> Consiglio dei compratori
Potete perdere la moneta senza contingenze del contratto
da Benny L. Kass
Domanda: Penso che siamo nella difficoltà. Tre settimane fa, abbiamo firmato un contratto per approvvigionare una casa unifamiliare. Il nostro mediatore della proprietà immobiliare ci ha detto che ci era molto interesse nei beni e se realmente volessimo comprare noi non dovremmo mettere alcune contingenze nella nostra offerta del contratto. Abbiamo pensato che potremmo qualificarci per un mutuo ipotecario ed abbiamo preso il consiglio del mediatore. Ora risulta che il nostro segno di accreditamento è ugualmente livello basso ed il nostro prestatore di credito ipotecario li ha girati giù per il prestito. Mettiamo in su un giacimento della moneta sincera $20.000 ed ora siamo interessati che possiamo perdere questa moneta -- così come la casa -- se non possiamo ottenere un prestito. Siamo nella difficoltà? Risposta: Sì, potete essere nella difficoltà seria se non potete salvare l'affare. Ci sono due disposizioni molto importanti del compratore che dovrebbero essere prevedute in ogni contratto della proprietà immobiliare: una contingenza di finanziamento e una contingenza domestica di controllo. Una contingenza è definita come evento specificato spiegato nel contratto, che deve accadere prima che un contratto della proprietà immobiliare stia legando. Esaminiamo entrambe contingenze: Finanziamento: State approvvigionando una casa per $300.000 e la pianificazione per ottenere un prestito di 80 per cento, nella quantità di $240.000. Quello significa che dovete comporre la differenza di 20 per cento ($60.000) con i vostri propri contanti, oltre che le varie spese del prestatore e di closing che si presenteranno al regolamento. Il pagamento ipotecario mensile per un credito ipotecario $240.000, basato su una tariffa di 6 per cento, ammortizzata in 30 anni sarà $1438.94. Inoltre dovrete pagare le tasse e l'assicurazione della proprietà immobiliare, in grado di costargli $300-400 di più un mese. I prestatori di credito ipotecario hanno formule per cui possono determinare se un compratore potenziale può qualificarsi per un prestito. Ovviamente, un prestatore non vuole prestare la moneta ad una persona che non può permettersi appena i pagamenti mensili. Tutti i prestatori di credito ipotecario legittimi non vogliono precludere sulla vostra casa; lo vogliono riuscire con il vostro nuovo approvvigionamento domestico. Dovreste comunicare con prestatore di credito ipotecario prima che abbiate firmato il contratto, per determinare se potete, infatti, qualificarti per un prestito. La maggior parte dei prestatori gli daranno una lettera preliminare (di comodità), che specifica quella conforme ad una valutazione esatta dei beni, basata sulle informazioni che finanziarie avete fornito al prestatore, voi può qualificarsi per un prestito fino ad una certa somma. Dovreste non dare mai quella lettera di comodità ad un venditore fino a dopo firmate il contratto. Perché non? Se, per esempio, stiate negoziando il prezzo di vendite ed il venditore impara dalla lettera di comodità che potete qualificarti per un prezzo d'acquisto più elevato che voi sta offrendo, il venditore non può così essere inclinato per negoziare il prezzo di vendite giù. Ma, la lettera di comodità dovrebbe essere in vostre mani, di modo che conoscete approssimativamente quanta moneta potete prendere in prestito. Il vostro contratto di vendite deve prevedere una disposizione che il contratto è contingente -- per un periodo del giorno (solitamente 20-30) -- sulla vostra capacità di ottenere il finanziamento competente. Durante questo periodo di contingenza, il vostro prestatore valuterà i beni e valuterà il vostro accreditamento. Se vi qualificate, otterrete una lettera di impegno di prestito. Se non vi qualificate, il prestatore è tenuto da legge a dargli una lettera di rifiuto. Che la lettera di rifiuto deve essere data al venditore (o all'agente del venditore) prima del periodo di contingenza cessa. Se i limiti di tempo non sono rispettati, dovrete approvvigionare i beni o possibilmente rinunciare al vostro giacimento della moneta sincera. Controllo domestico: Siete un tecnico delle strutture? Avete esperienza di costruzione domestica? Se non, dovete comprendere una contingenza che gli dà un periodo (solitamente 7-10 giorni) dopo che il contratto è firmato per avere la casa controllata. Se siete scontentato con il rapporto d'ispezione e raccomandate il venditore durante il periodo di contingenza, potete rescindere il contratto ed ottenere il vostro deposito indietro o negoziare alcuni accreditamenti con il venditore in modo da compensarlo le mancanze di controllo quale dovrete correggere, alla vostra spesa. Ora, esaminiamo la vostra situazione specifica. Il vostro contratto non ha contenuto una contingenza di finanziamento e non potete ottenere un prestito. Nel quadro del contratto standard della proprietà immobiliare, vi levate in piedi per perdere il vostro deposito. Tuttavia, dovreste immediatamente spiegare la situazione con il vostro venditore. Comunicherei direttamente con venditore, piuttosto dei mediatori della proprietà immobiliare comunicare l'un l'altro. Può molto bene essere che il venditore abbia altre offerte (effettivamente alcune che possano essere superiori al vostro prezzo di contratto) nel qual caso il venditore lo libererà dal contratto e restituirà il vostro deposito voi. Se il venditore è non cooperativo, qui sono alcuni altri suggerimenti: - Chiedere al vostro prestatore di riconsiderare. Lenders è disposta a assumersi le maggiori responsabilità per i tassi di interesse più elevati. Secondo la tariffa, probabilmente sarete più ricco pagando un poco a più moneta ogni mese il vostro pagamento ipotecario piuttosto del vostro deposito.
- Immediatamente cercare altri prestatori di credito ipotecario. Lenders ha un gran numero di programmi di credito ipotecario e forse uno di questi soddisfarà le vostre esigenze.
- Avete amici o parenti che saranno disposti al co-segno sul prestito con voi o almeno del pagamento di garanzia sul vostro prestito dovreste voi essere nel difetto?
- Per concludere, consultare il vostro avvocato. Ci possono essere alcuni impulsi errati tecnici nel contratto di vendite che gli dare la destra sostenere che il contratto è non valido e che dovreste ottenere un rendimento del vostro deposito.
Dovete comprendere sempre queste due contingenze nel vostro contratto di vendite, o potete essere affrontato ad una perdita seria di moneta. | 
