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Consulente legale di alloggiamento: La vendita della vostra casa può essere esente da imposte

da Benny L. Kass

Quando ci è un'imposta sul reddito, l'uomo giusto pagherà più e l'ingiusto più di meno sullo stessa quantità di reddito.
-- Platone (427 BC-347 BC), Repubblica

La vostra casa non può sempre essere il vostro “castello,„ ma se è la vostra residenza principale, ci è un beneficio molto significativo di imposta quando decidete di vendere. Generalmente se archivate una dichiarazione dei redditi unita con il vostro sposo, potete escludere fino a $500.000 dei vostri utili ($250.000 se archivate un rendimento separato).

Due benefici di imposta della proprietà immobiliare -- “rovesciare una volta„ e “in un corso della vita„ -- non essere più con noi. Tuttavia, la loro memoria indugierà sopra, almeno per alcuni contribuenti che hanno realizzato molto profitto nel corso degli anni e che erano compranti e vendenti le loro case prima di l997.

Il di proroga, ricorderete, permesso i proprietari domestici che hanno venduto la loro residenza principale per rinviare tutti gli utili se approvvigionassero una nuova casa in due anni ad un prezzo a cui era uguale o maggior del prezzo di vendite della loro casa precedente. Tuttavia, questa non era un'esclusione di imposta; era soltanto una dilazione di imposta -- quale ha significato che infine potreste dovere pagare di utile del capitale quando avete venduto la vostra ultima casa.

L'esclusione once-in-a-lifetime, tuttavia, si stato conceduta i contribuenti sopra l'età di 55 completamente da escludere da tasse fino ad un massimo di $125.000 sugli utili hanno fatto sulla loro residenza principale.

Queste leggi si sono applicate prima del 6 maggio 1997. La Legge di rilievo del contribuente di 1997, firmata dal Presidente Clinton il 5 agosto 1997, non ha cambiato con effetto retroattivo le vecchie leggi. Tuttavia, la nuova legge ha abolito sia l'esenzione di proroga che once-in-a-lifetime. Nel relativo posto, la legge ha sostituito un metodo più favorevole per i proprietari domestici americani.

Quando vendete la vostra casa, le coppie sposate possono escludere dal loro reddito imponibile fino ad un massimo di $500.000 di guadagno. Le persone che archivano i rendimenti separati possono escludere fino a $250.000. Diverso di una deduzione, che permette che prendiate una percentuale fuori dal vostro reddito lordo (basato sulla staffa di aliquota in cui voi caduta) l'esclusione significa che gli utili componete al massimale legale neppure non sono inclusi nel vostro reddito per gli scopi di imposta.

Ci sono due limitazioni importanti:

 

1. Dovete possedere ed usare la casa come vostra residenza principale per due su cinque anni prima della vendita. Se siete sposato, anche se sia il marito che la moglie devono incontrare la prova “di uso„, solo uno di loro raduno del mosto la prova “di occupazione„. Lo stato civile è risoluto alla data che la casa è venduta. In caso di divorzio dove uno sposo è dato la proprietà conforme ad un accordo del decreto o di separazione di divorzio, i requisiti di uso includeranno in qualunque momento che l'ex-coniuge realmente ha posseduto i beni prima del trasferimento nell'altro sposo.

    

2. L'esclusione è generalmente una volta applicabile ogni due anni. Tuttavia, se non potete incontrare la proprietà biennale ed usare i requisiti a causa di un cambiamento nell'occupazione, la salute ragiona o unforseen le circostanze, quindi la vostra esclusione può essere divisa proporzionalmente.

Il IRS ha steso le regolazioni che lo guideranno se siete affrontato a dovere vendere prima dei due anni siete in su. Ci è che cosa è conosciuto come “porti sicuri„ -- cioè se fate parte della guida di riferimento, siete sicuro da prendere l'esclusione parziale.

Questi porti sicuri includono:

 

• cambiare nell'occupazione: se il motivo principale per la vendita è un cambiamento nella posizione di occupazione -- ed il nuovo lavoro proviene lle meno 50 miglia più lontano dalla vostra casa che la vostra posizione.

   

• salute: se il vostro medico suggerisce un cambiamento della residenza, per ottenere o facilitare la diagnosi, la cura o il trattamento della malattia, della malattia o della ferita, o per ottenere o fornire la sanità medica o personale. La raccomandazione deve essere ad una persona qualificata, che può essere il proprietario, i genitori, i nonni, i bambini, i suoceri o persino gli zii, le zie, i nipoti o le nipoti domestici.

   

• unforseen le circostanze: se non poteste prevedere un evento prima che approvvigioniate la vostra casa, potete anche potere esigere un'esclusione parziale. Mentre questo è specific di fatto -- ed in molti casi dovrete ottenere una decisione speciale dal IRS -- ci sono alcuni sicuro-porti che il IRS riconoscerà. Questi includono: una conversione involontaria della vostra casa, naturale o disastri provocati dall'uomo con conseguente incidente alla vostro casa, divorzio o separazione legale e nascite multiple derivando dalla stessa gravidanza.

Se siete eleggibile per l'esclusione parziale -- l'uno o l'altro perché incontrate il porto sicuro provate o ottiene l'approvazione specifica dal IRS -- questa esclusione è uguale al numero dei giorni di uso volte il quoziente di $500.000 divisi entro i 730 giorni. Si noti che i 730 giorni è di 2 anni completi. Se siete singolo -- o non archivare una dichiarazione dei redditi unita -- cambiare i $500.000 - i $250.000.

Questa nuova legge si applica a tutte le residenze principali: case unifamiliari, unità del condominio ed appartamenti del cooperativo. Se la vostra barca o la vostra casa mobile è la vostra residenza principale, la legge è inoltre applicabile se tre cose sono presenti: quarti di sonno, una testa (toletta) e cucinare le facilità.

Mentre il nuovo $250/500.000 di esclusioni è grande per la maggior parte dei contribuenti, ci è un fatto importante per ricordarsi quando calcolando il profitto che avete realizzato. La proprietà immobiliare ha apprezzato to1997 anteriore. Molti proprietari domestici hanno utilizzato “il grande sogno americano„ nel corso degli anni e continuato a vendere e “comprare in su.„ Il profitto che è stato realizzato su ogni vendita è stato rinviato nell'ambito del concetto di proroga. Quando vendete la vostra ultima casa, potete escludere fino a $500.000 degli utili, ma dovete esaminare con attenzione tutti i vostri numeri per determinare esattamente che profitto avete realizzato.

Facciamo questo esempio: in 1965, avete approvvigionato una casa per $50.000. In 1975, la avete venduta per $150.000 ed avete approvvigionato una nuova casa per $200.000. Allo scopo di questo esempio, ignoreremo tali articoli come i miglioramenti domestici e le commissioni della proprietà immobiliare, anche se queste sono spese che possono -- e dovere -- be essere preso in considerazione nella determinazione degli utili. Poiché avete rinviato $100.000 degli utili ($150.000 - $50.000), la base nella vostra nuova casa ora è $100.000. Determinate la vostra base sottraendo gli utili dal prezzo d'acquisto.

In 1987, avete venduto la vostra casa per $400.000 ed avete approvvigionato una nuova casa per $500.000. Ora, a causa del di proroga, avete rinviato gli utili di $300.000 ($400.000 - 100.000). La base dei vostri nuovi $500.000 ora è $200.000. Senza dubbio metterete in discussione il numero $100.000, poiché avete approvvigionato la vostra seconda casa per $200.000. Ma perché la base di quella casa era soltanto $100.000, gli utili sono computati sottraendo il prezzo di vendite dalla base della casa (e non appena il relativo prezzo d'acquisto).

Qui è dove il problema comincia. Se, per esempio, pianificazione vendere l'anno prossimo la vostra casa, dovete tenerti al corrente della vostra base. Se siete sposato ed archivate una dichiarazione dei redditi unita (ed hanno vissuto nella casa per almeno due sui cinque anni scorsi), non dovrete pagare alcun di utile del capitale a meno che vendiate la vostra casa per più di $700.000. Ma, se il vostro sposo sia morto e voi ora stanno archivando soltanto una singola dichiarazione dei redditi, voi può riparare soltanto fino a $250.000 degli utili. Quindi, anche se vendete la casa per che cosa avete pagato esso -- vale a dire $500.000 -- avete realizzato un profitto nel nostro esempio di $300.000 e dovrete pagare di utile del capitale su valore $50.000 degli utili. Attualmente, la tariffa dell'imposta federale è 15% e la vostra tassa sarà $7.500. Secondo la giurisdizione in cui vivete, potete anche dovere pagare la tassa di condizione locale. Per esempio, nel distretto di Columbia, è 9.9 per cento.

Ecco perchè è così importante mantenere tutte le vostre annotazioni e tutti i vostri strati di regolamento. Tali spese come i miglioramenti domestici, commissioni della proprietà immobiliare, riparano-in su i costi, legali ed intitolano i costi, diminuiranno la vostra base -- e così la vostra tassa.

Ancora una volta, ogni contribuente ha le preoccupazioni e situazioni differenti. Vi raccomandate di consultare i vostri consiglieri finanziari e legali se vendeste l'anno scorso la vostra casa. Potete anche ottenere alcune informazioni utili dalla pubblicazione 523 di IRS, intitolata “vendendo la vostra casa -- per uso nella preparazione dei 2006 rendimenti.„ Ciò è disponibile sul Web site di IRS, IRS.gov.