Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: IRS che controlla scambio più rigido

da Benny L. Kass

Tre che diversi esempi:

 

1. Una persona compra una casa mentre una seconda casa ed il suo avvocato gli dice che finchè funziona un annuncio nella rappresentazione di carta che ha provato ad affittare i beni lui può soddisfare le domande di IRS. Ha usato la casa mentre una seconda casa l'intero tempo lui la ha posseduta. Inoltre fa funzionare “per l'annuncio di vendita„ in dal giornale di zona e nessuno ha denominato.

    

2. Un'altra coppia comprata la loro casa come beni di scambio e li ha usati come seconda casa anche. Fanno funzionare una piccola impresa, in modo da mostrare che i beni sono affittati li affittano appena a se stesso con lo pseudonimo del commercio.

    

3. Un'altra persona ha comprato una casa e mentre usa i beni in maniera regolare, convince un amico a scrivergli gli assegni di affitto in modo da può mostrare che li ha affittati. Usa i beni i più di 14 giorni all'anno e lascia i parenti usarlo durante l'anno pure.

Fa l'assegno di IRS su queste transazioni. Se tutto dobbiamo fare è di compilare il lavoro di ufficio per uno scambio della parte 1031, tutti potremmo pure dire che abbiamo fatto uno scambio e non le tasse di paga sulle nostre seconde case? È che così facile da imbrogliare il IRS?

Risposta: Molto interessante. La mia risposta rapida: “Non passare vanno; andare direttamente imprigionare.„

Non conosco quant0 1031 scambio il IRS revisiona ogni anno, anche se so che qualsiasi scambio è conforme alla revisione da un impiegato di IRS.

Inoltre so che se questi amici e vicinoi ottengono mai interferiti, saranno nella difficoltà legale e finanziaria seria.

Gli scambi più rigidi sono diventato negli ultimi anni molto popolari, particolarmente mentre i prezzi della proprietà immobiliare stanno intensificando. Uno scambio più rigido è autorizzato da Section 1031 del codice degli introiti fiscali ed inoltre si riferisce a come uno scambio 1031. Qualche gente erroneamente lo denomina uno scambio “esente da imposte„, ma quello non è esattamente corretto.

Non potete scambiare la vostra residenza personale. Ci sono altri benefici disponibili, quale l'esclusione totale fino a $500.000 degli utili per le coppie che archivano una dichiarazione dei redditi unita e chi hanno vissuto e posseduto la loro casa per un periodo di 2 sul cinque anni prima che sia venduto (se archivate una dichiarazione dei redditi separata, voi sono soltanto eleggibili per l'esclusione fino a $250.000 degli utili).

Se possedete i beni di investimento e lo vendete, dovrete pagare 15 per cento al IRS su tutto il guadagno (utili) che avete fatto. In più, secondo che condizione i vostri beni sono individuati, potete dovere pagare una simile tassa di guadagni dei capitali dello Stato.

Ma, se prendparteete ad uno scambio 1031 e se i beni del rimontaggio sono uguali a o maggiori del prezzo di vendite dei beni ceduti, non c'è immediatamente nessuna tassa dovuta. La base di imposta dei beni ceduti si trasforma in nella base per i beni del rimontaggio.

Facciamo questo esempio: Avete approvvigionato i piccoli beni di investimento nel l970 per $100.000. Lo avete affittato fuori dalla presa della proprietà. Ora, siete preparato venderlo per $900.000.

Eliminando tali articoli come il deprezzamento riprendere, commissioni della proprietà immobiliare e costi di chiusura, nel nostro esempio che realizzerete un profitto di $800.000. Secondo legge federale corrente, dovrete pagare il IRS $120.000 e che cosa tassa la condizione lo colpirà con.

Tuttavia, avete deciso di comprare un'altra parte dei beni di investimento per $1.000.000. Se incontrate le limitazioni di tempo rigorose richieste per un riuscito scambio 1031 -- 45 giorni dal regolamento per identificare i beni del rimontaggio (o i beni) e 180 giorni dal regolamento realmente per prendere titolo -- rinvierete dovere pagare questa grande somma di denaro. La base di questi nuovi beni cui avete pagato $1 milione sarà la base di vecchi beni ceduti.

Questa media che vi togliete da scott libera ed evita le tasse complessivamente? Non necessariamente. Se, giù la strada, vendete i nuovi beni per persino lo stesso prezzo che avete pagato esso, allora dovrete pagare i redditi di capitale completi sugli utili. Nel nostro caso, gli utili sono la differenza fra la base di imposta dei beni e che cosa hanno venduto per.

Ovviamente, ci sarà la gente che proverà ad ingannare il IRS nel credere che i beni del rimontaggio siano reale investimento, quando in effetti stanno usandi personalmente dal exchangor.

Che cosa costituisce i beni di investimento? Qui, un'altra sezione del CODICE di IRS (§280A) entra in gioco, da questo limita la deduttibilità di interesse, delle tasse, delle perdite e di altre spese da un contribuente di cui l'uso è di meno di i 14 giorni all'anno o 10 per cento del numero dei giorni che i beni sono affittati.

I vostri amici e vicinoi hanno fatto ovviamente il loro lavoro. Sanno che i loro beni perdono la relativa condizione di investimento se sono usati personalmente per i più di 14 giorni all'anno. Così hanno inventato gli schemi per provare a mantenere i beni del rimontaggio eleggibili per 1031 scopo.

Non sono informato di alcuni casi o delle decisioni di IRS fornirci le indicazioni. Che cosa è chiaro è che se usate la casa di vacanza per i più di 14 giorni all'anno, non sarà considerato “beni di investimento,„ e così non è eleggibile per uno scambio più rigido.

I vostri amici e vicinoi stanno defraudando il governo e -- se interferito -- può affrontare le spese serie di frode criminale. È degno il rischio? Penso non.

Il mio migliore suggerimento: Se pianificazione usare la casa di vacanza come i beni ceduti, non usare esso personalmente per almeno due anni e due dichiarazioni dei redditi. Il IRS ha adottato che cosa è conosciuto mentre “la vecchia e„ norma fredda. Se vi agganciate in una transazione allo scopo di evitare il pagamento della tassa e la transazione si presentasse più di due anni fa, il IRS non perseguirà generalmente la materia.