I milione sistemi di preclusione del dollaro - parte 12 13-9
Capitolo quattordici
STRUTTURA DELL'AFFARE
Il proprietario domestico se lo è messo in contatto con. Avete incontrato lui e controllato
la casa. Lo avete convinto che vendere a voi fosse il suo migliore corso di
azione. Ora è tempo di incorniciare l'offerta e di generare il contratto.
Una volta che avete determinato il valore dell'azione ordinaria registrata dovete
convenire su come deve essere divisa. Su un affare di base con un'azione ordinaria ragionevolmente graduata
una spaccatura di 50/50 è una buona offerta. Se ci è più di rischio che medio dovreste prevedere
una maggior ricompensa. Se ci è poca azione ordinaria dovreste ricevere almeno il vostro minimo
figura di utili e qualunque è lasciato sopra (piuttosto) può andare al venditore.
Quelli sono appena orientamenti. Ogni affare sarà differente. A volte
tutto il venditore richiede è alcuno “convince via„ la moneta per pagare il furgone commovente e la a
poche spese.
Se facciate un buon lavoro di spiegazione delle alternative (vendita forzata)
ed i costi (pegni, riparano-in su, ecc.) al venditore alcuni saranno disposti ad accettare il vostro
offerta dell'approvvigionamento. Ricordarle che il tempo sta esaurendosi e le sue opzioni sono poche.
Tutti i prospetti andranno per la vostra offerta? Naturalmente non. Ma abbastanza in modo che
potete utile i dieci di migliaia di dollaro l'annualmente - se mettiate appena questo sistema
in pratica e bastone con esso. Una volta che avete un prospetto che acconsente a venderlo
deve formulare un affare accettabile.
Realmente la presentazione dell'affare può fa parte del vostro sforzo per persaudere
il prospetto che vendere a voi è la sua migliore linea di condotta. La vostra offerta
probabilmente be essere un collegano dalla parte mentre comunicano con prospetto e fabbricazione
lei informata del suo reale, bisogni immediati.
14-1
Le cose gradicono, dove è che va vivere, dove otterrà la moneta
necessario per muoversi. Forse la sua automobile è stata riacquistata ed ha bisogno di un altro
per per ottenere di funzionare.
Sarà necessario affinchè organizzi i bisogni dei venditori, in modo da può
capire come potete contribuire ad incontrare loro alcune. Seder con lei e chiedere, “se
perdete la vostra casa in cui voi e la vostra famiglia in tensione? ““Come otterrete
moneta da muoversi? “Il prospetto è spesso in modo da deprimente e sconcertante ha appena
non ha pensato fuori che cosa farà e come lo farà.
Ciò è la vostra probabilità spiegare come vendere la casa eliminerà lo sforzo,
mantenere una preclusione dalla sua storia di accreditamento e che permettere che lei intraprenda la prima azione
verso ottenerle la parte posteriore di vita insieme.
Esaminiamo che specie dell'affare potete offrire al venditore. Per esempio,
supporre che la casa abbia un'azione ordinaria registrata di $24.000. L'affare più fondamentale
essere una spaccatura di 50/50. Alla chiusura il venditore otterrebbe circa $12.000. Potrebbe
fare qualunque ha voluto con la moneta.
Quello sarebbe il la cosa migliore per il venditore e voi? Forse non! Ricordar che
il prospetto non è buono a moneta in carico. Se fosse non sarebbe in questa
mess. Potete fare un argomento convincente per darle una parte di sua metà ora e
il resto più successivamente.
Potreste dare i suoi $6.000 alla fine e gli altri $6.000 in dodici
mesi. Ciò sarebbe spiegata nell'accordo di approvvigionamento. Ci ha potuto essere
nessun vaglia cambiario o credito ipotecario affinchè i suoi creditori trovino e da raccogliersi sopra.
Supporre che abbiate dato i suoi $6.000 alla fine e i $6.000 sarebbero paid
alla tariffa di $250 al mese per 24 mesi. Questa pianificazione la eliminerebbe
tentazione di spendere i $6.000 sui non-essentials e di garantirla un mensile
reddito durante il periodo in cui potrebbe la maggior parte del uso un flusso di contanti. La vostra offerta di
i pagamenti mensili sarebbero inclusi nell'accordo di approvvigionamento.
non devono essere un vaglia cambiario generato e nessun credito ipotecario collocato contro
beni per assicurare il vostro debito $6.000 a lei.
Se il venditore solleva un'obiezione a quell'offerta di disposizione per darlo vostra
nota non garantita e personale per i 24 pagamenti. Ciò sarebbe il vostro debito personale
senza l'assicurazione documento e del credito ipotecario contro i beni.
14-2
Non fare un grande distribuire di questo; dire appena, “questo è come lo faremo.„ O, se voi
il mosto, ha la nota assicurata dai beni.
Interesse sulla nota? Tenere presente che vostro stanno occupando dell'afflitto
venditore. Non offrire pagare l'interesse e probabilmente non chiederanno esso. Se chiedano
appena dire loro che pagherete la stessa tariffa che otterrebbero sul risparmio della banca
conto.
Avere la nota non garantita dai beni significa che potete vendere
parte di uso e dei beni degli utili per effettuare i pagamenti sulla nota. Se pianificazione sopra
tenendo sui beni ed affittandoli, almeno la parte dei pagamenti può venire
dall'affitto mensile riceverete. Ciò è un esempio sempre di prova
per avere il bene pagare il relativo auto.
Naturalmente, potreste strutturare l'affare con i secondi $6.000 pagati in a
somma forfettaria alla fine di 12 mesi. O $3.000 alla fine di sei mesi e
gli altri $3.000 alla fine di 12 mesi. Tutto il pagamento rinviato fa l'affare
più attraente a voi ha basato sul valore di tempo della moneta. Ogni volta che siete
riscuotendo i fondi ora li volete. Quando state pagando la moneta volete a
pagamento di mora per tutto il tempo possibile. Più presto lo otterrete a moneta più presto
può ottenerlo investita e l'utile. Quando pagate col passare del tempo un debito avete
l'uso della moneta durante quei periodo di tempo e voi può mantenerlo investita e
utile.
Il pagamento rinviato è probabilmente buono per il venditore. È moneta che può
contare sulla ricezione durante il periodo in cui per lei è importante non sperperarla.
La vostre immaginazione ed esperienza sono l'unico limite sugli affari voi
generare. Supporre che la vostra offerta abbia compreso un certo affitto libero dell'anno e dei contanti in
casa che sta vendendo a voi? Ciò permetterebbe che lei conservi il fronte rimanendo dentro
la casa, capretti che rimangono a loro scuola, ecc. Se la casa avesse un affitto mensile
un valore di $650.00 che aggiungerebbero a $7.800.00 per l'anno. Se i vostri pagamenti
sui prestiti immobiliari erano di meno di $650.00 esso sarebbero stati come ottenere uno sconto sopra
che cosa avete dovuto al venditore.
Non dovreste offrire un anno completo di affitto libero. Potreste offrire sei
mesi o che cosa numero abbinerebbe l'azione ordinaria dovuta al venditore.
14-3
Ciò può essere un'offerta molto attraente per il venditore e buona per voi se vostro
i pagamenti ipotecari sono di meno che il valore locativo della casa, come dovrebbero
essere se questo è i buoni beni da tenere per il vostro portafoglio delle case locative.
Non offrire affittare la casa con un'opzione all'approvvigionamento. Se diventaste
impigliato in una controversia legale con il vostro nuovo inquilino una corte ha potuto regolarla affitto
l'con-opzione era realmente un dispositivo di finanziamento per l'approvvigionamento della casa. Non
buon per voi!
Che cosa se offriste al venditore i certi contanti, un uso di due giorni dell'U-Trasportano il camion
e determinati mesi di affitto libero su un'altra casa voi possedere. Se non abbiate a
beni liberi potreste metterti in contatto con un altro proprietario ed offrire pagare l'affitto dell'anno
in anticipo per la famiglia, se il proprietario gli dia la venti-percentuale
sconto. Abbiamo avuti questo genere “sconto per di offerta di affitto pagato anticipatamente„ accettata vicino
un proprietario.
Se il venditore abbia la sua automobile lo ha riacquistato potrebbe offrire dargli la a
automobile utilizzata come componente dell'affare. Poiché siete un buon negoziatore dovreste potere
per per comprare un'automobile da un venditore privato ad un buon prezzo.
Questi sono appena esempi destinati per ottenerlo che pensate all'identificazione e
soluzione degli alcuni dei problemi immediati di prospetti come componente della vostra offerta. Ciò
il metodo può spesso essere più efficace appena di un affare dei contanti.
Proprietari domestici che si sono mossi dalla casa che sta precludenda
su è un caso speciale. Si sono mossi solitamente perché hanno dato in su
qualsiasi speranza di salvataggio della loro casa. Pensano che uscendo della casa
può lasciare le loro difficoltà dietro.
Non non rend contoere appena che la preclusione fa parte della loro storia di accreditamento e
che alcuni dei loro creditori possono andare alla corte ed ottenere un giudizio contro di loro.
Quel giudizio li seguirà intorno per un certo numero di anni a meno che sia paid.
Può a volte essere un problema che trova questi proprietari domestici afflitti. Voi
otterrà alcuno del vostro “libero„ contrassegnato restituito della posta diretta o “non a questo
Indirizzo ", ecc. Dovrete fare un poco lavoro detective per trovarli. Colloquio a
vicinoi, ricerca ecc. sul Internet.
14-4
Troverete spesso i proprietari afflitti che hanno masticato in su tutta la casa
azione ordinaria. Potete fare gli affari quando trovate i beni che non hanno azione ordinaria? Forse.
Qui è una tecnica aggressiva. Quando trovano una casa che è
ipotecato fino a 100% vicino o a più del relativo valore, potete offrire comprare
beni “conforme„ ai prestiti attuali. “Conforme„ ai mezzi comprerete
i beni, pagano tutti gli arretrati e costi ed assumono la direzione dei pagamenti di prestito.
il proprietario redige i beni all'investitore, ma i soggiorni di nome del proprietario sul
prestiti.
Questa tattica permette che compriate la casa senza nuovo finanziamento. I prestiti
probabilmente avere debito sulle clausole di vendita in loro, ma i prestatori le denominano molto raramente
dovuto se i pagamenti sono portati la corrente e rimangono correnti. Per un investitore questo
è un senso rapido ed economico comprare. Se i prestatori denominino i prestiti dovuto
l'investitore potrebbe rifinanziare o organizzare ammettere il prestito per una tassa pagata al
prestatore.
Se il reddito locativo mensile è confortevolmente maggior del prestito
pagamenti, potreste affittare i beni per flusso di cassa.
La casa è ipotecata solitamente a 100% o a più del relativo valore di mercato. Quello
significa che dovreste vendere rapidamente affinchè il valore di mercato di cui sopra facciate la a
utili. Quello è troppo rischioso. Potrebbe richiedere i mesi per trovare un compratore tutto l'istante vostro
deve effettuare quei pagamenti mensili di prestito.
Ci sono due sensi avere un migliore colpo ad una vendita rapida. Fissarla il prezzo sopra
mercato, ma non troppo sopra. Fare funzionare “un affitto al proprio„ annuncio classificato. Nell'annuncio
specificare che l'accreditamento difettoso ed il fallimento recente è GIUSTI. Ciò attrae un compratore che ha
girato giù dalla maggior parte dida venditore domestici e delle aziende di prestito.
Questi compratori capiscono che debbano pagare più per sormontare il loro Male
storia finanziaria. Potete vendere per valore di mercato di cui sopra e potete richiedere
pagamenti mensili sopra la tariffa locativa andante.
Spiegarlo sono disposto a prendere loro una probabilità, ma dovete essere
ha compensato il rischio aumentato.
Raccogliere tanti contanti come potete come considerazione ed obbligazione di opzione
deposito prima del movimento dentro.
14-5
Questa gente ha spesso i buoni lavori e contanti. È appena il loro accreditamento che è a
disastro.
“L'affitto al proprio„ è appena un leasing con opzione all'approvvigionamento. Se non hanno
ha imparato la loro lezione che stabilizzeranno o sul leasing o l'opzione e voi
riprendere i beni e raccogliere più contanti da voi locatario seguente.
Un'altra tecnica è di vendere la casa “su un contratto per il documento legale„. In questo
mettere le strette dell'investitore il documento legale ai beni e soltanto ai passaggi esso al compratore
dopo il compratore completamente ha pagato (pagamento mensile appena come un credito ipotecario)
la casa. L'istituto di flusso di cassa ha un libro sui contratti di terra che spiega come
impianti abili di questa pianificazione.
Il uno o il altro metodo scegliete gli inizio con un annuncio come quanto segue:
“$6.000 giù, nessuna qualificazione,
Accreditamento difettoso, APPROVAZIONE di fallimento.
3 bdrm, 2 bagno, Nizza casa
222-2222 "
Ci è abbondanza della gente che fa la buona moneta, ma a causa del passato
problemi che finanziari non può qualificarsi per finanziamento convenzionale. Il basso
il pagamento è abbastanza spesso di coprire il vostro dalle spese pocket nell'acquisto
alloggiare e portando i prestiti correnti. Potete allora caricare il compratore/locatario a
pagamento mensile superiore normale che riguarderà i pagamenti di prestito, più uno
o duecento dollari che può mettere nella sua tasca ogni mese.
L'ACCORDO DI APPROVVIGIONAMENTO
Alcuni investitori generano ed hanno stampato, il loro propri approvvigionamento “standard„
contrarr con tutta stampa fine fatta pendere nel loro favore. Potete desiderare seguire
quel corso dopo voi ha acquisito una certa esperienza. Nell'inizio un campione
il contratto è il vostro migliore corso.
“Un accordo di approvvigionamento e una ricevuta di deposito residenziali„ standard quello
può essere utilizzato nella maggior parte delle condizioni è disponibile dai depositi dell'offerta di affari come le graffette
o massimo dell'ufficio.
14-6
Quando usate tutto il contratto standard essere sicuro ed aggiungere tutte clausole
ed addenda che dovete generargli un affare sano per.
Che clausole usate dipende dai particolari dell'affare. L'obiettivo di
tutto il contratto è di spiegare con attenzione i termini del contratto esatti ed esattamente che cosa
è preveduto di tutti i partiti all'affare. Quando in dubbio, scriverlo nel contratto.
La maggior parte delle clausole che seguono possono essere selezionate per uso in tutto l'approvvigionamento
accordo che generate. Ciascuna delle clausole dovrebbe essere letta e firmata con le iniziali dal
venditore. Migliorare ancora, leggerle ad alta voce al venditore ed avere lui/sua iniziale ciascuno.
Quello lo rende duro affinchè il venditore dica che non ha conosciuto che cosa stava firmando. Voi
può persino andare un punto ulteriore e collocare apertamente un registratore di nastro sulla tabella As
avete letto l'accordo. Fare rispondere al venditore dopo che leggete ogni clausola.
CAMPIONARE LE CLAUSOLE DI CONTRATTO
A. Il venditore rappresenta che il seguenti sono i crediti ipotecari, i pegni, ingombri,
giudizi, valutazioni delle obbligazioni (qui di seguito “ingombri„)
primo $_____________ $__________ pagabile _______% mensile che include
tasse/assicurazione
secondo debito mensile pagabile di $_____________ $__________ _______%
date_________
terzo debito mensile pagabile di $_____________ $__________ _______%
date_________
b. Il venditore rappresenta che gli ingombri detti ciascuno hanno i seguenti importi,
quale ora sono dovuti o arretrati:
primo $__________________________ secondo
$____________________________
terzo $__________________________
Tutti i pagamenti sul _____________ diretto dovuto di ingombri attuali,
20_______
14-7
e qualsiasi tasse, giudizi, obbligazioni di valutazione, pene di prepagamento ed altra
i pegni possono essere dedotti dal venditore dovuto di quantità netta.
* *
*
Il compratore avrà la destra annullare questo accordo e ricevere un rimborso di tutti
la considerazione ha pagato al venditore se all'interno di cinque (5) giorni dopo la ricezione della a
Il documento legale garanzia/del Grant per il compratore dei beni notifica al venditore nella scrittura che
importi principali e/o gli importi dovuti o arretrati di sopra, uni o più del
gli ingombri sono maggiori di come rappresentato qui, o quello là è uno o
più servitù prediali, suddivisione in zone o limitazioni di utilizzazione delle terre, o convenzioni, circostanze e
limitazioni riguardo ai beni di cui pregiudicare avversamente l'uso continuato
i beni per il relativo uso attuale. L'avviso detto richiederà la rescissione e
specificare gli ingombri che non sono conformemente al
rappresentazioni fatte da Seller o le servitù prediali, ecc. che interferiscono con
uso continuato dei beni per il relativo uso attuale. Sulla ricevuta dell'avviso detto
Il venditore immediatamente coopererà con il compratore per eseguire tutti i documenti e fa
tutte le cose necessarie completamente per annullare la vendita e per restituire la somma di denaro completa
e/o altri beni hanno trasferito al venditore nell'ambito di questa vendita. Se venditore
verrà a mancare o rifiuti in modo da cooperare, il venditore sarà responsabile per tutta la perdita o danno
causato da guasto o dal rifiuto detto.
Il venditore è informato che il compratore è un investitore che compra e vende la proprietà immobiliare per gli utili.
Il venditore capisce che il prezzo d'acquisto in questo accordo sia più di meno di in pieno
valore di mercato. Il venditore riconosce che questo accordo è stato inserito in sotto
la minaccia di preclusione da un di terzi e nel giudizio del venditore era
accordo migliore disponibile allora.
Il venditore conviene che questo accordo può essere assegnato dal compratore senza l'avviso
o compensazione supplementare. Questi documento e materiali di accompagnamento sono destinati per fornire informazioni autorevoli rispetto al tema coperto in esso. È per gli scopi dell'illustrazione soltanto e presentato con la comprensione che l'autore e l'editore non sono agganciati nella rappresentazione legale, spiegando o altre opinioni professionali. Se il consiglio legale o l'altra assistenza specialistica è richiesto, i servizi di un professionista competente dovrebbero essere cercati. |
