Consulente legale di alloggiamento: Divisione dei beni sul divorzio da Benny L. Kass
Domanda: La miei moglie ed io sono nel corso dell'ottenere divorziati. Abbiamo convenuto che due beni locativi attualmente nel nostro nome unito saranno trasferiti solamente nel mio nome. So che posso archivare le forme adatte all'ufficio del registratore dei documenti legali per avere i titoli variabili in mio nome, ma la mia domanda è circa i crediti ipotecari sui due beni. Un supporto di nota di credito ipotecario mi ha detto che devo rifinanziare il saldo sul nostro credito ipotecario per ottenere il nome della mia moglie caduto. Un altro ufficiale di prestito mi ha detto che avrei dovuto soltanto pagare una tassa $200 ed il credito ipotecario sarebbe rimanere nel mio nome. Se ho contanti, dovrebbe il profitto di I appena entrambe le note? Se rifinanzio, dovrebbe io prendono in prestito più dei saldi eccezionali in modo da avere certi contanti per ritoccare i beni? Risposta: Spero che voi e la vostra moglie abbiano discusso queste emissioni della proprietà immobiliare con i vostri rispettivi avvocati. Se i beni sono trasferiti fra gli sposi di divorzio ed il trasferimento è “conforme al divorzio,„ ci sono determinati benefici tassabili in questione per lo sposo che sta trasferendo i beni. Nel vostro caso, poiché otterrete il titolo ad entrambi i beni, la vostra moglie non avrà conseguenze tassabili, ma la sua base nei beni si trasformerà in la vostra. Ciò significa che quando infine vendete i beni, il prezzo d'acquisto originale più tutti i miglioramenti sarà la vostra base per gli scopi di imposta. In più, probabilmente avete svalutato i beni nel corso degli anni ed il vostro ragioniere di imposta dovrebbe essere consultato prima che vendiate. Anche se sembra che i vostri prestatori gli diano le dichiarazioni contrastanti, non penso che abbiano fatto. Generalmente, quando una coppia ottiene divorziata ed i loro beni insieme tenuti è trasferito ad uno dei partiti, l'unico senso ottenere lo sposo che dà in su i beni fuori dell'obbligo di credito ipotecario deve rifinanziare la casa -- o pagare fuori il credito ipotecario attuale con tutti i contanti. Così quando il vostro prestatore ha raccomandato che potete risolvere il problema pagando una tassa $200, non sono sicuro che questa, infatti, si toglierà la vostra moglie dal credito ipotecario. Dovreste andare indietro a quel prestatore e confermare i fatti. Ma, poiché sembra che entrambi i vostri crediti ipotecari trasportassero un saldo basso, studierei la possibilità di rifinanziare entrambi i beni ed estraggo i contanti supplementari per usare per il ritocco ed aggiornare. L'interesse da contratto ipotecario sarà deducibile per gli scopi di imposta e tutti i miglioramenti che apportate alle case aumenteranno la vostra base di imposta. Naturalmente, non volete mai avere la casa più costosa sul blocco. Avete indicato che stavate studiando la possibilità di pagare tutti i contanti per pagare fuori i crediti ipotecari. Ovviamente, quella è un'alternativa. Molta gente crede saldamente che dovrebbero non avere obblighi finanziari ostacolare la loro proprietà immobiliare. Mentre capisco questa posizione -- particolarmente se si riferisce al domicilio privato e non ai beni di investimento -- Non mi abbono a questa teoria. La proprietà immobiliare, nel mio parere, apprezzerà col passare del tempo nel valore. Chiaramente, non penso che gli aumenti che incredibili abbiamo veduto durante i due anni scorsi siano ripetuti in prossimo futuro ed effettivamente i prezzi della proprietà immobiliare sono attualmente in un crollo. Tuttavia, la storia li ha indicato che il camice, proprietà immobiliare apprezza 3 - 5 per cento in media su una base annuale. Quindi, se possedete i vostri beni liberi e liberi, nel mio parere siete holding “azione ordinaria guasto.„ Poiché la vostra casa apprezzerà indipendentemente da fatto che abbiate un credito ipotecario, perché non utilizzare alcuna dell'azione ordinaria nella casa per altri scopi invece di appena lasciarla seder nei beni? Ovviamente, non pagano prendere in prestito la moneta alle 6 percentuali più e metterli appena in un conto bancario gli che paga soltanto 3 per cento. Ma avete indicato che volete prendere in prestito la moneta supplementare per aggiornare i vostri beni di investimento. Nel mio parere, quello ha molto significato, particolarmente nell'odierno mercato, quando tassi di interesse -- anche per i beni di investimento -- essere relativamente basso. Nessuno possono predire che cosa le tariffe saranno per la fine di questo anno. La borsa valori è incerta, basato in larga misura sull'incertezza del mercato degli alloggi. La cartolina di riserva federale può cambiare il relativo corso ed ancora una volta cominciare aumentare il costo dei fondi -- quale molto probabilmente comincerà urtare sulle tariffe di interesse da contratto ipotecario. Di conseguenza, non posso suggerire pagare fuori i vostri saldi di prestito eccezionale. Ulteriormente, credo che il mercato locativo continui ad essere aggressivo. La gente ancora deve vivere in qualche luogo e se non stiano comprando, affitteranno. Un bit definitivo di consiglio. Uno dei vostri beni è nel distretto di Columbia. Ci sono requisiti specifici nel distretto che i proprietari devono seguire -- anche se possedete appena un bene là. Potete trovare più informazioni andando al Web site di CC. Al Home Page, troverete che una scatola intitolata “che cosa può lo aiuta a trovare„ e scriv dentro “i proprietari a macchina.„ Ciò lo dirigerà verso le informazioni adatte dovete assicurarti che siate legale. | 
