Il IRS stende le regolazioni definitive sulle vendite domestiche
da Benny L. Kass
Dopo molti anni lunghi di attesa, l'amministrazione fiscale ha steso le regolazioni definitive per quanto riguarda il trattamento di imposta quando un contribuente vende la residenza principale meno di due anni dopo che è stata approvvigionata. Queste nuove norme hanno effetto significativo, finchè molti proprietari domestici hanno realizzato i profitti fantastici durante gli anni ultimi, ma trovano quella -- per molti motivi -- devono vendere la loro casa prima che la abbiano posseduta per un periodo di due anni. Perché è questo importante? Se vendete la vostra casa e la avete posseduta ed usato per due anni da un periodo di cinque anni prima che sia venduta, avete la destra di assoluto escludere fino a $250.000 del profitto che avete realizzato dalla vendita. Se siete sposato -- ed archivare una dichiarazione dei redditi unita -- potete escludere fino a $500.000 dei vostri utili. Tuttavia, se non abbiate posseduto ed usato la vostra casa per questo periodo biennale, secondo le circostanze che circondano la vendita, potete dovere pagare la tassa completa sui vostri utili -- alle tariffe di reddito ordinario o alle tariffe di redditi di capitale, secondo quanto tempo avete posseduto i beni. Quando il congresso ha autorizzato queste grandi esclusioni indietro in 1997, hanno aperto il portello per le esclusioni diminuite in circostanze limitate determinate. Parte 121 (c) del codice degli introiti fiscali specificamente assicura che anche se un contribuente non ha posseduto e non usato la casa per il periodo biennale completo, se la casa deve essere venduta in ragione di (1) un cambiamento al posto di occupazione, (2) salute o (3) le circostanze impreviste nella maniera prevista e definito nelle regolazioni di IRS, il contribuente possono tuttavia essere autorizzate ad un'esclusione parziale del guadagno. Le nuove regolazioni sono richieste da legge, per spiegare una definizione “delle circostanze impreviste„ e dare a consiglio ad entrambi il contribuente così come il IRS. Le regolazioni inoltre forniscono che cosa il IRS chiama “porti sicuri„ -- cioè se rientrate in una categoria del porto sicuro, siete autorizzato a prendere l'esclusione parziale. Se, da un lato, non siete all'interno del porto sicuro, quindi secondo le regolazioni “il contribuente può essere eleggibile esigere un'esclusione massima diminuita se il contribuente stabilisce, basata sui fatti e sulle circostanze, che il motivo principale del contribuente per la vendita… sia un cambiamento al posto di occupazione, di salute o delle circostanze impreviste.„ Cioè se non siete all'interno di un porto sicuro, dovrete convincere il IRS che tuttavia vi qualifichiate per l'esenzione parziale. Esaminiamo questi articoli esclusivamente: - Cambiare nell'occupazione: Se dovete viaggiare almeno 50 miglia di padre dalla casa che avete venduto a causa di un trasferimento di lavoro, o persino prendere un nuovo lavoro e lo scopo primario di vendita della vostra casa fosse a causa dei motivi di occupazione, sarete eleggibile per l'esclusione parziale.
La distanza di 50 miglia è il IRS “porto sicuro,„ a condizione che il cambiamento al posto di occupazione si presentasse durante il tempo che il contribuente ha posseduto ed usato la casa. Tuttavia, anche se non potete incontrare il porto sicuro, ancora potete potere convincere il IRS per permettere l'esenzione parziale basata “sui fatti e sulle circostanze.„ Le regolazioni comprendono un esempio di un medico che ha venduto il suo condominio e mosso soltanto 46 miglia a partire dalla residenza precedente. Poiché il motivo principale per la vendita era di concedere al medico l'accesso più rapido all'ospedale per gli scopi emergency, il IRS permetterebbe l'esenzione parziale basata sui fatti di questo caso. - Motivi di salute: Ancora una volta, vediamo il concetto “di scopo primario.„ Per qualificarsi per l'esenzione parziale, lo scopo primario di vendita della casa deve essere basato su salute.
Il porto sicuro qui è facile: Se il medico del contribuente suggerisce un cambiamento della residenza in ragione di salute, il contribuente si qualificherà automaticamente per l'esclusione parziale. E la salute è definita piuttosto in senso lato per comprendere “la diagnosi, la cura, la diminuzione o il trattamento della malattia, della malattia o della ferita.„ Ma il IRS pubblica una nota preventiva: Una vendita “che è soltanto favorevole alla salute generale o il benessere di una persona non è una vendita… a causa di salute.„ - Circostanze impreviste: Ovviamente, questa è la categoria più difficile su cui promulgare le regolazioni. Ciascuno di noi -- ad un punto temporale determinato -- affronterà le circostanze che urtano significativamente sulle nostre vite -- e sulla nostra situazione finanziaria -- quale non potrebbe essere anticipato o persino immaginato prima che accada.
Tuttavia, sarebbe manifesto ingiusto da essere affrontato ad una crisi -- devono vendere la vostra casa prima dei due anni sono in su -- e devono pagare la tassa completa sul profitto che avete realizzato. Di conseguenza, il congresso ha autorizzato il IRS per stendere le regolazioni che governano questa zona. Secondo le nuove regolazioni, una vendita “è a causa delle circostanze impreviste se il motivo principale per la vendita… è l'avvenimento di un evento che il contribuente non potrebbe ragionevolmente prevedere prima dell'approvvigionamento e dell'occupazione della residenza.„ Il IRS allora quota parecchi porti sicuri: - Conversione involontaria della residenza -- per esempio, la relativa condanna da un'agenzia governativa;
- Naturale o disastri provocati dall'uomo o atti o guerra o terrorismo con conseguente incidente alla residenza;
- Una morte di uno dei proprietari dei beni;
- La cessazione di occupazione come conseguenza di cui il contribuente è eleggibile per la compensazione di disoccupazione;
- Un cambiamento nella condizione di lavoro indipendente o di occupazione che provoca l'incapacità del contribuente di pagare i costi della casa e le spese viventi di base ragionevoli;
- Divorzio o separazione legale sotto un decreto di corte, o
- Nascite multiple derivando dalla stessa gravidanza.
Questi sono porti sicuri. Se fate parte di una di queste zone -- ed hanno posseduto ed usato la vostra casa durante il tempo da quando è stata approvvigionata -- sarete autorizzato a prendere l'esclusione parziale di guadagno. Ma, ancora una volta, anche se non potete esigere un porto sicuro, ancora potete potere convincere il IRS che ci siano fatti e circostanze quale forzato per vendere la vostra casa prima dei due anni eravate in su. La difficoltà sarà su voi e come ben sappiamo, occuparsi del IRS non è facile.
È interessante notare che il IRS ha dato una vasta definizione al concetto “delle persone qualificate.„ Tali persone includono il contribuente, lo sposo del contribuente, un comproprietario della residenza e perfino “una persona di cui il posto della residenza principale è nella stessa famiglia del contribuente.„ Perché così vasto riempimento? Secondo il IRS: L'inclusione nei porti sicuri degli eventi che pregiudicano i co-owners e gli co-abitanti è adatta perché questi eventi possono pregiudicare la capacità del contribuente di pagare i costi della casa. Se siete eleggibile per l'esclusione parziale -- l'uno o l'altro perché vi incontrate le prove del porto sicuro o i fatti e le circostanze prova -- questa esclusione è uguale al numero dei giorni di uso volte il quoziente di $500.000 divisi entro i 730 giorni. Si noti che i 730 giorni è di due anni completi. Se siete singolo -- o non archivare una dichiarazione dei redditi unita -- cambiare i $500.000 - i $250.000. Se le vendite della proprietà immobiliare cominciano rallentare e gli utili cominciano cadere, queste nuove regolazioni possono essere completamente accademiche. Tuttavia, se trovate che dovete vendere la vostra casa prima che la abbiate posseduta ed usato per due anni completi e se (come hanno molta gente) realizziate un profitto significativo, è chiaramente importante da provare a qualificarsi per l'esenzione parziale. Se siete in dubbio, prova da appendere sopra alla vostra casa fino a che non incontriate la prova biennale. Potete trovare che con poco sforzo, potete conservare molti soldi provenienti dalle imposte. |
