra obbligazione nella casa non è protetta. Potete ancora citare il mutuatario basato sul vaglia cambiario che è stato firmato, ma come discusso sopra, che può essere uno sforzo inutile se il mutuatario non ha moneta. La linea inferiore: la presa indietro della seconda fiducia è certamente one-way di attrazione dei compratori potenziali, ma ci sono rischi. Non ci è assolutamente garanzia che i vostri $35.000 completamente saranno protetti. Se non avete attualmente un credito ipotecario sulla vostra casa, o là è un piccolo saldo eccezionale che potete pagare fuori, potete volere studiare la possibilità di prendere indietro una prima fiducia in una quantità di nient'altro di 90 per cento del prezzo d'acquisto -- cioè il compratore deve dargli almeno 10 per cento giù. Quello è persino un motivo più attraente per i compratori potenziali. Inoltre voglio commentare la vostra preoccupazione circa il ruolo dell'esperto. Suggerite che la vostra casa possa valutare più con “un controllo sul luogo„ della vostra casa. È la mia comprensione che tutti gli esperti professionisti devono entrare personalmente in casa che stanno valutando, in modo da ottenere un'immagine esatta dello stato di intera casa. Paragonabile essere utile ed importante, ma non fanno -- e non potere -- sostituire un controllo reale. | 
