Il caso di dominio eminente del New Jersey genera la nuova transenna per gli sviluppatori da Peter G. Miller
Dominio eminente -- la destra del governo prendere la vostra casa -- è stato molto nelle notizie dalla decisione 2005 di Kelo della Corte suprema, ma ora viene parola di una decisione del Tribunale del New Jersey che aggiunge un alone fresco del buonsenso al dibattito In primo luogo, una poca priorità bassa: La quinta correzione dice che il governo ha la destra prendere la proprietà privata per “uso pubblico„ ma non “senza compensazione giusta.„ Cioè se il governo stia andando costruire una strada, una scuola o qualcosa con una prestazione collettiva normale allora può ottenere il titolo alla vostra terra se è disposto da pagare un valore di mercato equo i vostri beni. La quinta correzione salda con attenzione i diritti privati e pubblici e funzionata generalmente bene per più di 200 anni fino al Kelo 2005 della Corte suprema v. La nuova decisione di Londra ha cambiato le norme. Sotto Kelo, ha detto le cinque giustizie, governo potrebbe prendere la vostra casa non solo per “uso pubblico„ ma anche quando ci era “uno scopo pubblico„ come aumento della base imponibile. Cioè se uno sviluppatore volesse sviluppare un centro commerciale e non voleste vendere, l'ente locale potrebbe acquistare la vostra casa nell'ambito del public domain, lo paga i beni come se fossero stimati come casa, quindi per venderlo ad uno sviluppatore con la suddivisione in zone differente e un prezzo più elevato. Poiché un centro commerciale inoltre renderebbe più reddito di imposta che alcune case dozzina, l'uso del dominio eminente sarebbe giustificato sotto Kelo. La decisione di Kelo ha significato efficace che gli enti locali potrebbero aumentare i redditi di imposta comprimendo alcuni proprietari domestici invece di fare la cosa impopolare e riscossione delle tasse. Il pubblico ha capito immediatamente che cosa la decisione di Kelo ha significato. E politici -- molti che si comportano per principio -- anche capito come Kelo potrebbe essere abusato di. Il risultato, secondo il congresso nazionale delle legislature statali, è che 30 condizioni hanno promulgato le leggi per ristabilire i campioni di pre-Kelo e 10 nuove condizioni passati ad iniziative di scheda elettorale in 2006 per compire lo stesso scopo. Ora dal New Jersey viene una nuova decisione di dominio eminente che può essere adottata in molte condizioni. Nei termini di base, uno sviluppatore nella borgata dell'alloro del supporto ha voluto sviluppare 23 nuove case su 16.3 acri che erano stati suddivisi in zone per uso residenziale. I requisiti locali seguiti sviluppatore ed avévano ottenuto tutti i permessi e permesso necessari, ma d'altra parte la comunità ha deciso che ha voluto la terra per “un programma degli spazi all'aperto„; cioè ha voluto la terra rimanere non sviluppata. Nelle case di borgata v. MiPro dell'alloro del supporto, la Corte suprema del New Jersey ha regolato 6-1 che la comunità potrebbe, infatti, prendere ai beni per “gli scopi di conservazione e di ricreazione,„ in parte perché il motivo “della borgata per limitare lo sviluppo e quindi limite ha sovraccaricato le scuole, ingorgo di traffico e l'inquinamento che accompagna lo sviluppo non è contradditorio con il motivo che determina generalmente l'interesse pubblico nell'aquisizione dello spazio all'aperto.„ Montare l'alloro, dire la corte, appena stava facendo che enti locali stanno facendo da quando la quinta correzione è stata scritta, prendenti la proprietà privata per pubblico. La corte del New Jersey inoltre ha detto che se il governo stia andando grippare i beni, quindi devono pagare “il valore di uso ottimale„ che è questo caso ha significato che il proprietario è stato autorizzato a compensazione supplementare perché l'più alto e migliore uso della terra era stato aumentato tramite l'aquisizione dei permessi e dei permessi di bene immobile. Potete prevedere che molti giocatori nel processo di sviluppo siano screaming circa la decisione dell'alloro del supporto perché dice che anche dopo che i permessi e la suddivisione in zone sono stati ottenuti, lo sviluppo può essere interrotto -- ma soltanto se i governi sono disposti a pagare il prezzo completo la terra. L'emissione reale, naturalmente, è che la terra è soltanto una fonte di ingressi nel processo di sviluppo. Se la terra non può allora essere sviluppata non ci possono essere utili dalle vendite del lotto e della casa, dalle commissioni di mediazione, dalle tasse di credito ipotecario, dall'interesse di prestito, dalle spese di chiusura e dai pagamenti dell'amministrazione. | 
