Consulente legale di alloggiamento: Per evitare le controversie del contratto, dettagliare gli articoli che trasportano
da Benny L. Kass
Domanda: Abbiamo firmato un contratto per comprare la nostra prima casa. Prima che firmiamo l'accordo, ci erano due frigoriferi nella casa: uno nella cucina e l'altro nello scantinato. L'agente immobiliare ci ha detto che entrambi i frigoriferi avrebbero rimanere con i beni. Il regolamento è preveduto per la settimana prossima ed ora ci siamo raccomandati che il frigorifero dello scantinato sarà eliminato. Non capisco quando un frigorifero è un dispositivo e quando non è. Risposta: La vostra domanda stumped molta gente, compreso parecchi professori di diritto a quale questo problema è stato proposto. Non ci è risposta facile quanto a che cosa è un dispositivo. Un articolo, facente una pausa in se, non può essere un dispositivo, ma quando la parte fatta dei beni, esso può cambiare le relative caratteristiche. Per esempio, un dispersore di cucina in un deposito degli apparecchi è beni personali. Una volta che è stato installato nella vostra casa, tuttavia, si trasforma in in un dispositivo e fa parte della proprietà immobiliare. In linea generale ed in assenza di accordo contrattuale al contrario, i dispositivi rimangono con la casa. Gli articoli personali possono essere eliminati dal venditore. Come potete vedere, fa una differenza se un articolo è “beni personali„ caratterizzati o “dispositivi.„ Per esempio, può un venditore prendere una barra bagnata smontabile dallo scantinato, anche se l'impianto idraulico è collegato? Un'unità di condizionamento d'aria della finestra trasporta con i beni? Non ci sono risposte facili a qualcuno di questi domande. Le corti hanno applicato un certo numero di prove, includenti: - Il modo in cui l'articolo è attaccato alla proprietà immobiliare. Se l'articolo può essere eliminato senza ferita notevole al bene immobile, è ritenuto generalmente beni personali.
- Il carattere dei beni e del relativo adattamento alla proprietà immobiliare. Se, per esempio, un articolo misura o costruito specialmente per una posizione o un uso particolare in una casa, si può sostenere che questo si trasforma in in una parte permanente del bene immobile e così in un dispositivo.
Per esempio, le corti hanno ritenuto questi articoli dispositivi: pews in chiesa, schermi e finestre della tempesta misura specialmente ad una casa e ad un'attrezzatura elettronica elettronica installate su un pavimento costruito specialmente per esso. - L'intenzione dei partiti. Che cosa la persona media considererebbe i beni come? Le stufe di gas, per esempio, sono intese per rimanere permanentemente in una casa e così sono dispositivi. Le cosiddette “basi di Murphy„ fissate alla parete sui perni sono considerate dispositivi. Ma le basi roll-away che non sono fissate alla parete non sono dispositivi (tranne in Wisconsin).
Passando con questa storia affascinante dei dispositivi, un avvertimento importante viene alla mente. Quando in dubbio, ortografarlo fuori nel contratto. Ancora, se il venditore o l'agente immobiliare lo raccomanda verbalmente che un articolo particolare trasporterà, scrivere questo specificamente nel vostro contratto della proprietà immobiliare. Se volete il frigorifero trasportare con i beni, messi esso nel contratto per evitare qualsiasi confronto in avvenire. Quando i beni immobili sono implicati, le dichiarazioni verbali non saranno generalmente ammissibili in un Tribunale. I pali sono troppo alti (particolarmente con i valori di una proprietà che apprezzano come stanno facendo negli ultimi anni) e ci può essere molta confusione, quando i partiti non riducono le loro promesse ed i loro impegni a scrittura. Troppi homebuyers sono spesso deludenti perché hanno contato su che cosa l'agente o il venditore ha detto -- o che cosa hanno pensato l'agente hanno detto -- e non ha ridotto appena quelle rappresentazioni alla scrittura nel contratto di vendite. Nel vostro caso, la mia prima domanda è se l'agente immobiliare era il vostro agente o l'agente del venditore. Se gli ultimi, io sostengano che il secondo frigorifero dovrebbe rimanere con i beni, oppure l'agente se lo comprano secondo. Ciò è basata non necessariamente sul fatto che è un dispositivo, ma sulle promesse fatte dall'agente del venditore -- e su quale avete contato. Il venditore, da un lato, può avere un argomento contro il loro agente, se quell'agente non abbia avuto l'autorità legale per fare la rappresentazione circa il frigorifero. Essere dal lato sicuro: mettere tutto nel vostro contratto di vendite scritto e farlo firmare dal compratore e dal venditore. | 
