Posizione, posizione, posizione: Che cosa è l'effetto sul valore? da Kenneth R. Harney
Che caratteristiche chiave di una posizione della casa -- non le caratteristiche all'interno -- spingere il più drammaticamente i valori di vendite verso l'alto o verso il basso? Appena circa qualcuno che abbia comprato la proprietà immobiliare o sia nel commercio conosce il mantra “la posizione, la posizione, posizione,„ ed ha opinioni su che argomenti più. Ma la nuova ricerca dall'associazione nazionale dei costruttori domestici usa le tecniche specializzate di analisi statistica su una base di dati voluminosa dell'alloggiamento per fornire una lista definitiva delle caratteristiche derivanti dall'ubicazione superiori che sollevano e diminuiscono i valori di una proprietà più. La base di dati consiste di un campione del nazionale-rappresentante di 60.000 case dall'indagine americana biennale dell'alloggiamento condotta dall'Ufficio censimento degli Stati Uniti e costituita un fondo per da HUD. Using che cosa è conosciuto come “regressione edonistica„ -- una metodologia statistica che permette l'analisi dell'effetto di singole caratteristiche sulla valutazione generale di una casa -- Gli economisti Paul Emrath di NAHB hanno identificato i valore-rinforzatori ed i sedativi superiori. Gli sguardi di studio “ad uno standard„ nuovo-hanno costruito la casa in quattro regioni -- il nord-est, del sud, Midwest, ad ovest ed in una sottoregione importante conosciuta come “le grandi metropolitane della California„ dove i prezzi domestici sono lontani sopra le medie nazionali. Il domestico “standard„ allo scopo dell'analisi è definito come essendo costruendo dopo 2003, con 1.850 piedi quadrati di spazio vivente, due bagni completi, tre camere da letto, sala da pranzo, cucina e una stanza “varia„, uno scantinato, il garage, camino e “nessun'amenità o disamenity (derivante dall'ubicazione) speciale.„ La valutazione cominciante “del campione„ o casa della linea di base di nuova ha variato da $163.540 in una zona non-metropolitana nel Midwest a $589.551 in una grande zona del sud della metropolitana della California. Lo studio allora esamina che cosa accade a quella valutazione quando le caratteristiche derivanti dall'ubicazione positive e negative sono introdotte nell'equazione. Per esempio, in un sobborgo del Midwest la casa della linea di base senza l'amenità derivante dall'ubicazione speciale sarebbe stimata per la vendita a $212.137. Messo che la stessa casa in una posizione che ha il parkland o spazi all'aperto qui vicino e nel valore aumenta a $215.510. Mettere la casa in una comunità gated ed il valore aumenta a $225.772. Messo esso in una zona che è conveniente a trasporto pubblico ed al valore salta a $238.340. Ed individuarla su lungomare ed ottenete il più grande impatto positivo di tutti -- relativo sale nel valore a $303.760. La stessa casa, le stesse caratteristiche di base all'interno, ma nelle posizioni differenti. Il lato di vibrazione dell'equazione è l'analisi del Emrath “dei disamenities della vicinanza. La casa suburbana degli stati medio-occidentali della linea di base $212.137 cade a $209.175 se è servita “dalle strade difettose,„ $205.729 se ha “acquisto inadeguato,„ $197.699 se ci sono fabbricati industriali nelle vicinanze e a $185.805 se ci sono “beni immobili abbandonati„ dovunque qui vicino. I risultati variano piuttosto dalla regione alla regione, ma in ogni parte del paese il rinforzatore di valore di numero uno, secondo Emrath è: lungomare. di California, una regolazione di lungomare aumenta il valore di vendita della casa della linea di base di 41 per cento -- a $831.275. Dappertutto altrimenti l'aumento di valore da lungomare è approssimativamente nella stessa gamma di percentuale, 43 - 44 per cento, ma su una linea di base di prezzi più bassi. Il sedativo derivante dall'ubicazione di numero uno, dovunque andate negli Stati Uniti: beni immobili abbandonati all'interno della metà del blocco o di 300 piedi della casa. I rifiuti nella zona, i fabbricati industriali e la mancanza di facilità di acquisto sono inoltre negazioni significative in tutte le regioni. Più informazioni sulla ricerca, che NAHB denomina il relativo “estimatore di prezzo della casa,„ sono disponibili al Web site dell'associazione. | 
