Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Il pantano ha denominato il metraggio quadrato

da Benny L. Kass

È ci un metodo di fabbricazione convenzionale delle queste misure? Ovviamente, non vogliamo pagare più di realmente stiamo ottenendo.

Risposta: Ci è una vecchia espressione che quando ci sono due avvocati, là sarà tre opinioni. Nella proprietà immobiliare, quando state provando ad analizzare il metraggio quadrato, potete realmente ottenere quattro o cinque opinioni.

Il metraggio quadrato di misurazione si è trasformato in in un soggetto caldo dibattuto a cui non ci è risposta reale. Anche se ci sono campioni di industria quando misura le case unifamiliari e beni immobili di appartamento e dell'ufficio (che sono ignorati spesso comunque), a meglio della mia conoscenza, non ci sono tali campioni di industria per gli appartamenti di misurazione del cooperativo e del condominio.

Il American National Standards Institute (ANSI) ha pubblicato un documento intitolato, “metraggio quadrato - metodo per calcolare„ (ANSI Z765-2003). Tuttavia, si applica soltanto alle case unifamiliari. Per i beni allegati (quali le case della città -- quale abbiamo usato per chiamare “case a schiera), condizioni dell'ANSI che “il metraggio quadrato finished di ogni livello è la somma delle zone finished a quel livello misurato al livello del pavimento alle superfici finished esterne della parete esterna o dalle linee centrali fra le case, se del caso.„

Notare le parole “esterno„ o “linee centrali.„

In un'unità del condominio, tuttavia, gli avvocati dello sviluppatore che redigono i documenti giuridici mi dicono che provano ad ottenere l'assistente tecnico che sta preparando le misure per seguire i contorni dell'unità come sono spiegati in quei documenti.

In un condominio, ci sono due annotazioni legali importanti: dichiarazione ed i decreti di legge.

Il precedente genera il condominio e contiene i concetti di base, compreso una definizione delle unità, degli elementi comuni e degli elementi comuni limitati.

Qui è un esempio di una definizione di un'unità da una dichiarazione locale del distretto di Columbia:

Ogni unità del condominio comprende lo spazio orizzontale fra il lato dell'unità delle pareti esterne del bene immobile e delle pareti finished che separano l'unità dai corridoi, scale e, dove applicabile, alla superficie delle pareti finished di quelle pareti interne che separano un'unità da un'altra unità. Ogni unità del condominio inoltre comprende lo spazio verticale misurato dalla superficie (della parte superiore) del subflooring alla superficie (esposta) finished del massimale di tale unità.

Si noti che questo si riferisce soltanto alla parte interna dell'unità. Nel mio parere, quello è come il metraggio quadrato del condominio dovrebbe essere misurato.

Tuttavia, molti sviluppatori hanno scelto andare l'ANSI dirigono -- vale a dire misurando dalla linea centrale delle pareti fra le unità. Se, per esempio, la parete esterna è spessa 12 pollici, che aggiungerebbero almeno la metà un del piede di più alla zona generale.

Uno calcola il metraggio quadrato moltiplicando la lunghezza della stanza per la relativa larghezza. Quindi, una stanza che è 12x18 conterrà 216 piedi quadrati. Tuttavia, se aggiungete i 6 pollici al nostro esempio, ottenete un poco più di 231 piede quadrato -- ma spazio (livable) non di più utilizzabile nella vostra unità.

Perché gli sviluppatori vogliono aumentare il metraggio quadrato? Ci sono due motivi:

In primo luogo, perché troppi homebuyers potenziali sono “appeso letteralmente in su„ sulla quantità di spazio otterranno, using il metodo “della linea centrale„ chiaramente rendono l'unità più attraente.

In secondo luogo, aggiungere più spazio farà diminuire il costo “per piedi quadrati,„ che è ancora un altra emissione di preoccupazione principale ad un certo numero di consumatori. Nel nostro esempio, se il prezzo di unità è $400.000, 830 piedi quadrati identifica a $481.93 per piedi quadrati, mentre il metodo della linea centrale porta a questo numero giù a $465.11 un il piede ($400.000 ÷ 860).

Un avvocato dello sviluppatore del condominio dal litorale ad ovest recentemente mi ha detto che si preoccupa per la responsabilità potenziale per il travisamento dell'unità di superficie e la violazione dell'atto del condominio della sua condizione. Quell'atto -- quale è simile alle leggi in molte condizioni (e nel distretto di Columbia) richiede che la condizione di dichiarazione la zona approssimativa dell'unità. Secondo questo avvocato, “questo implica a me che l'ispettore dovrebbe misurare secondo i contorni. In “le pareti, i pavimenti ed il massimale„ condominio, questa norma dovrebbero significare a parte lo spessore delle pareti e di esclusione degli elementi comuni limitati quali i patios, i depositi ed i garage.„

Fa questa media che gli sviluppatori sono agganciati nella dichiarazione falsa?

Per la grande maggioranza degli sviluppatori, non penso che è il caso. Non ci è campione dell'uniforme per le unità di misurazione del condominio. Se lo sviluppatore -- ed il relativo assistente tecnico che fa fisicamente la misurazione -- decide di usare i campioni per le case unifamiliari, a condizione che questo metodo completamente sia rilevato ai consumatori potenziali, che è perfettamente legale.

Un esperto mi ha detto che quello nel l970 quando il mercato del condominio ha cominciato riscaldare qui a Washington, la maggior parte dei sviluppatori ha usato il metodo della linea centrale. L'esperto denomina questa “metà di-parete della metà di-parete„. Tuttavia, negli ultimi anni, questo si è spostato a che cosa denomina il metodo “della vernice--vernice„, che riflette più esattamente il vero spazio utilizzabile netto all'interno dell'appartamento.

Le più vecchie unità del condominio continueranno a perpetuare il problema che state affrontando. Una volta che il metraggio quadrato è stato determinato, “è intagliato letteralmente in pietra.„ I venditori ovviamente vogliono ottenere il migliore prezzo per la loro unità e sono riluttanti ad abbassare il metraggio quadrato che è stato associato con la loro unità per un certo numero di anni. I mediatori della proprietà immobiliare contano sul materiale stampato e sulle informazioni nei documenti giuridici storici, di cui le informazioni di zona sono spesso un divisorio. Ed il prestatore e le loro valutazioni ancora favoriscono la centrale-parete più in anticipo al metodo della centrale-parete.

Tuttavia, questo esperto lo ha raccomandato che anche se userà le informazioni specificate quando prepara il suo rapporto, inoltre farà le sue proprie misure. Se scopre che i preventivi presentati dal venditore o dall'agente immobiliare non sono gli stessi, noterà questo come nota a piè di pagina al suo rapporto di valutazione.

Come potete vedere, questa è una zona spinosa e complessa. Tuttavia, realmente fa una differenza che cosa il metraggio quadrato è? Siete soddisfatto dell'unità? State bene con il prezzo? Vi siete assicurato che la vostra mobilia si adattasse nel nuovo appartamento?

Credo che troppo stia mettendo in evidenza metraggio quadrato, poiché è ma una piccola funzione di approvvigionamento dell'unità del condominio -- se è nuovo da uno sviluppatore o da una rivendita. Emissione tuttavia, poiché questo si è trasformato in in un hot-button ed estremamente discutibile, invito forte la comunità della proprietà immobiliare a fare pressione per un campione dell'uniforme.

Ci è un tal campione per le case unifamiliari ed i beni commerciali. Perché i condomini stanno ignorandi?