Ipotecare la sorpresa?

Sorpresa di credito ipotecario? Che sorpresa?

da Peter G. Miller

“Il credito ipotecario Freddie Mac gigante degli Stati Uniti ha detto che più non avrebbe comprato quei crediti ipotecari domestici ad alto rischio che reputasse essere i i più vulnerabili a preclusione. Il movimento di sorpresa è venuto in mezzo di un mercato di deterioramento per i prestiti del subprime influenzati dai prezzi domestici di crollo e dai tassi stanti in rialzo di interesse.„ Freddie Mac stringe i campioni di credito ipotecario domestico, l'International Herald Tribune., 28 febbraio 2007.

Ma il fatto è che i prezzi domestici non stanno crollando in molti mercati locali e tassi di interesse è chiaramente al inferiore delle norme storiche. Tali fattori non sono semplicemente la causa di origine di odierna instabilità di credito ipotecario.

Invece, problemi nel mercato di credito ipotecario del subprime -- e un crescente senso dei problemi in altre parti dell'universo di credito ipotecario -- è il risultato dei concetti rischiosi di prestito che sono risultato essere esattamente che cosa tutta la persona lucida prevederebbe: rischioso oltre motivo.

Chi potrebbe conoscere tali cose? Chiunque con buonsenso, compreso i lettori di questa colonna.

Cominciamo con i prestiti di interesse-soltanto. Questi sono crediti ipotecari dove i mutuatari non fanno niente diminuire il principale per il primo parecchi anni del prestito. Una volta che l'interesse-soltanto “periodo di inizio„ cessa allora il prestito deve essere rimborsato completamente all'spostato ad incrementi e completamente ad ammortizzare la tariffa. Poichè la maggior parte dei prestiti di interesse-soltanto sono registrabili e poichè pochi anni rimangono dopo che la conclusione del periodo di inizio, esso segue che tale finanziamento richiederà inevitabilmente gli più alti pagamenti mensili.

“Ci è senza dubbio,„ esso ha detto qui in 2004, “che la più nuova tendenza relativa al finanziamento della proprietà immobiliare è il prestito di interesse-soltanto, una tendenza che necessità di essere esaminato con attenzione da chiunque che preferisse evitare la povertà.„

Inoltre, ha detto la colonna, “con un prestito di interesse-soltanto i vostri pagamenti in contanti mensili iniziali ogni mese saranno -- ed essere sicuro leggere il resto di questo paragrafo -- inferiore a con un prestito auto-ammortizzante dello stessa taglia e con la stessi tariffa e termini. Tuttavia, il mutuatario di interesse-soltanto ha più debito per un periodo più lungo e così gli più alti costi complessivi. E se le tariffe sono in rialzo, costi mensili e costi di interesse generali potrebbe essere sostanzialmente più grande di con finanziamento di tariffa fissa.„ (Vedere: La bellezza dei prestiti di Interesse-Soltanto -- E la bestia, il 30 novembre 2004.)

I prezzi domestici sono aumentato sostanzialmente dal 2001 e ringraziano la qualità. Mentre quelli nella proprietà immobiliare hanno prosperato la borsa valori in gran parte ha preso uno snooze durante lo stesso periodo. Il fermo, come celebre in 2005, era che “l'unico senso che stiamo sostenendo i prezzi elevati della proprietà immobiliare è eludendo le norme tradizionali. Permettiamo che la gente compri ai livelli che sarebbero stati sotto campioni insostituibili di prestito di passato.„

“Giocare le roulette di credito ipotecario è benissimo finchè tutto realizza che ci sono occasioni voluminose perdere.„ (Vedere: Siamo che affrontiamo una recessione? 13 settembre 2005)

È chiunque “sorpreso„ che un certo numero di prestatori sono ora nella difficoltà -- e che i loro appoggi inoltre stanno prendendo le perdite? Perché? Alcuno del rischio rappresentato “dai prestiti non tradizionali„ può essere compensato dai valori domestici aumentanti. Ma due anni fa è stato precisato che se domestico i valori non aumentano -- e non hanno chiaramente in molte zone durante l'anno scorso -- allora “i prestatori possono utilizzare le braccia per sfalsare il rischio di tariffa futuro, ma che cosa circa i valori di bene futuri? È degno produrre i prestiti oggi che possono affondare domani i prestatori? Tantissime preclusioni non sembreranno buone su chiunque prenota, motivo abbastanza stringere i campioni di prestito del BRACCIO.„ (Vedere: Il prestito di Errato-Senso minaccia i mutuatari, Lenders, 7 giugno 2005)

Uno dei la più diffuse di nuovi concetti di finanziamento veduti durante gli anni ultimi è stato l'uso delle applicazioni di prestito “di specificare-reddito„.

In estate di 2004 è stato spiegato che “i prestiti di specificare-reddito rappresentano troppo rischio per i prestatori -- e troppa tentazione per i mutuatari. Forse una poca rigidità nel processo di prestito non è così difettosa. Dopo tutti, quanto è duro per produrre le dichiarazioni dei redditi e per pagare gli alberi mozzi? (Vedere: Dovrebbe il deposito della Lenders Nessun-Dire i prestiti? 27 luglio 2004)

“Che cosa è ovviamente il la cosa migliore è ottenere i numeri di destra quando fa una domanda di prestito,„ ha detto in novembre 2004 qui. “È ugualmente evidente che “ha specificato che crediti ipotecari di reddito„ apre la volta alla tentazione. Tali nessun-dicono i prestiti chiedono a mutuatari che cosa utile ed il mutuatario quindi ha posato un numero. Diverso di una richiesta di ipoteca tipica, il prestatore solitamente non verifica la figura con le dichiarazioni dei redditi, non paga gli alberi mozzi o le chiamate ai datori di lavoro.„

Naturalmente, se accade che quel auto-valuti di reddito siano fuori da un tocco allora i prestatori avranno problemi.

“Con un crescente numero dei prestiti specificati di reddito sui libri, finanziare con i numeri exaggerated potrebbe trasformarsi in rapidamente in una preoccupazione del prestatore se i valori domestici si tuffano, l'economia ritarda ed i pagamenti mensili non rivelano. Quello è il punto a cui ha specificato che prestiti di reddito verrà a casa a roost.„ (Vedere: Quanto è troppo? 16 novembre 2004)

È duro esaminare i tempi duri ora che affrontano l'industria di credito ipotecario senza accennare il più difettoso del più difettoso, il BRACCIO di opzione unito con piccolo o niente si scola più un'applicazione di prestito di specificare-reddito.

Qui è un concetto di prestito che permette gleefully che i mutuatari effettuino il pagamento e dopo che pagamento che neppure non coprirà i costi di interesse. Ovviamente -- nessuna “sorpresa„ qui -- il prestito deve essere rimborsato ad un certo punto che significa che i costi mensili devono aumentare se il prestito è tenuto oltre il periodo di inizio.

Come specificato qui in 2005:

“Durante i due - quattro anni futuri vederemo l'estremità elettiva di pagamenti per molti prestiti di opzione. Allora scopriremo chi non dovrebbe comprare e chi non dovrebbe prestare. Non essere sorpreso se molta proprietà immobiliare poco costosa sommerge il mercato -- e non essere scosso se il valore della vostra casa è urtato di conseguenza. Quanto ai corsi ed ai dividendi delle azioni del prestatore, quanto attraente tali aziende compariranno quando i grandi numeri dei prestiti sono non pagati, particolarmente se in molti casi il formato del debito supera il valore dei beni underlying?

“Alternativamente, se ora limitiamo i prestiti di opzione dalla regolazione o dalla scelta del prestatore, il gruppo di compratori ristringerà ed i prezzi domestici saranno sotto molto pressione andare in su. Vederemo meno apprezzamento e perfino riduzioni dei prezzi in alcuni mercati locali. Comportandoci ora possiamo affrontare il moderate ed i declini tollerabili nell'attività del mercato, un'occasione che non dovrebbe essere ignorata di fronte alla calamità finanziaria che appare in lontananza avanti.„ (Vedere: L'argomento contro troppi opzioni, 28 giugno 2005)

Il crescente numero dei guasti di prestito ha prodotto un volume aumentante di preclusioni. RealtyTrac.com segnala che le azioni di preclusione sono aumentato da 885.468 in 2005 - 1.259.118 di 2006 -- un aumento di 42 per cento.

Il gran numero di preclusione significa che abbiamo una crescente offerta dei beni afflitti, beni che sono spesso disponibili allo sconto. Anche un piccolo numero di preclusioni possono trascinare giù i prezzi locali della proprietà immobiliare.

“Credere che un numero aumentante delle preclusioni non abbia un effetto del mercato è nè logico nè credibile. Chiedere appena alla gente nelle suddivisioni e nei progetti del condominio dove gli sviluppatori recentemente hanno tagliato i prezzi appena su alcune unità. (Vedere: Preclusioni -- Nessun preoccupazioni, nessuna visione, 5 maggio 2006)

A questa scrittura abbiamo prova che i valori domestici sono caduto a metà circa di tutte le zone importanti della metropolitana. Il problema, naturalmente, è che realmente non conosciamo il limite dei declini di valore e non possiamo proiettare così i guasti di prestito ed i livelli futuri di preclusione.

“Mentre le vendite dell'unità sono facili da seguire, i dati per quanto riguarda i prezzi registrati sono meno determinati. Se avete un forte mercato dei venditori potete scommettere che i prezzi di vendita sono effettivamente che cosa la gente ha pagato perché i venditori non hanno necessità di offrire gli sconti ed i compratori non pagheranno altro di quanto richiesti. Ma se avete un mercato che è vapore perdente, la stessa assicurazione non è plausibile.

“Il problema con i mercati di rallentamento è che i prezzi di vendita non possono dire la storia completa. I prezzi di vendita possono essere scontati ed il limite di quegli sconti non può essere valutato attendibilmente.„ (Vedere: Un momento per le bandierine gialle, 28 novembre 2006)

Le notizie oggi sono concentrate sul mercato del subprime, ma sulla congettura che cosa? Ciò non è un problema che possa essere contenuto ai mutuatari poveri e marginali. Molta gente imprenditoriale solida comprata con i prestiti tossici e ugualmente affronterà l'aumento duro di pagamenti di periodi quanto basta ed in troppa caduta di valori di una proprietà di casi.

“Ora abbiamo una grande percentuale dei prestiti che coinvolgono il rimborso negativo e gli aumenti potenzialmente enormi di pagamento. È impossible da credere che una certa parte di questi prestiti -- e forse una grande parte -- non provocherà il disastro finanziario.„ (Vedere: I prestiti tossici minacciano i valori, 14 febbraio 2006 domestici)

Se i crediti ipotecari “non tradizionali„ sono così grandi, come mai prestare i compratori e regolatori ora stanno richiedendo un rendimento ai campioni da sempre di prestito? Più d'importanza, perché hanno accettato tali concetti rischiosi in primo luogo? Certamente nessuno “saranno sorpresi„ se l'inizio dei legislatori che fa le domande aguzze come tariffe di preclusione aumenta e numeri aumentanti dei prestatori vengono a mancare.