Consulente legale di alloggiamento: Che cosa è un regolamento bagnato? da Benny L. Kass
Domanda: La miei moglie ed io recentemente hanno approvvigionato una casa. L'approvvigionamento ha coinciso con la vendita della nostra casa urbana. Ho un'autorizzazione della proprietà immobiliare e funzionato come l'agente del venditore. Quando siamo andato al regolamento, abbiamo incontrato i problemi multipli provenire dal desiderio dell'agente di regolamento di condurre “un regolamento a secco.„ Le emissioni erano definitivo resolved dopo circa sei ore. Tuttavia, come conseguenza di queste more, abbiamo dovuto pagare fuori orario i nostri motori. Abbiamo tentato di convincere l'azienda di regolamento a rimborsarli per la moneta che supplementare la loro mora li ha costati, ma inutilmente. È ci dello short di senso di andare alla corte di piccoli reclami ottenere questa materia risolta? Risposta: Penso che dobbiate andare alla corte, se quello è realmente che cosa volete fare. Il vostro primo errore era di programmare la vendita della vostra casa per lo stesso giorno quella che avete approvvigionato i vostri nuovi beni. Riconosco che questo è fatto continuamente e tutto risolve solitamente. Ma ci sono sempre “impulsi errati„ nel processo di regolamento: - l'esperto non ha rifinito la valutazione;
- il rapporto di accreditamento è vacillante e le informazioni più finanziarie di bisogni del sottoscrittore del prestatore; o
- il rapporto di titolo rivela alcune emissioni che devono essere resolved.
Il vostro migliore metodo è di vendere la vostra casa in primo luogo e fa al vostro acconsentire compratore a lasciarlo rimanere nella casa per alcuni giorni. Firmerete “un accordo di occupazione dell'alberino,„ e dovrete pagare la moneta del compratore i giorni où rimanete nella loro casa. Tipicamente, paga dei venditori che cosa è conosciuto come “PITI„ -- quale corrisponde al principio, all'interesse, alle tasse ed all'assicurazione. Il vostro compratore dovrà cominciare pagare un credito ipotecario sulla casa che hanno comprato appena, in modo da è soltanto equo che rimborsate il compratore per il tempo che continuerete a risedere nella loro nuova casa. Ciò non dovrebbe essere un problema per voi. Tenere presente che più dovete non pagare questo PITI sulla vostra vecchia casa ed inoltre avrete tutti ricavati di vendite a vostra disposizione. Avete riferito “un regolamento bagnato.„ Ciò è un termine di arte, in modo da significa che quando una persona va al regolamento, i fondi del prestatore devono essere sulla tabella. Confrontare questo “ad un regolamento a secco,„ dove non ci è moneta disponibile al closing. Solitamente, l'azienda di regolamento o l'avvocato completerà il lavoro di ufficio, inoltra i documenti giuridici al prestatore per la revisione ed allora il prestatore costituirà un fondo per la transazione. Come potete apprezzare, questo può causare una mora lunga prima che il venditore ottenga la sua moneta. Ciò inoltre indurrà il venditore a pagare l'interesse supplementare sul suo prestito, poiché il prestito continuerà a accrescersi interesse fino a pagare il prestatore completamente. Molte condizioni -- compreso Maryland, la Virginia ed il distretto di Columbia -- hanno promulgato “gli atti di regolamento bagnato„. Le leggi differiscono dalla condizione alla condizione. Per esempio, nel commonwealth della Virginia, la Legge bagnata di regolamento richiede, tra l'altro, l'agente di regolamento sborsa tutti i fondi nei due giorni di affari dopo tutti i fondi è raccolta e depositata nel conto di fiducia dell'azienda di regolamento. Nel distretto di Columbia, da un lato, l'avvocato di regolamento deve sborsare tutti i fondi entro un Business Day dopo che il closing avviene. Se ci sono motivi legittimi per la mora -- non causato dall'agente di regolamento -- la comunicazione completa deve essere fornita al venditore. In Maryland, l'enfasi è sul prestatore e non sull'agente di regolamento. Lenders deve costituire un fondo per no più successivamente un regolamento residenziale del giorno che chiudersi avviene. Presumibilmente, questo non darà all'azienda di regolamento alcune giustificazioni per non sborsare subito tutti i ricavati di regolamento. Dai fatti che mi avete detto, non sono sicuro che il vostro avvocato di regolamento era in violazione di tutto l'atto bagnato applicabile di regolamento. Avete ottenuto lo stesso giorno la vostra moneta che chiudersi ha avvenuto -- anche se parecchie ore più successivamente. È la vostra chiamata: farlo realmente vogliono passare il vostro tempo che va alla corte di piccoli reclami. Potete dovere attendere tutto il giorno intorno ed effettivamente il vostro caso non può neppure essere invitato la data preveduta e dovrà essere posposto. È realmente degno esso? | 
