Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Scambio più rigido Come-Gentile

da Benny L. Kass

Sono fiero pagare le tasse negli Stati Uniti. L'unica cosa è - potrei essere appena come fiero per la metà della moneta.
-- Arthur Godfrey

Prima che otteniamo all'argomento di questa colonna, ci è un flash di notizie dal IRS.

Secondo un comunicato stampa di IRS, tutti i contribuenti attraverso questo paese avranno fino al martedì 17 aprile 2007 per archivare le loro dichiarazioni dei redditi. 15 aprile -- tassa-giorno tradizionale -- le cadute la domenica ed il 17 aprile è il giorno di emancipazione -- quale è una festa legale nel distretto di Columbia.

Così, la scadenza della limatura di IRS è stata rinviata per i due giorni.

Ma non procrastinare, particolarmente se pianificazione ricevere un rimborso dal governo.

Ora, di nuovo al tema di questa colonna.

Possedete una casa unifamiliare che state affittando per parecchi anni. La avete comprata per $75.000, quando voi ed il vostro sposo hanno ottenuto appena sposati, ma mentre la vostra famiglia si è sviluppata, che la casa era appena troppo piccola. Invece di vendita, avete scelto affittarli fuori.

Ora, vale $700.000. Gli inquilini si sono mossi fuori e non credete che i beni apprezzino significativamente molto più. Vi siete raccomandato dal vostro ragioniere di imposta che potete dovere pagare fino a $150.000 sia in federale che nei capitali dello Stato guadagnano la tassa.

Che cosa dovreste fare?

Un'opzione, naturalmente, è di vendere i beni, paga la tassa ed intasca il resto dei ricavati di vendite. Dopo tutti, avete preso una buona decisione gli anni fa e chiaramente affittare i beni ha pagato bello fuori voi.

Un'altra opzione è di prendere indietro il finanziamento, per cui prestate il vostro compratore la moneta. Il compratore firma un vaglia cambiario e garantisce la casa con un documento legale della fiducia. Ciò è conosciuta come vendita di rata e che permetterà che spargiate fuori i pagamenti di imposta durante la durata del prestito. Ma finalmente dovrete pagare la tassa.

Ci è un'altra alternativa, vale a dire uno scambio come-gentile nell'ambito della parte 1031 del codice degli introiti fiscali. Ciò si riferisce a comunemente come “scambio più rigido,„ chiamato dopo il sig. Starker di cui la causa ha confermato la validità di queste transazioni.

Se fate uno scambio adeguato, non dovete pagare di utile del capitale sui beni che avete venduto -- quale è denominato “i beni ceduti„. Invece, la base di imposta dei vostri precedenti beni si trasforma in nella base di imposta di nuovi beni -- quale è conosciuto come “i beni del rimontaggio„.

Cioè se la base dei beni ceduti è $75.000, anche se i beni ceduti possono costargli un milione di dollari, la base di quei beni si trasformerà in in $75.000.

La teoria dietro lo scambio 1031 è semplice: incoraggia la gente ad aggiornare i beni di investimento in modo che le monete che andrebbero al contrario al IRS preferibilmente siano reinvestite nei nuovi beni di investimento. Ma perché la base rimane la stessa, quando i beni del rimontaggio infine sono venduti (e non sono coinvolto in ancora un altro scambio 1031) allora di utile del capitale completo sarà paid.

Ci sono parecchie norme importanti:

In primo luogo, sia ceduta che i beni del rimontaggio devono essere tenuti per gli scopi di investimento.

In secondo luogo, i beni devono essere “come-gentili.„ Ciò è un concetto molto vasto. Una casa unifamiliare può essere scambiata per la terra dell'azienda agricola; un'unità del condominio per un edificio per uffici, o un bene immobile di appartamento per un edificio per uffici.

In terzo luogo, il prezzo d'acquisto dei beni del rimontaggio deve essere uguale a o maggior del prezzo di vendite dei beni ceduti. Altrimenti, una tassa sulla differenza dovrà essere paid; ciò si riferisce a come “caricamento del sistema.„

In quarto luogo, lo scambiatore non può avere accesso -- per persino un minuto -- alle vendite procede dai beni ceduti. Questi fondi devono entrare in impegno con un mediatore qualificato. A qualità, quella persona o azienda non può essere collegata con il contribuente o essere stata un agente del contribuente per i due anni precedenti. Per esempio, se il contribuente usasse il suo avvocato per i Servizi Giuridici (tranne per lo scambio 1031), a meno che due anni trascorrano, quell'avvocato non può essere il mediatore o l'agente dell'impegno.

Fifth, ci sono limitazioni obbligatorie di tempo che sono spiegate nella legge. Avete 45 giorni a partire dalla data che i beni ceduti si sono chiusi in quale per identificare al mediatore i beni del rimontaggio. Ciò significa che dovete essere molto specifico; non potete dire che “voglio comprare un'unità nel condominio di ABC„. Dovete dare il numero di unità esatto. Potete identificare sicuro fino a tre beni del rimontaggio e potete infine possedere tutti se così decidete. Ma dovete prendere a titolo almeno ad uno dei beni identificati nei 180 giorni a partire dalla data quella i beni ceduti chiusi. Avete la destra identificare tutto il numero dei beni finchè il loro valore di mercato equo aggregato non supera 200 per cento del valore di mercato equo aggregato di tutti beni ceduti.

Ci sono due generi di 1031 scambio:

 

• di andata. Qui, in primo luogo ed allora vendete i beni ceduti -- dopo la guida di riferimento descritta precedentemente -- ottenere i beni del rimontaggio.

   

• inverso: sapere spesso che venderete i beni ceduti, ma prima che questo faccia, trovate i beni desiderabili che vorreste usare come relativo rimontaggio. Potete invertire la situazione, ma le norme sono abbastanza complesso e dovete cercare la tassa professionale ed il consiglio legale per farlo correttamente.

Il 22 gennaio 2007, il IRS numero il bollettino 2007-4, che (efficace che la stessa data) richiede al venditore di tutta la proprietà immobiliare di completare un formulario intitolato “la certificazione per nessuna segnalazione di informazioni sulla vendita o sullo scambio di residenza principale.„ Gli avvocati di regolamento e le aziende di titolo sono costretti a convincere il venditore a rispondere a determinate domande e presentano la forma al IRS. Secondo il IRS, “questi informazioni sono necessarie da determinare se la vendita o lo scambio dovrebbe essere segnalato all'amministrazione fiscale della forma 1099-S.

Sono inclusi nelle sei domande per essere allineare o falsi risposti a:

 

• Ho posseduto ed usato la residenza come mia residenza principale per i periodi che cumulano 2 anni o più durante la conclusione di cinque anni di periodo alla data della vendita o dello scambio di residenza.

   

• durante la conclusione di cinque anni di periodo alla data della vendita o dello scambio di residenza, non ho acquistato la residenza in uno scambio a quale parte 1031 del codice degli introiti fiscali ha applicato.

Perché questa ultima domanda?

Per molti anni, ci era una scappatoia nella legge. Andiamo indietro al nostro esempio. Avete comprato i beni per $75.000 ed ora venderanno per $700.000. Potreste fare uno scambio più rigido, affittare i beni del rimontaggio fuori per un anno o due ed allora realmente entrare nella casa e trattarli come vostra residenza principale. Alla fine di due anni, vendete i beni ed esigete fino all'esclusione $500.000 di guadagno.

Il congresso ha chiuso questa scappatoia una coppia di anni fa. Ora, se vi agganciate in uno scambio 1031, mentre potete ancora entrare in esso dopo un anno o due, voi non potete esigere l'esclusione a meno che realmente possediate i beni per i cinque anni completi.

Ciò è ancora un buon senso per gli investitori che stanno avvicinando all'età di pensionamento per ottenere i beni del rimontaggio in una posizione dove volete vivere nella pensione. Affittate i beni fuori per una coppia di anni ed allora entrate in esso. Se morite in quella casa, i vostri eredi otterranno la base ascesa e non dovranno pagare grande di utile del capitale. Se rimanete nei beni per 5 anni, potete esigere l'esclusione.

Quanto tempo dovete affittare i beni del rimontaggio prima che possiate convertirli in vostra residenza principale? Non ci è risposta definitiva. Molti avvocati di imposta prendono la posizione che dovete mantenerli beni di investimento per almeno un anno completo. Il IRS segue che cosa è conosciuto come “la vecchia e norma fredda„ -- cioè se è tenuto come investimento per due anni, il IRS non sfiderà i fatti.

Uno scambio come-gentile 1031 è una disposizione potenzialmente favorevole di imposta per gli investitori della proprietà immobiliare, ma è molto complesso. Dovete strutturare con attenzione la vostra transazione ed assicurarti che stiate seguendo la lettera delle leggi e delle regolazioni di IRS.