Consulente legale di alloggiamento:

Consulente legale di alloggiamento: Comprensione dei termini del vostro credito ipotecario

da Benny L. Kass

Quando ottenete un mutuo ipotecario, sarete tenuto a firmare tantissimi documenti, che contengono i termini che sono un mistero a molti homebuyers potenziali. Dovrete firmare tali carte come “il preventivo di buona fede,„ “la verità nella dichiarazione di prestito,„ la forma finanziaria di informazioni, un vaglia cambiario, un documento legale di fiducia e il HUD-1 (la dichiarazione di regolamento). Il vostro prestatore inoltre gli farà firmare altri documenti, la maggior parte di cui sono destinati per proteggere il prestatore dai reclami futuri che completamente non avete capito i termini e condizioni generali del prestito che state ottenendo.

E per rendere gli argomenti più difettosi, sarete chiesto di firmare “un potere dell'avvocato„ che autorizza il prestatore (o l'azienda di titolo) ad apportare le rettifiche se gli errori sono trovati ad una data ulteriore.

Ma avete capito che cosa avete firmato? Comprendete i termini di quel credito ipotecario di tariffa registrabile? Se vendete la vostra casa o vincete la lotteria del Maryland e volete pagare fuori il vostro prestito, dovrete pagare una pena di prepagamento?

Le preclusioni stanno aumentando velocemente. In larga misura, questo sta incolpando di sul prestatore del subprime che ha fatto i prestiti high-interest e rischiosi ai consumatori che non potrebbero permetterli in primo luogo.

Ma le preclusioni stanno avvenendo con altri generi di prestiti pure. Secondo un commentatore, “le braccia del subprime hanno delinquenze serie più d'altezza 50 per cento che i prestiti di tariffa fissa del subprime (9 per cento contro 6 per cento), BRACCIO del subprime hanno sei volte le delinquenze serie delle braccia principali (9 per cento contro 1.45 per cento) e le braccia principali hanno due volte le delinquenze serie dei prestiti principali di tariffa fissa (1.45 per cento contro 0.7 per cento).„

Il Pollock del Alex è un collega residente all'istituto americano di impresa (AEI) e ad un precedente presidente e direttore generale di Federal Home Loan Bank di Chicago.

Recentemente ha testimoniato prima del sottocomitato sulle istituzioni finanziarie e sul credito al consumo del comitato della Camera degli Stati Uniti dei servizi finanziari. Il suo messaggio era comunicazione:

Un buon prestatore vuole il mutuatario capire che cosa l'accordo di prestito è. In particolare, è essenziale per rilevare semplicemente e chiaramente tutte le pene di prepagamento ed il modello del tasso di interesse cambia, all'occorrenza, a cui il prestito è oggetto.

Il sig. Pollock ha deplorato il fatto che i documenti di mutuo ipotecario attualmente che sono usati dalla maggior parte dei prestatori non rispondono questo obiettivo. “La maggior parte di noi hanno avuti l'esperienza in essere sopraffatto e befuddled dalla pila enorme di documenti in pieno della lingua confusionaria in piccola stampa presentata noi per la firma ad un closing di credito ipotecario. La complessità deriva dai requisiti di conformità e legali. Ironicamente, i tentativi regolatori passati di assicurare la comunicazione completa hanno reso il problema più difettoso.„

Di conseguenza, il sig. Pollock ha proposto un documento semplice e di una pagina di comunicazione, che chiama “il prototipo del Pollock.„ Questo documento indica, nell'inglese semplice, “gli elementi essenziali„ del prestito.

Per esempio:

 

• se stiate considerando un credito ipotecario di tariffa registrabile (ARM) la forma di comunicazione gli dirà che cosa il vostro tasso di interesse di inizio è, quanto tempo rimarrà in effetti e (più d'importanza) che cosa la tariffa possibile massima sarà;

   

• sarete detto il prestito al rapporto di valore (LTV); ciò gli mostrerà la percentuale del vostro credito ipotecario al valore valutato dei beni. Perché è questo importante? Quando i valori di una proprietà stanno aumentando, nessuno sembra preoccuparsi. Ma come abbiamo veduto recentemente, i valori di una proprietà sono decreasing in molte parti del paese. Se otteneste i 95 per cento LTV ed ora volete vendere la casa, anche se il valore è diminuito da soltanto 5 per cento, quando considerate le commissioni della proprietà immobiliare, l'imposta di trasferimento di governo ed altri costi di closing, dovrete pagare la moneta quando andate al regolamento;

   

• potete permetterti il prestito? Il sig. Pollock usa il termine “pieno-spostato ad incrementi alloggiando il coefficiente di spesa,„ di cui denomina “una misura chiave se potete permetterti questo prestito.„ Che percentuale del vostro reddito mensile andrà pagare il vostro credito ipotecario -- quale comprende le tasse e l'assicurazione? “Il campione dimostrato dal tempo del mercato per questa razione è 28 per cento; maggior il vostro rapporto è, più rischioso il prestito è per voi.„

La comunicazione non risolverà tutti i problemi. I prestatori predatori devono essere messi dal commercio, ma i prestiti del subprime non devono completamente eliminarsi. Secondo i merlani neri, anche se la tariffa americana di proprietà domestica si è alzata verso 69 per cento, che chiama “una buona cosa,„ gli Stati Uniti si allineano soltanto decimi fra tutte le economie avanzate nel mondo.

I prestiti di Subprime hanno permesso a molta gente a che non potrebbe qualificarsi al contrario per un credito ipotecario convenzionale possiedono la loro propria casa. Chiaramente, questa è inoltre “una buona cosa.„

Ma tutti i consumatori -- senza riguardo a reddito o alla corsa -- il mosto completamente capisce tutti termini e condizioni generali -- e conseguenze -- del prestito stanno andando ottenere. I concetti gradicono il tasso percentuale annuale “di APRILE„ - -- quale sono richiesti per essere rilevati nella verità nella dichiarazione di prestito sono non solo insignificanti ma confondere. Lenders è tenuta a scomporre in tutti i costi del prestito in modo che i consumatori possano ragionevolmente confrontare un prestatore ad un altro. Dalla mia esperienza di closings di conduzione della proprietà immobiliare per molti anni, non un homebuyer allineare ha capito -- o usato -- APRILE nella loro ricerca di mutuo ipotecario.

Molti anni fa, ho vinto una causa nel tribunale di prima istanza federale di CC in cui il giudice ha regolato che la verità nella dichiarazione di prestito -- per per essere espressivo e dare a consumatori l'occasione acquistare e confrontare i mutui ipotecari -- deve essere rilevato almeno i dieci giorni prima del regolamento. Purtroppo, la decisione è stata invertita per le ragioni tecniche quando il caso è stato fatto appello a.

Il sig. Pollock suggerisce che la sua forma di una pagina di comunicazione be sia data ad ogni mutuatario di credito ipotecario un la settimana prima del closing. Concordo.

(Testimonianza del sig. Pollack e forma di una pagina di comunicazione può essere trovato ad aei.org).