Consulente legale di alloggiamento: I requisiti del quorum devono essere fatti rispettare rigorosamente da Benny L. Kass
Domanda: Sono la segretaria della nostra associazione del condominio delle 138 unità. La nostra riunione annuale è fissata per il mese prossimo e se la storia passata si applica non potremo ottenere un quorum a quella riunione. Il nostro requisito del quorum è che 50 per cento dei proprietari dell'unità devono essere presenti all'inizio di ogni riunione. Che cosa è esattamente un quorum? Perché è necessario? E come possiamo diminuire questo requisito di 50 per cento? Risposta: Il dizionario in linea di Merriam-Webster definisce un quorum come “il numero (come maggioranza) degli ufficiali o dei membri di un organismo che una volta debitamente montato è legalmente competente per trattare il commercio.„ Il vostro requisito del quorum dovrebbe essere spiegato nei vostri documenti giuridici -- solitamente nei decreti di legge della vostra associazione. Tipicamente, i requisiti del quorum variano da 25 per cento fino a 50 per cento. Cioè per condurre correttamente una riunione -- ed agire che sono validi -- il numero richiesto dei proprietari deve essere presente, in persona o dalla procura, all'inizio della riunione. Perché avere un requisito del quorum affatto? Secondo le norme del Robert di ordine -- il guru di legge parlamentare -- “il requisito di un quorum è la protezione contro azione completamente non rappresentativa in nome dell'organismo da un numero eccessivamente piccolo delle persone.„ Avete 138 membri nella vostra associazione. Ogni membro è tenuto legalmente a honor ed obbedire alle esigenze giuridiche spiegate nei vostri documenti giuridici -- indipendentemente da fatto che li hanno letti. Per cambiare i documenti giuridici, i vostri decreti di legge richiedono che almeno 70 membri presenzino alla riunione. Mentre quello è certamente un grande requisito -- e come suggerite spesso difficile realizzare -- volete i vostri documenti giuridici essere cambiato da un piccolo gruppo della groppa di proprietari dissidenti? Diciamo che i vostri documenti di associazione non consentono gli animali domestici, ma 10 membri vorrebbero cambiare le norme in moda da consentire gli animali domestici. Dovrebbero potere denominare una riunione ed il voto per cambiare le norme? Ovviamente non. Effettivamente, nella maggior parte dei documenti di associazione, troverete ancora gli più alti requisiti del quorum di tali articoli come emendando i documenti giuridici, o terminando l'associazione in se. Avete chiesto se i requisiti del quorum possono essere diminuiti. Sì, ma voi avrà bisogno di un quorum (e possibilmente di un quorum della eccellente-maggior parte) di compire questo. Dalla mia esperienza, è difficile, se non impossibile, emendare i documenti giuridici in un'associazione di comunità. La maggior parte delle associazioni consentono di votare (e contare del quorum) per essere da un proprietario “in persona o dalla procura.„ Secondo le norme del Robert: È un principio fondamentale di legge parlamentare che la destra votare è limitata ai membri di un'organizzazione che sono realmente presenti allora il voto sono contenuti una riunione legale. Le eccezioni a questa norma devono espressamente essere specificate nei decreti di legge. (Norme del Robert di ordine, recentemente modificate, Ed 1990., nono Ed).
Le due eccezioni più comuni stanno votando per posta e voto di procura. Dovete leggere con attenzione i vostri decreti di legge per determinare se il voto di procura è consentito ed in caso affermativo, se ci sono delle limitazioni su chi può tenere una procura. Molte associazioni di comunità collocano i limiti sul numero delle procure che tutto il un proprietario può tenere. Altre associazioni permettono che la loro azienda di gestione tenga un numero illimitato delle procure, ma quelle procure possono essere contate soltanto per gli scopi del quorum; cioè l'amministrazione non può votare sulle emissioni sostanziali che pregiudicano l'associazione. Se non avete un quorum presente all'inizio della riunione, alcun voto o tutti i provvedimenti presi dall'insieme dei membri (anche se unanime) è considerato legalmente nulli e senza effetto. Il gruppo può, tuttavia, riparare un momento per la riunione seguente, o acconsentire a sospendere la seduta per un periodo. Dovrebbe essere notato che ci è molta confusione sopra il significato della parola “leva.„ Qualche gente pensa che significhi terminare la riunione. Quello non è tecnicamente corretto. Secondo il dizionario in linea, levare i mezzi “per sospendere una sessione indefinitamente o ad un'altra data o località.„ Un suggerimento: potete “sospendere la seduta,„ la ha rinviata più successivamente per due o tre settimane ed allora “battere letteralmente i cespugli„ per ottenere le procure da tutti i proprietari. Dovreste anche fare al vostro avvocato di associazione esaminare le leggi di società per azioni nella vostra condizione. Alcune condizioni hanno affrontato questa emissione, permettendo che una riunione continui senza un quorum se l'avviso sufficiente fosse stato dato a tutti i proprietari. Generalmente, questo può richiedere che collochiate un avviso in un giornale locale di circolazione generale e lo facciate fare funzionare per il numero di volte richiesti dallo statuto. In assenza di quorum legale un requisito ha spiegato nei vostri decreti di legge, la norma generale è che una maggioranza dell'insieme dei membri deve essere presente (in persona o dalla procura) per condurre correttamente il commercio. Ciò è requisito tecnico e forse arcaico di a altamente -. Ma se il quorum legalmente required non è assente, la vostra associazione non può tenere la relativa riunione. | 
