Quanti metodi di valutazione sono abbastanza? Da Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA Direttore, istruttore principale dell'istituto delle tecnologie della proprietà immobiliare Mentre vago letteralmente intorno agli Stati Uniti, sia, dando i seminari che intraprendendo la valutazione ed il consulto delle assegnazioni e figurato, principalmente attraverso il mio lavoro nella zona della revisione di valutazione, continuamente sono stupito alle dichiarazioni rilasciate dagli esperti nei loro tentativi di sostenere/difendo il loro uso del multiplo (solitamente tutti e 3) i cosiddetti metodi di valutazione nelle assegnazioni di valutazione in cui il valore di mercato, come definito in USPAP, è lo scopo dell'assegnazione. Quando durante tali discussioni, domanderò sempre quanto a perché hanno usato 2 o tutti e 3 i cosiddetti metodi di valutazione. Spero di sentire l'unica risposta che è moralmente e di sostegno economicamente, che è, “io ho ricercato il mercato ed ho trovato che non ci sia stato indicazione netta per qualunque 1 di questi metodi sopra un altro ed anche trovato che il partecipante tipico del mercato realmente utilizzi entrambi/tutti questi metodi nella formulazione della loro decisione di valutazione.„ Tuttavia, invece di udito del così ragionamento sano, trovo che gli esperti rispondono quasi invariabilmente con la seguente dichiarazione, “anche se, ho sviluppato tutti e 3 i metodi, io ho trovato che soltanto il metodo (in bianco) era applicabile e quello è su che cosa ho contato.„. Questa dichiarazione lo spinge sempre a chiedere bene, “, se soltanto il metodo (in bianco) sia stato applicabile, perché avete sviluppato e compreso gli altri metodi affatto?„. La loro risposta è virtualmente universale: “Che è il senso il cliente lo ha voluto farlo.„ Bene, per i vari i motivi economicamente e moralmente sani, esperti che continuano a sviluppare i metodi di valutazione che non sono relativi ai beni che sono valutati sono probabili trovarsi che sono esposti alle domande serie di competenza e della convenienza etica, di cui tutt'e due sono probabili comprendere alcune conseguenze legali e finanziarie piuttosto avverse. Lasciarlo cominciare specificando che ci sono 2 locali underlying generali su cui questo articolo è basato: 1. Le assegnazioni di valutazione discusse in questo articolo si occupano solamente delle richieste per i preventivi di valore di mercato, come definito in USPAP e 2. Le assegnazioni di valutazione hanno discusso l'affare con la proprietà immobiliare che è migliorata con i beni immobili attuali. NOTA: La valutazione di terra libera specificamente si esclude dalla discussione in questo articolo dovuto i metodi varianti e differenti di valutazione di terra dai metodi di valutazione per i miglioramenti del bene immobile attuale. All'interno di questi parametri, dovremmo riconoscere determinati fatti circa il ruolo e le responsabilità di un esperto una volta agganciati per intraprendere un'assegnazione di valutazione di valore di mercato. Sono sicuro che siamo tutti convenivamo che, nell'ambito del piano d'azione di valore di mercato, l'esperto stiamo chiedendi di fornire al cliente una conclusione del valore valutato, o una gamma dei valori che rappresenta esattamente quel valore o gamma quale è “la maggior parte„ del valore probabile per cui l'oggetto venderebbe, dentro ed aderendo a tutti parametri nella definizione di USPAP di valore di mercato. Nell'analizzare questo piano d'azione un po'più profondamente, credo che inoltre siamo stati acconsentiti con la conclusione ragionevole che, in modo che un esperto per venire ad un preventivo esatto che rappresenterebbe su che cosa quel compratore tipico e venditore accorderebbe come essendo il valore dei beni specifici, l'esperto dobbiamo a) impiegare le stesse tecniche di valutazione e b) sviluppa it/them in the same way as il compratore ed il venditore tipici di quei beni specifici; la spiegazione razionale che è quella, l'uso di qualunque altre tecniche o, sviluppante le tecniche adatte, ma in un modo differente dal modo comunemente usato dai partecipanti tipici del mercato, probabilmente provocherebbe una distorsione del preventivo definitivo di valore, così, non riuscente a fornire la risposta inizialmente chiesta dell'esperto. Così, che metodo dovrebbe l'esperto usare? Nel corso della venuta ad una risposta a quella domanda dovremmo in primo luogo seguire i punti dell'esperto competente durante il processo di impresa dell'assegnazione di valutazione. In che cosa dovrebbero essere il corso normale di studio della zona del mercato di oggetti, l'insieme dei fatti più importante da ottenere è attualmente 1) la percezione della condizione delle condizioni economiche e ragionevolmente nel futuro prevedibile, 2) il presente e le influenze prevedute sui valori di una proprietà reali locali quella/quelle influenze economiche e 3) il metodo specifico di valutazione messo a punto e considerato il comunemente dalla maggior parte dei partecipanti locali del mercato a concludere il valore che ritengono è equo e ragionevole per quei beni specifici scriv dentro quella zona a macchina del mercato. Per ottenere questi informazioni, un esperto deve identificare ed intervistare personalmente altretanti partecipanti del mercato attivo (compratori, venditori, proprietari, inquilini, responsabili e mediatori) come possibile per il tipo specifico di beni che sono valutati; idealmente, l'esperto intervisterà una maggioranza di quei partecipanti del mercato. È importante da notare che, per intervistare i partecipanti attivi da una zona differente del mercato o per intervistare coloro che è partecipanti attivi alla zona del mercato di oggetti per un tipo differente di beni che l'oggetto, è probabile provocare una conclusione storta e inesatta di valutazione per i beni tematici. Per dimostriamo la validità di questa dichiarazione, fanno un'analisi di un avvenimento ragionevolmente comune; la valutazione di un magazzino/bene immobile che, per questo esempio, diremo siamo i vecchi 150.000 SF di cinque anni incliniamo-in su il bene immobile della massoneria che ha una portata libera da 30 FT, un tetto piano, 10 portelli dello sportello posteriore di pavimento-altezza, una zona di distribuzione dell'ufficio di 2.400 SF, è in good condition e bene è situata con buona vicinanza degli itinerari di trasporto della strada principale principale fra i 2 mercati di nordest importanti. Più ulteriormente, questa zona del mercato, in cui ci sono 20 beni immobili fisicamente simili all'oggetto, si è sviluppata ad una tariffa veloce fino a circa 2 anni fa. È ancora piuttosto active, con la creazione rara di nuovi beni immobili e con le vendite che accadono alla tariffa di circa 1 all'anno. Come dovremmo, procederemo ad un esame più vicino della zona del mercato dell'oggetto tentando di intervistare il proprietario e l'occupante di ogni bene immobile che rileva il fatto che, dei 20 beni immobili, 14 sono occupati dal proprietario, 5 è inquilino occupato e 1 è libero, essendo costruendo su spec. (ulation). Durante le nostre interviste troviamo che, dei 14 proprietario-occupanti, 9 hanno comprato i beni immobili che erano nuovi edifici esistenti costruiti su spec. che erano liberi e disponibili. Dei 5 proprietario-occupanti rimanenti, 3 hanno comprato i beni immobili attuali dagli ex proprietario-occupanti, 1 era un inquilino nel suo bene immobile che lo ha comprato dalla banca in possesso del titolo e l'ultimo ha avuto suo costruire--vestito del bene immobile da uno sviluppatore locale con gli sforzi di un mediatore. Durante le nostre interviste siamo stati detti che ogni compratore ha basato il suo prezzo d'acquisto sui prezzi di vendite che altri beni immobili avévano venduto per; alcuni proprietari hanno commentato che era, “praticamente come l'acquisto della casa.„. Quando abbiamo chiesto loro che se considerassero mai quanto affitto potrebbero ottenere dal bene immobile, interamente convenivano che gli non avévano preso in una considerazione perché non erano nel commercio della proprietà immobiliare d'acquisto allo scopo di generare il reddito locativo, piuttosto, erano soltanto interessati nell'uso del bene immobile allo scopo di alloggiare la loro impresa specifica. Provando tutti gli angoli, abbiamo chiesto se considerassero mai il costo di costruire un nuovo edificio; acquisto del lotto ed assumere i subappaltatori per costruire il bene immobile. Ad un uomo, dopo avendo un buon riso soffocato, ciascuno ha detto che non hanno conosciuto la prima cosa circa la costruzione del bene immobile, non ha avuto il momento “di imbrogliare intorno„ con una tal impresa e non saprebbe se stessero ottenendo un migliore o affare più difettoso. Anche se ha ammesso che ha comunicato con sviluppatore circa la costruzione del bene immobile nuovo, ha seguito rapidamente dallo specificare che, poiché non ci sarebbe stato virtualmente beneficio fisico né finanziario, ha deciso di comprare un bene immobile attuale. Nel corso dell'intervista dei 5 inquilini nei 5 beni immobili affittati, abbiamo trovato che ci erano 2 proprietari corporativi differenti di questi 5 beni immobili. Durante le interviste con questi 2 proprietari corporativi, abbiamo trovato che ciascuno era sviluppatori della terra ed imprenditori edili che avévano costruito i loro edifici per il solo scopo della holding loro come un investimento ed ottenere il reddito locativo, non aventi intenzione di vendita del tutto il bene immobile nei 10-15 anni successivi. La nostra intervista con questi sviluppatori inoltre ha rilevato che uno di loro era il proprietario del bene immobile attualmente libero. Una volta interrogato quanto alle loro intenzioni per quel bene immobile, il proprietario ha specificato che la sua intenzione originale era di affittare questo bene immobile poichè ha fatto gli altri che possedesse in questa zona del mercato. Inoltre ha specificato che, poiché il bene immobile sta levandosi in piedi libero per quasi 2 anni con poca o nessuna speranza per ottenere un inquilino, ora è cambiato la sua strategia e cercherà di vendere il bene immobile ad un proprietario-occupante, una decisione basata sulla sua analisi della tendenza corrente delle vendite in questa zona del mercato come essendo l'unico senso introdurre con successo quel bene immobile sul mercato. Il proprietario inoltre ha specificato che formulerà il suo prezzo di vendita basato sui prezzi di vendite di simili beni immobili che recentemente sono stati venduti nella zona immediata del mercato. Nel conferimento con i mediatori che sono conosciuti per essere attivi nella commercializzazione del questo tipo sul mercato di beni in questa zona del mercato, così come l'intervista i compratori, i proprietari e dei venditori reali dello stesso tipo di bene immobile dell'oggetto, abbiamo guadagnato la comprensione nel pensiero ai partecipanti locali del mercato ed abbiamo trovato che tutti hanno fornito informazioni apprezzate quanto ai metodi che di valutazione usano per valutare il valore di questo tipo di beni in questa zona del mercato, conducente li ragionevolmente a concludere: 1. 70% di tutti i beni immobili di questo tipo sono occupati dal proprietario. 2. Il metodo di costo è una metodologia irrilevante. 3. Non ci è virtualmente corrente né la probabilità ragionevolmente preveduta di ottenere gli inquilini per i beni immobili di questo scriv dentro questa zona a macchina, così, non ci è attinenza con sviluppo del metodo di capitalizzazione di reddito. 4. Lo stato attuale dell'attività del mercato per questo tipo di costruzione in questa zona del mercato è ora ed è anticipato per rimanere soprattutto orientato verso i beni immobili occupati dal proprietario, dettanti l'uso del metodo di confronto di vendite. Di conseguenza, ora che abbiamo ottenuto il senso del mercato per rispondere alla domanda di che metodi di valutazione dovrebbero essere utilizzati nella venuta ad un preventivo del valore che ragionevolmente rappresenterebbe il prezzo che probabilmente sarebbe paid per i beni tematici, sembra chiaro che, usare alcun metodo tranne il metodo di confronto di vendite non sia stato rappresentante delle azioni dei partecipanti tipici del mercato a questa zona del mercato, quindi, provocherebbe: 1. Un preventivo di valore che non rappresenterebbe che cosa il partecipante tipico del mercato concluderebbe per essere il valore dell'oggetto E 2. Una conclusione ingannevole, che è un atto immorale secondo l'etica di USPAP Provision/comportamento, che avrebbe accaduto come il risultato delle omissioni di rispondere alle norme di USPAP regola 1-1 (a), (b) & (c), come pure l'omissione di rispondere alle norme di USPAP regola 2-1 (a). Più ulteriormente, oltre che essere irrilevante sviluppare qualunque altri metodi, per agire in tal modo probabilmente sia stava confondendo così come fuorviare ai lettori e/o agli utenti del rapporto. E, mentre questa lezione li ha indicati come, nella realtà, qualcosa a che potremmo pensare come essendo percependo poichè un'abitudine “tradizionale„ inoffensiva del lavoro realmente ha conseguenze sostanziali oltre che cosa potremmo realizzare. Ciò che segue è un esempio in vivo di come “l'inoffensivo„ e tutto il troppo comune, uso improprio di cosiddetta metodologia di valutazione realmente hanno avuti un effetto negativo significativo su un esperto. In un evento in vivo di controversia, un esperto, che ha fatto una valutazione di una 1 dimora detached della famiglia per un prestatore in una transazione di vendita, è stato chiamato un difensore in una causa da un compratore che ha sostenuto che l'esperto lo fuorvia intenzionalmente (il compratore) nel ritenere che la casa valesse sostanzialmente più del relativo valore reale che lo ha indotto ad approvvigionare la casa in un momento in cui (il compratore) ha saputo che potrebbe collocarsi al rischio finanziario dovuto un cambiamento negativo possibile nel suo reddito. Tuttavia, il compratore esatto, quello, basato sul rapporto “fuorviante„ di valutazione dell'esperto, specificamente il preventivo dell'esperto del valore della casa come indicato tramite il metodo di costo, il compratore era stato convinto che l'approvvigionamento della casa fosse un'impresa sicura poiché, basato sull'indicazione di metodo di costo dell'esperto, il compratore è stato convinto che potrebbe vendere la casa per più di lui stava pagando. Il compratore ha sostenuto che è stato danneggiato quando è risultato che, in 1 anno, non potrebbe vendere la casa per lo stessa quantità pagato, molto più di meno la quantità elevata indicata nella sezione di metodo di costo della relazione dell'esperto. Ciò infine ha provocato la preclusione, causante al compratore la perdita di suo investimento di azione ordinaria, danneggiante il suo accreditamento e causantegli il danno impressionabile severo. Durante la procedura pre-trial, l'avvocato dell'esperto ha tentato di avere il vestito allontanata citando una mancanza di merito e precisando alla corte quello: 1. L'esperto ha saputo che il metodo di costo era inadeguato per i beni scriv dentro quella zona a macchina del mercato, 2. Specificato nel rapporto che era un metodo inadeguato per quel tipo di beni in quella zona del mercato e 3. Inoltre specificato nel rapporto che (l'esperto) non ha contato sull'indicazione del metodo di costo nel raggiungimento del suo preventivo di valore che è stato basato solamente sull'indicazione del metodo di confronto di vendite. Nella relativa risposta, la corte ha concluso quella, l'esperto, sapente che l'uso del metodo di costo era inadeguato per questo tipo di beni nella zona del mercato, potrebbe non trovare spiegazione ragionevole per la relativa inclusione nella relazione dell'esperto tranne per lo scopo specifico di fuorviare i lettori e gli utenti del rapporto nel pensiero che il valore della casa può essere sostanzialmente superiore al relativo valore reale. La corte ulteriore ha giustificato la relativa conclusione dicendo che, se l'esperto non intendesse fuorviare i lettori e gli utenti del rapporto, non avrebbe compreso così indicazione ingannevole. La lezione da imparare è, ci sono conseguenze definite e gravi che possono (e fare) derivare dalle azioni e dalle parole di un esperto, quale un esperto. Il messaggio: Un esperto deve comportarsi in un modo onorato e responsabile. Che esperti sono supposti fare è di misurare, nei termini monetari, l'attività umana poichè si riferisce alle loro azioni nei mercati immobiliari. Segue logicamente che, se un esperto 1) non riesce sufficientemente a studiare quella zona del mercato, 2) non riesce ad identificare i partecipanti del mercato ed intervista quei partecipanti del mercato ai fini della a) che ottiene e che capisce le loro percezioni del valore e delle influenze su esso per un tipo di beni specifici, come pure b) capendo i metodi che usano per determinare il valore di un tipo di beni specifici, L'ESPERTO NON È RIUSCITO a vivere fino alle sue responsabilità morali, etiche e legali. L'omissione di emulare l'attività di quegli esseri umani che sono i creatori dell'attività del mercato in una zona data per un tipo specifico di beni è incompetente. |
