Emissioni che dovreste considerare prima che investiate nella proprietà immobiliare
da Clifford A. Hockley
Potete pensare che investire nella proprietà immobiliare sia semplice, ma in primo luogo dovete decidere che cosa i vostri obiettivi di investimento sono. Ciò è ugualmente importante per i soli proprietari della proprietà immobiliare, quelle che investono nell'inquilino gli investimenti del in comune (TICs) e quelle con le associazioni limitate o generali della proprietà immobiliare. Domande di obiettivo di investimento del campione: - State riparando il reddito ed avete bisogno delle perdite di ammortizzare contro di esso?
- Siete che costruite i vostri beni con un obiettivo per rompere persino o generare il flusso di cassa?
- Avete bisogno del flusso di cassa di vivere sopra?
- Siete un agente immobiliare?
- Attivamente siete coinvolgere nel controllo/che sviluppa i vostri beni della proprietà immobiliare?
Per usare la domanda di protezione del reddito come esempio, vediamo quello con ogni situazione separata le implicazioni di imposta sono differenti, in modo da dovreste consultarti con il vostro CPA per assicurarti che stiate capendo correttamente i risultati previsti di imposta. Partecipazione passiva del materiale e di attività: Un'attività passiva è tutta l'attività che coinvolge il comportamento di qualunque commercio o commercio a cui il contribuente non partecipa materialmente. Le attività locative sono attività passive. La partecipazione materiale richiede la partecipazione ai funzionamenti dell'affitto o dell'amministrazione dei beni su una base normale, continua e notevole. Siete considerato essere coinvolgere materialmente se: - Partecipate all'attività per più di 500 ore nei funzionamenti giornalieri durante l'anno, o
- La vostra partecipazione era sostanzialmente tutta partecipazione all'attività, o
- Avete partecipato all'attività per più di 100 ore durante l'anno di imposta ed almeno tanto quanto chiunque altrimenti per quell'anno.
La partecipazione comprende prendere le decisioni locative, le riparazioni, fornitori di noleggio, controllando i beni, esaminando i documenti finanziari e stabilendo il finanziamento o il rifinanziamento. Per i professionisti della proprietà immobiliare, le attività locative della proprietà immobiliare non sono conforme alle norme passive di attività, se durante l'anno di imposta: - Più di 50 per cento dei vostri servizi personali sono prestati nel commercio dei beni immobili a cui avete partecipato materialmente e
- Più di 750 ore sono passare nei commerci dei beni immobili a cui avete partecipato materialmente.
I commerci dei beni immobili sono quelli che attivamente sono coinvolti nello sviluppo, nella conversione, nell'affitto, nel funzionamento, nell'amministrazione, nel leasing o nella mediazione della proprietà immobiliare. Perdite passive: Le perdite passive, generate dagli investimenti passivi, sono deducibili soltanto contro reddito passivo. Le perdite passive di Unallowed non possono essere usate per diminuire il reddito non-passivo, come reddito dal vostri lavoro, dividendi o interesse a meno che qualifichiate dovuto i MAGI bassi, come spiegato sotto (le perdite passive inutilizzate sono rinviate ai prossimi anni e possono essere usate per sfalsare i guadagni passivi futuri). Reddito lordo registrato modificato (MAGI): Se i vostri MAGI è di meno di $100.000, è possibile dedurre le perdite passive fino ad un massimo di $25.000 dalla proprietà immobiliare locativa. Se i vostri MAGI è oltre $100.000, le perdite passive possono essere usate per sfalsare il reddito non-passivo alla tariffa di 50 centesimi per ogni dollaro fino ad un massimo di $150.000 di reddito lordo registrato. Non ci sono attualmente perdite passive deductible quando i MAGI supera $150.000. Queste limitazioni sono illustrate nella seguente tabella. Eliminare dell'abbuono di perdita di attività di $25.000 passivi| Se i vostri MAGI modificati è | Il vostro abbuono passivo di perdita di attività è |
|---|
| | | | Fino a $100.000 | $25.000 | | $110.000 | $20.000 | | $120.000 | $15.000 | | $130.000 | $10.000 | | $140.000 | $5.000 | | $150.000 o più | |
I vostri MAGI è la maggior parte del vostro reddito non-passivo. È lo stesso del vostro reddito lordo registrato senza includere c'è ne di quanto segue: - Contributi di IRA
- Indennità della previdenza sociale tassabili
- Pagamenti di assistenza di approvazione
- Reddito dalle obbligazioni di risparmio degli Stati Uniti che avete usato per pagare le tasse scolastiche ed a tasse di istruzione superiore
- Interesse sui prestiti qualificati dell'allievo
- Perdita passiva di attività nei commerci dei beni immobili
- Il ½ della detrazione delle imposte di lavoro indipendente
- Le tasse scolastiche e la deduzione delle tasse
- Qualsiasi perdita totale da un'associazione pubblicamente commerciale
Le persone sposate che archivano le dichiarazioni dei redditi separate che hanno vissuto insieme in qualunque momento durante l'anno di imposta non possono esigere questo contrappeso alle loro dichiarazioni dei redditi. Alle persone sposate che archivano le dichiarazioni dei redditi separate che hanno vissuto a parte sempre durante l'anno ciascuno di imposta si è conceduto un massimo $12.500 sfalsato per le attività passive della proprietà immobiliare. Le norme relative alla deduzione delle perdite dalle attività locative della proprietà immobiliare sono molto complesse. Dovreste consultarti con il vostro CPA quando determina come quelle norme urtano le vostre attività della proprietà immobiliare. Per ulteriori informazioni sui limiti sulle perdite locative, riferir al capitolo 10 della pubblicazione 17 di IRS, “il vostri reddito dell'imposta federale,„ pubblicazione 925, “norme passive di -Rischio e di attività,„ soggetto 425 di imposta della pubblicazione, “attività passive - perdite ed accreditamenti.„ Riferimenti: 1. Lettera di imposta di Somerset CPAs P.C. per le persone, per quanto riguarda le attività passive,
2. RealTax, ottiene il la maggior parte dalle vostre perdite passive, professionisti/perdite passive
3. Turbotax, limitazioni di perdita passive di attività e beni locativi
pubblicazioni 4.IRS: a.Publication 925, attività passiva e norme di -Rischio
b.Form 8582, limitazioni di perdita passive di attività
c.Topic 425, attività passive - perdite ed accreditamenti ()
d. Pubblicazione 527, beni locativi residenziali di IRS
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