Atterrare la strategia di figure della scarsità dei costruttori multifamiliari
Affrontando with le scarsità di terra sviluppabile, di costi di costruzione in ascesa, tassi stanti in rialzo di interesse e speculatori della proprietà immobiliare, cinque sviluppatori più importanti che hanno richiamato le colonne del NAHB del congresso di industria nella fiducia la settimana scorsa espressa di Miami nella prospettiva per i loro commerci ed hanno discusso alcune delle cose stanno facendo per assicurare che le loro aziende continuino a prosperare anche di fronte a forza maggiore. I prezzi di terra ed il procedimento mai d'allungamento per ottenere le autorizzazioni di sviluppo erano alla parte superiore della lista di reclamo. “I prezzi di terra sono realmente in su,„ ha detto Ron Terwilliger, presidente e CEO del corvo di Trammell residenziali e del presidente della cartolina multifamiliare di direzione del NAHB. In alcuni mercati, quale Washington, DC e città calde nella California, è diventato “virtualmente impossible da fissare il prezzo di per„ lo sviluppo locativo, ha detto. “Tutta la terra sembra essere terra del condominio.„ E quei condomini stanno diventando ancor più cari perché i costi di costruzione sono stati su pure. Per esempio, i costi di palazzo multipiano sono su circa 40% in Washington, DC in ultimi 18 mesi, ha segnalato. Vincoli del lato dell'offerta Con la popolazione che cresce almeno attivo nel corso dei 10 anni successivi come si è sviluppato durante la decade preceding, Stuart Miller, Presidente e Direttore Generale di Lennar Corp., ha detto che il lato della domanda per alloggiamento è sano. “Ma l'offerta di nuovo prodotto sempre più è costretta„ a causa della regolazione di nessun-sviluppo di terra. Determinare i prezzi di terra crescenti è “una penuria reale nell'individuazione dei luoghi domestici immediatamente sviluppabili per la domanda che è fuori là,„ lui ha detto. E con “la capacità di muoversi verso le periferie delle comunità che diventano limitate,„ Miller ha detto che la sua azienda sta cercando e sta trovando, nuove occasioni per sviluppo alle posizioni piene. Lennar il mese scorso ha annunciato che stava acquistando dai luoghi domestici di Roseland Property Company per 2.500 condomini a nel New Jersey e Boston. Circa 15%-20% del commercio dell'azienda oggi - che si pensa che ammonti a $1.2 miliardo su 42.000 case questo anno - è in multifamiliare, lui ha detto. Miller ha detto che sta continuando a vedere un forte desiderio fra le famiglie al proprio una casa come “un buon posto per accumulare il capitale e grande risparmio forzato pianificazione,„ e che i condomini urbani stanno fornendo quell'occasione, con la capacità di fuoriuscire peggiorando il traffico e di godere delle amenità della fine vivente dentro. Nuovo sceglie, i vuoto-nesters ed i secondi compratori domestici sono tutti forze di azionamento nel mercato del condominio, ha detto. I tassi stanti in rialzo di interesse ed i prezzi domestici potrebbero generare alcune limitazioni per il mercato del condominio, Miller ha detto, “ma non le abbiamo vedute ancora.„ Ottenendo indietro all'apprezzamento normale di prezzi Preparando per gli effetti d'inumidimento delle tariffe stanti in rialzo di interesse da contratto ipotecario, il Ara Hovnanian, il presidente, il CEO ed il direttore delle imprese di Hovnanian, hanno detto che accoglie favorevolmente “andare indietro ad un passo più normalizzato„ di apprezzamento di prezzi ed a partire “dalla schiumosità„ che ha caratterizzato negli ultimi anni sia i mercati del condominio che unifamiliari. Nel suo punto di vista, “un solido, apprezzante lentamente il mercato è migliore.„ Hovnanian inoltre ha detto che sta relativamente bene con la prospettiva per le tariffe di credito ipotecario lentamente aumentanti che sono accompagnate da una forte economia. Progetto $5.5 miliardo nelle vendite questo anno, su $4 miliardo di 2004, Hovnanian sta aprendo molte nuove posizioni nei mercati altamente regolamentati nella California, nella Costa Est ed in Florida e sta offrendo un'ampia varietà di prodotti a molti punti di prezzi per richiamare le preoccupazioni di accessibilità. Con il mercato della terra ora che ottengono “più grande e più grande e più spaventoso„ e le transazioni $100 milioni ordinarie, Hovnanian ha detto che la tendenza “al verticality„ sta accelerando. Gli sviluppatori stanno andando a 10 storie o più su, egli disse, dove ha usato per essere una - tre storie. “Non potete ottenere le autorizzazioni per la casa della campagna con il recinto di picchetto,„ ha detto ed i compratori stanno facendo i cambiamenti dal lato della domanda per accomodare quella realtà. Nel nord-est, ha detto che sta richiedendo quattro anni per ottenere con tutte autorizzazioni se la terra già è suddivisa in zone per che cosa volete costruire. Le rotelle stanno venendo fuori il mercato del condominio Costruendo principalmente metà di-aumentano gli affitti ad una densità di 40-80 unità all'acro in tali zone come Washington, DC, Atlanta e Florida, il carraio del Chris, CEO dei timpani residenziali, hanno detto i suoi remains dell'azienda messi a fuoco sugli alti mercati di sviluppo di lavoro e zone di quei mercati in cui potete ancora trovare la terra. Gli appartamenti stanno costruendi tipicamente sui luoghi di precedenti edifici per uffici e teatri di film. “Ci sono più appartamenti del giardino,„ lui ha detto, “quando state pagando $40.000-$80.000 per unità terra.„ Sempre più del suo prodotto sta costruendo dall'acciaio e dal calcestruzzo che il bastone, lui ha aggiunto. I timpani sta riposizionandosi liquidando qualche cosa che potrebbe essere considerato di meno che un bene immobile di appartamento di A+ nel relativo porfolio così come la focalizzazione di tutte le relative aquisizioni “sulla buona materia.„ Inoltre ha detto che l'azienda sta sedendosi sui contanti perché vuole essere nella posizione per comprare i beni per la conversione di nuovo agli appartamenti locativi quando gli inizio del mercato del condominio per girare giù. “Le rotelle stanno andando staccarsi equo rapidamente„ sul mercato del condominio, lui hanno predetto, nei mercati sovralimentati quale Florida del sud “dove potete convertire un giardino liberato di oggi.„ Quella regione era l'anno scorso responsabile della conversione di 12.000 unità, egli disse, un numero che rappresenta 20% delle conversioni del condominio nell'intero paese. La mania furiosa d'alimentazione continua Individuato smack la limanda nel mezzo del mercato del condominio di Miami, uno dei più calde dovunque, Jorge Perez, presidente del gruppo relativo di Florida, ha detto che la sua azienda ha seguito la domanda enorme della proprietà domestica in Florida del sud dalla trasformazione da un'azienda che sviluppa gli affitti di 90% 10 anni fa ad una che sta trasportando oggi i condomini di 90%. Perez ha detto che la sua azienda ha trovato i costi paragonabili per la costruzione degli affitti e dei condomini, ma utili del condominio è tre - quattro volte più alto. Mentre fiducioso circa la prospettiva a lungo termine per il mercato di Miami a causa del relativo appello ai compratori dal Sudamerica, da Europa e perfino dall'Oriente, Perez ha detto che ha alcune preoccupazioni circa “la mania furiosa d'alimentazione che continua oggi.„ Cinque anni fa, egli disse, “abbiamo avuti compratori reali,„ ma oggi il mercato del condominio sta determinando dagli investitori e dagli speculatori. Prima persino di preparare il terreno, 60%-70% delle sue unità è venduto in beni immobili che non saranno completati per tre anni, lui ha detto. Le differenze di prezzi fra i cantieri principali ed i luoghi secondari sempre più stanno comprimende dal mercato, ha detto. “Siamo molto impauriti del mercato,„ ha detto, particolarmente dei prezzi molto elevati che stanno essendo paid per i luoghi meno ottimali. “Pensiamo che ci sia una correzione,„ Perez ha detto, “ma abbiamo arrestato la prova di indovinare quando e quanto in profondità.„ Nel frattempo, la mania di conversione della Florida del sud sta esaurendo velocemente l'offerta dell'alloggiamento locativo della zona e gli affitti stanno ottenendo spinti verso l'alto. Perez ha detto che la sua azienda ha soltanto 10.000 unità nel relativo portafoglio locativo; 99% di loro sono occupati e gli affitti stanno alzando sostanzialmente. Tuttavia, ancora rimane una differenza enorme fra i prezzi nell'affitto ed i mercati del condominio, egli disse, e là dovranno essere una correzione prima che il mercato degli alloggi locativi completamente recuperi. “Stiamo rimanendo molto liquidi,„ ha detto Perez. “Là molti giocatori che non dovrebbero essere nel mercato e là non saranno occasioni approvvigionare durante gli anni venturi.„ | 
