Consulente legale di alloggiamento: Quando il vostro venditore si trova da Benny L. Kass
Domanda: Appena circa un anno fa, abbiamo approvvigionato una casa urbana a due piani della Virginia con uno scantinato. Una coppia di settimane più successivamente, la pioggia persistente portata Charley di uragano ed il nostro scantinato si sono sommersi ed il nostro patio si è riunito. Abbiamo denominato i proprietari precedenti per domandare circa la pompa di pozzetto e sono venuto sopra ed erano molto utili. Inoltre ci hanno detto che durante i molti anni hanno posseduto i beni, là non erano mai tutto l'inondazione. Bene, abbiamo scoperto che hanno stato a noi e che hanno avuti parecchi episodi dell'inondazione -- sia all'interno che all'esterno la casa. I nostri vicinoi hanno raccomandato noi che di questi fatti ed alcuni appaltatori quale abbiamo impiegato ha confermato che ci era prova dell'inondazione passato. Dovrebbero i proprietari rilevare il problema a noi quando hanno accettato la nostra offerta per approvvigionare? È ci del rimedio legale? Risposta: In molte condizioni, la legge richiede ad un proprietario domestico di rilevare i problemi o le circostanze uniche all'interno della loro casa quando sono nel corso della vendita. Nel distretto di Columbia, per esempio, un venditore deve rilevare tutti i difetti conosciuti. In Maryland e nella Virginia, tuttavia, un venditore ha l'opzione di rilevazione di tutti i tali difetti, o di smentita per rilevare. Secondo il codice della Virginia, un venditore può fornire agli acquirenti potenziali: una dichiarazione residenziale di diniego dei beni in una forma ha fornito dalla cartolina della proprietà immobiliare che specifica che il proprietario non fa rappresentazioni o garanzie quanto al termine dei beni immobili o di alcuni miglioramenti su ciò e che l'acquirente riceverà i beni immobili “come è,„ cioè con tutti i difetti che possono esistere, all'occorrenza, a meno che come fornito al contrario nel contratto di approvvigionamento della proprietà immobiliare Così la domanda è: che forma di comunicazione avete ricevuto? Era una comunicazione completa dei difetti conosciuti o appena di un diniego? Avete ottenuto un controllo domestico ed in caso affermativo fosse il problema dell'acqua scoperto dal vostro ispettore? Queste casse dello acqua-in--scantinato sono molto noiose. Anche se avete un buon caso, molti avvocati non vorranno appena intraprendere un tal aspetto -- senza riguardo a se una tassa è riscossa o il caso è trattato su una base della tassa di contingenza. Il motivo è che ci è molta ricerca -- e molta prova -- quello è necessario vincere un tal caso. Sono fatto intenso -- la difficoltà è sul proprietario domestico ad in primo luogo dimostra che il venditore era informato del problema. Se potete superare questa transenna, il compratore deve allora dimostrare alla soddisfazione di un giudice che il venditore ha avuto un'obbligazione giuridica di rilevare questi fatti. Per concludere, il compratore deve produrre la prova sufficiente dei danni -- quali mezzi che convincono gli appaltatori a testimoniare in tribunale quanto al costo delle riparazioni. Molti appaltatori non sono appena disposti ad essere testimoni in una battaglia giuridica, senza riguardo a quanto sono paid. Voi può avere un rimedio legale, ma è degno lo sforzo? Avete ottenuto almeno due preventivi dalla mostra certa e conceduta una licenza a degli appaltatori di miglioramento domestico che cosa costerà per riparare o correggere i vostri problemi dell'acqua? La controversia è sia che richiede tempo che costosa. Molti proprietari domestici decidono appena di attraversare questo fuori ad un'esperienza difettosa e di pagare appena i costi di riparazione senza contestare. Dopo tutti, se il lavoro correttivo costi $6.000, certamente non volete pagare $10.000 (o più) in spese notarili per ottenere un giudizio contro i vostri venditori precedenti. Tenere presente che le nostre corti seguono la norma americana delle spese notarili: nell'assenza di statuto (quale una legge di tutela del consumatore), o in una disposizione in un contratto o in un leasing, ogni lato paga suo le proprie spese notarili. In Inghilterra, il partito perdente generalmente pagherà agli avvocati del partito prevalente le tasse. Il vostro contratto di vendite può prevedere una disposizione per le spese notarili, ma non ci è ancora garanzia che prevarrete o che un giudice gli assegnerà un giudizio che comprende il risarcimento di quelle tasse. Per concludere, dico spesso la gente che “non ci è registratore di cassa alla parte posteriore del tribunale.„ Anche se ottenete un giudizio, non ci è garanzia che potrete raccoglierti dai vostri venditori. La morale di questa storia è di controllare completamente una casa prima che andiate al regolamento. Comprendere “una contingenza domestica di controllo„ nel vostro contratto di vendite e non ascoltare chiunque che gli dica che perderete i beni se richiedete una tal contingenza. Nel vostro caso, potete avere un rimedio contro i vostri venditori, ma non sono sicuro che vale la pena di perseguire la materia tutto il senso alla corte. Per lo meno, una volta che voi ottiene un preventivo per la riparazione della materia, (o il vostro avvocato) dovreste trasmettere una lettera ai vostri venditori. Spiegare che lo fuorviano e che avete prova che erano bene informati del problema di inondazione prima che abbiano firmato il vostro contratto. Dire loro che preferireste non contestare e chiedere loro per contribuire almeno la metà del preventivo di riparazione. Non conosco che cosa faranno, ma certamente vale lo sforzo -- ed è chiaramente più poco costoso della controversia. | 
