I milione sistemi di preclusione del dollaro - parte 15 16-8
Capitolo diciassette
DOVUTO SULLA VENDITA
Quando comprargli i beni di preclusione può essere al vostro vantaggio da mantenere
qualsiasi crediti ipotecari attuali che possono essere presupposti senza qualificarsi. Tuttavia,
la verità è voi probabilmente non troverà uno come i prestatori hanno smesso di produrrli molti
gli anni fa. Se troviate uno sarà stato in place per tanti anni che
il proprietario domestico dovrebbe avere una quantità enorme di azione ordinaria.
I proprietari afflitti, nella maggior parte dei casi, hanno utilizzato su tutta l'azione ordinaria in loro
beni rifinanziando o eliminando in secondo luogo o i terzi prestiti. Se troviate
assumable con una grande azione ordinaria il proprietario domestico realmente non lo ha bisogno perché
può prendere in prestito contro quell'azione ordinaria. Se troviate uno a dove il proprietario vuole
vendita dovrete fornire molti contanti o fare un affare creativo dove
lo pagate la sua azione ordinaria durante gli anni.
Quasi tutti i crediti ipotecari collocati dai prestatori convenzionali sopra durano
le decadi contengono il debito molto forte sulle clausole di vendita. Questa clausola permette il prestatore
per per richiedere il pagamento completo del prestito se i beni sono venduti. In alcuni casi il compratore
può concedersi assumere la direzione del prestito dopo la presentazione della domanda e la riunione
accreditare le qualificazioni e formalmente ammettere il prestito. A quel tempo il prestatore può
registrare il tasso di interesse ed altre funzioni del prestito se sia stato nel prestatore
interesse agire in tal modo. raramente, se mai, ammettete un prestito convenzionale.
Gli investitori aggressivi comprano spesso i beni “conforme„ al credito ipotecario.
Quella è media che sareste comprante e lasciante il credito ipotecario in place. Allora voi
porterebbe i pagamenti correnti (più, profitto tutti i costi di preclusione) e manterrebbe
loro correnti con i pagamenti mensili. State sperando che il prestatore sia soddisfare
per per fare curare il difetto ed ottenere i pagamenti in tempo e non essere inclinato a
studiare affatto più a fondo.
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Capire quello se ci è un debito sulla clausola di vendita (clausola di alienazione) in
ipotecare il prestatore può richiedere che paghiate fuori il prestito se imparano di un titolo
trasferimento. Se non pagate tempestivamente possono cominciare un'azione di preclusione
contro di voi. Se la vostra pianificazione originale fosse appena di giudicare i beni abbastanza lunghi per vendere
voi può essere disposto da rischiare una domanda del pagamento completo. Il prestatore chiede raramente.
Esaminarlo questo senso. Comprate i beni durante il periodo di pre-preclusione.
Portate la corrente di prestito. Quel arresta la preclusione. Cominciate il vostro riparate-in su e
ricerca di un compratore. Il prestatore scopre che avete comprato i beni e
lo scrive che una lettera che lo richiede paga fuori il prestito. Se li arrestate ed affrettate sopra
con la vostra pianificazione.
Se pianificazione correttamente le probabilità sono voi venderanno il posto
prima del prestatore prende tutti i provvedimenti. A quel punto dovreste essere molto vicino a
impegno closing. Allora il prestatore sarà paid ed otterrete i vostri utili.
Nella verità il prestatore scopre raramente che qualcuno nuovo sta rendendo
pagamenti, o se fanno non riconoscono il cambiamento. Reale riunito in sindacato
il cronista Robert Bruss della proprietà lo ha scritto regolarmente nella sua colonna settimanale quella
compra le case di investimento “conforme„ al finanziamento attuale.
Ci è inoltre una tecnica che potete sentire parlare di dove avete il venditore
titolo di trasferimento in una fiducia ed allora assumete la direzione della fiducia. Quel senso là è no
cambiamento di titolo quando comprate. La fiducia è ancora il titleholder ed il finanziamento rimane
sul posto. Questo è stato provato in tribunale?
Sì, queste tattiche sono per l'investitore aggressivo. La vostra alternativa è:
(A.) Avere abbastanza dei vostri propri contanti per pagare fuori il prestatore;
(B.) Avere un investitore che ha i contanti;
(C.) Avere una linea di accreditamento di breve durata, in modo da potete prendere in prestito la moneta per alcuni
settimane mentre ottenete la casa venduta.
Colloquio ai mediatori di credito ipotecario circa i prestiti di breve durata. Sono denominati ponticello
i prestiti nella costruzione ed in voi domestici hanno potuto ottenere qualche cosa di simile per i vostri affari.
Nella maggior parte dei casi state andando lanciare i beni per gli utili rapidi. In vostro
accordo di approvvigionamento potete richiedere che l'impegno non vicino fino a che non abbiate a
compratore pronto per i beni. Allora potreste avere una doppia fine. Quello è dove
i trasferimenti dei beni in voi dal venditore per un istante prima di voi lo trasferiscono
al compratore.
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Sarebbe più facile da vendere appena l'accordo di approvvigionamento al compratore, ma se
il compratore non converrebbe a quello che potreste usare la doppia fine. In il uno o il altro caso
il trasferimento di titolo è così rapido, prima di nuova moneta del compratore pagata fuori dall'esistenza
credito ipotecario, quello non inneschereste il debito sulla clausola di vendita.
Abbiamo accennato comprare i beni “conforme„ al credito ipotecario attuale. Essere
attento qui. Significa che comprate i beni, ma il venditore ancora ha responsabilità
per il mutuo ipotecario. Se non effettuiate i pagamenti il venditore diventerebbe
responsabile.
Il prestatore potrebbe prendere i provvedimenti di preclusione contro il venditore anche se
il venditore ha ritenuto che fosse fuori da sotto i beni. Se fate questo ad un proprietario
quella era stata preclusione del rivestimento ed il proprietario più successivamente lo cita - tutto il giudice
probabilmente trasformarlo nella carne del cane.
Stare attento come trattate con i proprietari nell'afflizione. È GIUSTO da colpire la a
l'affare vantaggioso con loro, ma non lascia il loro imbianchimento delle ossa al sole. Se voi
fate, diventate vulnerabile ad una certa azione legale futura che non sarà graziosa.
Qui è il qualcos'altro che dovreste ricordarti. Come investitore voi mai
volere avere responsabilità personale su tutto il debito. Quello significa l'unica obbligazione per c'è ne
il prestito della proprietà immobiliare sarà i beni ed i beni da solo. Se cadete su duro
periodi e difetto sul prestito il prestatore può prendere i beni, ma non può venire
dopo c'è ne dei vostri altri beni. Non pianificazione sulla stabilizzazione, io sapere. Giocarli appena
la cassaforte e non firma mai qualche cosa dove avete responsabilità personale se potete aiutarli.
Qui in Arizona abbiamo avuti un regolatore che era una proprietà immobiliare di grande tempo
sviluppatore prima di entrare nella politica. Aveva dato una garanzia personale su alcuno
prestiti di svariare milione del dollaro per una coppia di suoi progetti. Uno dei progetti era a
hotel di Ritz Carleton della peluche.
Nell'arresto della proprietà immobiliare degli anni 80 tardi ha stabilizzato su quei prestiti.
L'azione legale è stata intrapresa contro di lui mentre era in ufficio ed è stato incriminato
su alcune delle spese. Poiché erano spese di crimine è stato costretto a dimettersi
dall'ufficio. Ora lavora come cuoco unico in un ristorante di zona. Non dare mai un personale
garanzia a meno che amiate a sauté.
La verità è l'unica volta potete evit diare dare una garanzia personale per
la moneta della proprietà immobiliare di investimento è quando il venditore è disposto a trasportare indietro l'tutto o una parte
del finanziamento.
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Nel trattare con le aziende di credito ipotecario ed i prestatori istituzionali
richiedere solitamente una garanzia personale o non otterrete la moneta.
Indietro in buoni vecchi giorni quasi tutti i prestiti immobiliari erano assumable, quindi
rendendo l'approvvigionamento della proprietà immobiliare velocemente e ragionevolmente semplice. No
più!
Un presupposto di prestito è un accordo da un compratore presupporre la responsabilità e
termini di una nota attuale assicurata da un credito ipotecario o da un documento legale di fiducia. Dipendenza
sul tipo di presupposto venditore i maggio o maggio non essere liberato a partire da futuro
responsabilità.
Gestione di alloggiamento federale (FHA), prestiti della gestione (VA) di veterani
e la maggior parte dei crediti ipotecari di tariffa registrabile convenzionali (ARMS) permettono i presupposti vicino
completamente - compratori qualificati.
“Il debito sulla vendita„ è l'opposto “di assumable„. Uno significa che dovete pagare
fuori dal prestito quando vendete. Gli altri mezzi di termine potete potere presupporre
il prestito se avete le stesse qualificazioni che sono richieste per un nuovo prestito
origini. Il assumability di un prestito può essere verificato se cercate “il debito
cavaliere di clausola o di presupposto su vendita " in un documento legale di fiducia o del credito ipotecario.
Parliamo dei prestiti degli assicurati di FHA. In uno sforzo per combattere i difetti di FHA
i prestiti HUD ha aumentato l'applicazione del loro debito sulla clausola di vendita.
Prima del 1 dicembre 1986 i prestiti degli assicurati di FHA non hanno contenuto limitazioni sul trasferimento
dei beni. Il prestatore non ha avuto destra denominare il prestito dovuto, né ha avuto
di destra per riscuotere una tassa di presupposto, se doveste comprare “oggetto-„ al prestito.
il venditore potrebbe richiedere appena una dichiarazione del beneficiario (dichiarazione dell'importo ancora
dovuto sul prestito) dal prestatore. Il prestatore è stato tenuto a trasportarlo all'interno di 21
i giorni e non hanno potuto caricargli più di $50 per.
Abbiamo denominato questi prestiti “prestiti assumable„. Quello non è abbastanza corretto. Voi
non ha dovuto formalmente ammettere il prestito. Potreste comprare i beni “conforme a„
il prestito e non ha niente temere dal prestatore. Ma sguardo, non state andando a
trovare qualcuno di questi prestiti sugli affari vantaggiosi. Se un miracolo accade ora sapere
i principi fondamentali.
Per FHA ha assicurato i prestiti che nascono durante il periodo del 1 dicembre 1986 al 14 dicembre,
1989, un compratore deve qualificarsi per ammettere il prestito se:
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1. Una residenza occupata dal proprietario è venduta dopo entro i primi 24 mesi
origini del prestito.
2. Una residenza occupata non-proprietario è venduta dopo entro i primi 24 mesi
origini del prestito.
I Proprietari che vendono in violazione del debito sulla clausola di vendita rimangono responsabili sul prestito
per un periodo di cinque anni dopo la vendita. Dopo un periodo quinquennale il prestito ha luogo
considerato seasoned ed il proprietario anteriore è alleviato della responsabilità.
Questi sono prestiti meravigliosi per l'investitore della proprietà immobiliare, ma persino sono ora
pochi e lontano in mezzo. È appena troppo facile da rifinanziare ed i nuovi prestiti non sono quello
amichevole agli investitori.
I prestiti degli assicurati di FHA sono nato su o dopo che 12/15/89 sulle case unifamiliari trasporta
un debito sulla clausola di vendita che limita la vendita dei beni assicurati al qualificato a soltanto
proprietario-occupanti. Il nuovo proprietario-occupante deve pagare una tassa e passare un accreditamento
controllare prima che possano ammettere il prestito. Gli investitori privati non sono eleggibili a
presupporre.
Ora l'investitore aggressivo chiederà, “sì, che è che cosa la norma
libri dicono, ma realmente faranno rispettare quella clausola? “
Avete sentito parlare mai uno che è denominato? Nessuni li hanno!
Se trovate i beni nel difetto con questo tipo di prestito ricordar
che il prestatore ha dovuto ottenere il permesso da HUD cominciare la preclusione sul
diriger il proprietario. Ora state andando curare il difetto vicino portate i pagamenti
corrente e mantenendoli correnti.
Se il prestatore impara che avete approvvigionato i beni “conforme al„
Prestito degli assicurati di FHA andrà indietro a HUD e chiederà permesso precludere sopra
un prestito che è corrente? E, se fa, HUD permetterà che lui precluda? Fa
Di HUD bisogno realmente un'altra casa libera nel loro inventario? Particolarmente uno dove
i pagamenti di prestito erano correnti!
Ci è un organismo dell'opinione che dice vanno per esso! Comprare i beni “conforme a„.
Se così scegliete potreste richiedere una dichiarazione del beneficiario attraverso l'impegno.
Ciò mette il prestatore sull'avviso, ma impedice tutto il reclamo che il trasferimento era
nascosto o gli importi di prestito sono errati.
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Ulteriormente - i prestiti dell'alberino 12/14/89 possono affrontare l'interferenza minima da HUD, As
lungamente mentre il prestito è mantenuto la corrente e la tassa di presupposto è paid.
Alcuni prestiti “convenzionali„, particolarmente quelli sono nato prima di 1980 hanno no o
debito molto debole sulle clausole di vendita. Essere sicuro leggere tutti i documenti di credito ipotecario e
capire esattamente che cosa i requisiti e le limitazioni sono. Comprare i beni
“conforme„ a qualsiasi crediti ipotecari se fate progettato pagarli fuori.
I prestiti di VA sono nato prima che 3/29/88 potesse essere preso “conforme a„ senza
qualificazione. I prestiti di VA sono nato dopo che la data può essere presupposta soltanto formalmente
qualificandosi, passando un assegno di accreditamento e pagando una tassa di presupposto. Non fate
deve essere un veterano da qualificarsi. Potreste prendere la probabilità dei beni d'acquisto
“conforme„ ad un prestito di VA? Potreste portare appena il prestito corrente ed allora mantenere
i pagamenti aggiornati senza il prestatore che conosce i beni erano stati
trasferito? Forse?
In qualsiasi circostanza l'azione che capovolge solitamente fuori il prestatore quello
ci è stato un trasferimento della proprietà è il cambiamento nella polizza di assicurazione contro l'incendio
beneficiario. Quando comprate i beni e chiedete alla società di assicurazioni di mettere
il vostro nome sulla polizza il prestatore sarà comunicato.
Lenders è sempre co-beneficiari sulla polizza e riceve l'avviso di
qualsiasi cambiamento del beneficiario. Se basteranno qualche cosa a questo proposito è un altro
domanda.
Con i presupposti è ancor più importante essere informato di tutti i pegni
pregiudicare i beni. Non volete ammettere unknowingly il delinquente
beni o imposte sul reddito.
Il finanziamento attuale assumente la direzione può essere una strategia potente. La verità è voi
troverà raramente i prestiti che possono essere presupposti. Erano la base per tutti i quelle
vecchi “nessuna moneta giù„ e “ottiene il domani ricco libri nella proprietà immobiliare„. Era
meraviglioso mentre è durato.
Se non potete assumere la direzione dei prestiti che attuali dovete fornire i contanti, ottenere la a
il nuovo prestito, porta in un investitore, ma “conforme a„ o funziona un affare opzione/del leasing. Quello è
che cosa farete per lo più. Ancora lo rendete a lotti di moneta appena
usare le tattiche differenti! Tutti gli attrezzi per la conquista sono in questo manuale. Potete farli
appena altretanti altri stanno facendolo ora!
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Questo capitolo non lo raccomanda di assumere la direzione di alcuni beni senza pagare
fuori dai prestiti se il credito ipotecario ha un debito sulla clausola di vendita. Stiamo precisando semplicemente
alcune opzioni che alcuni investitori aggressivi a volte usano. (Ora ci è a
la frase ha imballato con le parole di weasel!)
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Capitolo diciotto
RIMANENZE
Quando state esaminando gli avvisi di difetto sarete cercare
nomi delle persone che hanno il potere vendere i beni a voi.
L'avviso di difetto quoterà il nome del Trustor o del debitore ipotecario. Ciò è solitamente
la persona che possiede i beni e probabilmente attualmente sta vivendo là.
Che cosa se il Trustor/debitore ipotecario non vive ai beni e non è
proprietario? Ciò non accade spesso quanto ha fatto una volta, ma ci è ancora una probabilità
potreste funzionare occasionalmente nella situazione. Qui è perché:
La persona che compra una casa e finanzia l'approvvigionamento con un prestito
è garantito da un documento legale o da un credito ipotecario di fiducia il Trustor o il debitore ipotecario. Se più successivamente vende
i beni e permettono che il nuovo compratore presupponga il prestito, o che comprano i beni
“conforme„ al prestito attuale, il suo nome rimarrà acces le annotazioni come
Trustor/debitore ipotecario.
L'unico senso che il venditore sarebbe liberato dal prestito è se il compratore
era presupporre formalmente il prestito dopo la qualificazione alla soddisfazione del prestatore.
Allora il venditore potrebbe chiedere di essere liberato da tutta la ulteriore responsabilità e
il nome del compratore comparirebbe nelle annotazioni come il debitore ipotecario.
Se la procedura convenzionale di presupposto non è seguita l'originale
Il nome debitore ipotecario/di Trustor rimane acces il prestito e nelle annotazioni. Se il nuovo
il proprietario domestico smette di effettuare i pagamenti che il prestatore archiverà un avviso di difetto contro
il Trustor/debitore ipotecario originali, non il proprietario corrente.
Tutto questo mezzi è che una lettera trasmessa ad un nome che trovate su un avviso di
Il difetto può essere restituito, perché quella persona non è più il proprietario del
la casa e non vive là.
Abbiamo detto, questo non accadrà spesso più, ma se fa dovete
trovare il nome del proprietario corrente. Questi documento e materiali di accompagnamento sono destinati per fornire informazioni autorevoli rispetto al tema coperto in esso. È per gli scopi dell'illustrazione soltanto e presentato con la comprensione che l'autore e l'editore non sono agganciati nella rappresentazione legale, spiegando o altre opinioni professionali. Se il consiglio legale o l'altra assistenza specialistica è richiesto, i servizi di un professionista competente dovrebbero essere cercati. |
