Guida di riferimento dell'esperto della proprietà immobiliare - parte 1 Valutazione e valutazione CONCETTI TEORICI DI VALORE E DELLE DEFINIZIONI
Definizione della valutazione
Per per valutare i mezzi l'atto o il processo di sviluppare un'opinione di valore; un'opinione di valore. (USPAP, ed 2000., pagina. 10) può essere detto che il valore è il valore attuale di tutti i diritti ai benefici futuri, stante il risultato della proprietà di beni, agli utenti o agli investitori tipici. Un rapporto di valutazione è solitamente una dichiarazione redatta dell'opinione dell'esperto del valore di un pacchetto adeguatamente descritto dei beni a partire da una data specificata. È una conclusione che deriva dal processo della ricerca e dell'analisi dei dati effettivi e relativi. I metodi di valutazione della proprietà immobiliare stanno standardizzandi in virtù dell'esperienza e della pratica della gente qualificata in tutte le parti del paese che incontrano gli stessi tipi di problemi di valutazione e che tramite i vari metodi e processi riescono a risolverli in un modo giusto. È naturale, tuttavia, che le divergenze di opinione possono esistere quanto al valore dei pacchetti specifici della proprietà immobiliare e dei mezzi di valutazione del loro valore.
I diritti di proprietà sono misurabili. La proprietà immobiliare come cosa definita può essere misurata. Comprende sia la terra che i miglioramenti ed esiste indipendente da tutto il desiderio per il relativo possesso. Per distinguere fra le relativi funzioni e diritti fisici in ed ai beni immobili, gli ultimi sono denominati interessi dei beni nella proprietà immobiliare.
Questi interessi - proprietà in interessi semplici di tassa ed altri pochi - sono stati discussi in capitoli precedenti.
I diritti di proprietà nella proprietà immobiliare sono valutati normalmente al valore del mercato. Ci sono molte definizioni di valore di mercato, ma una buona definizione di funzionamento è il prezzo che più probabile i beni porterebbero se offerto liberamente sul mercato libero con sia un compratore disposto che un venditore disposto.
I diritti nei beni immobili si riferiscono a come “pacco dei diritti,„ che arguisce: di destra per occupare ed usare; per per vendere in tutto o in parte; per per leg per testamentoare (dare via); e, trasferire dal contratto per un periodo specifico (leasing). Inoltre implica la destra non prendere qualcuno di questi provvedimenti. Questi diritti sono limitati vicino: il potere del governo di tasse; dominio eminente; forza di polizia (per sicurezza, sanità e sicurezza sociale generale del pubblico, quali suddivisione in zone, i regolamenti edilizii); e, a destra dei beni al escheat (ritornare) alla condizione nell'evento i dadi ed i fogli del proprietario nessun eredi. I diritti nei beni devono essere conosciuti dall'esperto prima della fabbricazione della valutazione adeguata e l'esperto deve anche potere distinguere fra i beni immobili personali e. Il valore di mercato è l'oggetto della maggior parte delle assegnazioni di valutazione e le valutazioni pricipalmente sono interessate della valutazione della proprietà semplice di tassa in contrasto con il valore parziale di interesse.
L'esigenza diffusa delle valutazioni è apparente. Tutto usa la proprietà immobiliare in un modo o nell'altro e deve pagare il relativo uso, che coinvolge una decisione circa il valore. Le decisioni pratiche riguardo al valore devono essere basate su un certo genere di valutazione o di valutazione del prestito dei beni immobili.
La valutazione di termine ha un significato speciale e un uso per i prestatori istituzionali poiché il passaggio della riforma delle istituzioni, del recupero e della Legge federali di applicazione (FIRREA). In realtà, è una valutazione, un preventivo del valore.
Anche se una valutazione può essere trasmessa oralmente, è solitamente una dichiarazione redatta di un preventivo del valore e si riferisce a come rapporto di valutazione.
METODI TRADIZIONALI A VALORE
Basicamente, ci sono tre metodi alla valutazione dei beni usata dagli esperti. Ciascuno dà un'indicazione separata del valore, tuttavia i metodi tutti sono correlati e tutti usano le tecniche di confronto del mercato. Tutti e tre i metodi sono considerati in ogni assegnazione completa. Tuttavia, tutti e tre le non sono impiegati sempre, secondo il tipo di beni ed il tipo di rapporto e di processo concordati dal cliente e dall'esperto.
I metodi al valore sono: Metodo di confronto di vendite (o dati del mercato); Metodo di costo; e metodo di capitalizzazione di reddito.
RUOLO DI S DELL'ESPERTO' NELLA PROFESSIONE DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE
L'esperto, a causa di formazione professionale, esperienza e l'etica è responsabile del fornire i clienti di opinione di terzi obiettiva del valore, arrivata senza alle pressioni o ai pregiudizi dalle parti in causa con i beni, quali un proprietario o un prestatore.
L'esperto ha una responsabilità personale e professionale pesante di essere corretto ed esatto nelle opinioni del valore. Altrimenti, i clienti dell'esperto possono soffrire facilmente la perdita e la reputazione professionale dell'esperto può anche soffrire. Ci è stato considerevole polemica negli ultimi anni riguardo al potenziale dell'esperto per l'influenza le vicinanze diminuenti e della distinzione in alloggiamento. La spinta principale delle spese di polemica che gli esperti hanno tendono ad osservare le vicinanze diminuenti come diminuendo nel valore senza riguardo per la casa determinata che aggiorna e le vicinanze omogenee come essendo più stabili nel valore che le vicinanze mixed. È stato esatto che le valutazioni di prestito nella diminuzione questi o le zone miste fossero state eccessivamente pessimistiche e conservative a causa di questi atteggiamenti pretesi dell'esperto. Questo tradizionalismo presunto, è stato dichiarato, conduce più ulteriormente per diminuire perché i prestiti favorevoli non sono fatti. Gli esperti rispondono che l'esperto professionista considererà soltanto i fattori realmente che pregiudicano il valore e le polizze dei prestatori' per l'accordo dei prestiti sono oltre il controllo dell'esperto. La risposta della Lenders che l'opinione dell'esperto del valore è la base principale per il prestito e le pratiche prudenti di prestito deve essere seguita. Nella fabbricazione di migliaia di decisioni quotidiane di valutazione, ci è probabilmente una certa verità da tutti i lati.
Una valutazione adeguata non contribuisce ad il uno o il altro problema detto precedentemente. Una valutazione esatta, derivando dalla competenza in un di un esperto esperto, rifletterà soltanto le forze che pregiudicano il valore.
> Forze allineare che pregiudicano valore. È necessario che gli esperti sono eccezionalmente sensibili ai loro ruoli esattamente nella valutazione delle forze allineare che pregiudicano il valore. Nell'effettuazione del questo, l'esperto non può permettere che il composto generale della vicinanza delle popolazioni etniche, religiose, o di minoranza o della condizione generale di miglioramento della vicinanza riduca una valutazione libera ed obiettiva dei beni valutati sui relativi propri meriti.
È inoltre la responsabilità dell'esperto di mantenere le valutazioni attuali in un mercato cambiante. Non è più prudente da contare solamente sopra vendite di passato dei beni paragonabili. L'esperto deve usare tutti i dati pertinenti ed i metodi di valutazione per assicurare il valore valutato è, infatti, il preventivo più vicino del prezzo che i beni porterebbero se offerto liberamente sul mercato libero.
Gli eventi del mondo degli anni 70 tardi hanno provocato il tasso di interesse e le spirali di apprezzamento dei beni ai livelli storici, declino drammatico nella costruzione, finanziamento creativo si avvicina a per generare le vendite ed i livelli straordinari di preclusione e di fallimento. Tali volte hanno richiesto la sensibilità eccezionale dell'esperto alle forze di mercato allineare. Gli esperti hanno contribuito occasionalmente ai diversi problemi dei beni non riuscendo a capire o riconoscere il mercato contrario tende.
Le associazioni professionali di valutazione hanno risposto con enfasi aumentata su formazione nella valutazione corrente e nelle tecniche finanziarie. La dinamica di così mercato volatile richiede all'esperto di seguire i progressi di nuove tecniche e forze di mercato. Riconoscendo questo, gli statuti statali fatti rispettare dall'ufficio degli esperti della proprietà immobiliare (OREA) richiedono la formazione permanente per gli esperti autorizzati e certificati. Quei requisiti sono disposti nella parte di OREA alla conclusione di questo capitolo.
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Un rapporto di valutazione ha disposto i dati, l'analisi e le conclusioni del produttore. Una volta messo nella scrittura, protegge sia l'esperto che il cliente. I rapporti variano di portata e lunghezza. Le seguenti informazioni dovrebbero essere incluse e più specificamente sono descritte nei campioni 1 e 2 del USPAP: > Una conclusione definitiva di valore è espressa in termini di dollari per i beni che stanno valutandi.
> La conclusione di valore può essere fatta per tutta la data nel passato e, con una certa cura, per qualunque data in avvenire. Il periodo di controllo dei miglioramenti fisici è richiesto generalmente come la data del valore a meno che informato al contrario dal proprietario di beni, avvocato del proprietario, o da una corte di legge. La data della scrittura e della consegna definitive del rapporto è la data della valutazione, non essere confuso con la data del valore. > descrizione sufficiente dei beni. L'indirizzo stradale, compreso la città e la condizione, come pure una descrizione legale completa come disposta dal documento legale nell'ufficio del registratore della contea, dovrebbe essere indicato e le strutture fisiche dovrebbero essere descritte chiaramente. La lunghezza di questa descrizione dipenderà dalla lunghezza e dal limite del rapporto.
> La latitudine dei reasonings nella determinazione della conclusione di valore dipenderà dal tipo di rapporto e della complessità del problema di valutazione.
> Dati del mercato ed altri dati effettivi. Ciò comprende le informazioni sulla città e sulla vicinanza che pregiudica la conclusione di valore; le informazioni si sono raccolte sul luogo, sui miglioramenti e sull'ambiente della vicinanza che dovrebbe essere procedata per mezzo di uni o più dei metodi per stimare; e, il preventivo preliminare del valore dovrebbe essere riconciliato per mezzo di logica e ragionamento per arrivare ad una conclusione di valore per i beni. I lunghi particolari sono omessi solitamente nei rapporti della forma della lettera, ma l'esperto mantiene le informazioni come sostegno.
> Firma e certificazione. I rapporti di valutazione devono essere firmati dal produttore e nella maggior parte dei casi sono preceduti da una dichiarazione in maniera che il produttore non ha presente o interesse contemplato nei beni. I requisiti di una valutazione sono disposti nel USPAP, che è stato adottato in 1989 dalle organizzazioni principali di valutazione.
I termini dei laici per la valutazione segnala (terminologia di USPAP)
> Rapporto della forma della lettera. Questo tipo di rapporto è usato generalmente quando il cliente ha una conoscenza di con la zona ed i dati sostenenti non sono necessari. Consiste di una descrizione sommaria dei beni, del tipo di valore cercato, dello scopo servito dalla valutazione, della data del valore, della conclusione di valore e della firma dell'esperto. Ciò è conosciuta come un rapporto limitato di uso ed è governata da Section 2.2 (c) del USPAP. La lingua specifica è richiesta per mettere i lettori sull'avviso che questo tipo di rapporto sia per un monoutente per il suo singolo scopo.
> Rapporto del questionario ridotto. Questo tipo di rapporto è usato normalmente dagli istituti di credito, quali le banche, società di assicurazioni, risparmio ed associazioni di prestito e agenzie governative. Generalmente, consiste degli strati o degli spazi semplici dell'assegno da riempire dall'esperto. Il rapporto varia due - otto pagine di lunghezza e comprende i dati pertinenti circa i beni, con le foto, traccia, plats ed abbozzi. Oggi questi tipi di rapporti sono classificati come resoconti sommari e sono governati da Section 2.2 (b) di USPAP. Questa categoria di rapporto può anche essere una disposizione narrativa, ma i dati presentati saranno generalmente in una disposizione sommaria con più informazioni che un rapporto limitato.
> Rapporto narrativo. Questo tipo di rapporto può essere un documento completo compreso tutte le informazioni pertinenti sulla zona ed i beni tematici così come i motivi e calcoli per la conclusione di valore. Include: programmi, fotografie, tabelle e pianificazioni di diagramma. È scritto per le cause in giustizia ed i clienti fuori città che hanno bisogno di tutti dati effettivi. Dà il ragionamento completo dell'esperto così come le conclusioni di valore. Questi rapporti sono classificati come rapporti autonomi. Sono governati da Section 2.2 (a) di USPAP.
Qualcuno di questi tipi di rapporto hanno potuto essere fatti su una forma o in una disposizione narrativa. Il contenuto e la profondità della discussione, non la disposizione, definiscono il rapporto scriv dentro i termini a macchina di USPAP.
Scopi ed usi delle valutazioni
Lo scopo di base di una valutazione è di valutare un valore particolare, cioè, valore di mercato, assegno per supporto del prezzo di vendite, il valore di prestito, il valore di investimento, ecc. Alcuni degli usi per la richiesta del preventivo del valore sono:
Trasferimento della proprietà dei beni.
> Una valutazione aiuta i compratori ed i venditori nell'arrivare ad un prezzo di vendite equo e giusto. Una valutazione della proprietà fisica può anche comprendere un'opinione della relativa età, vita restante, qualità o autenticità.
> L'agente dell'elenco ha bisogno di un preventivo del valore dei beni prima dell'accettazione dell'elenco dal proprietario. Se l'agente può mostrare per mezzo di una valutazione il valore valutato del mercato equo dei beni ed ottiene un elenco a quella figura, una vendita più probabilmente risulterà. Il professionista della proprietà immobiliare dovrebbe essere preparato dimostrare una conoscenza sia dei valori comparativi che economici.
> Dove un commercio è implicato, le valutazioni tendono ad aiutare nel chiarimento delle opinioni del valore costituite da entrambi i partiti al commercio.
> Le valutazioni sono necessarie per la distribuzione dei beni della proprietà fra gli eredi.
Finanziamento ed accreditamento.
> Il prestatore ha una valutazione fatta del valore dei beni da impegnare come obbligazione per un mutuo ipotecario.
> La solidità economica di misurazione dei progetti della proprietà immobiliare comporta gli studi di fattibilità rispetto a finanziamento e ad accreditamento.
Valutazione per gli scopi di tasse.
> Le valutazioni sono necessarie dagli organismi di governo per stabilire il rapporto adeguato fra terra e miglioramenti per le tasse della proprietà immobiliare (tasse ad valorem).
> I beni conforme alle imposte di successione devono essere valutati ai fini dell'imposizione federale e delle tasse di condizione.
> Le valutazioni dei beni diproduzione sono necessarie ai proprietari per la base di deprezzamento. Normalmente, soltanto i miglioramenti possono essere svalutati, non la terra. Una ripartizione del valore di mercato fra terra e miglioramenti è un requisito per gli scopi di tasse e di contabilità.
Azioni di condanna.
> Con la destra del dominio eminente che è conferito nelle agenzie governative, è importante che i beni nell'ambito di condanna be sono valutati al valore del mercato per valutare correttamente il prezzo d'acquisto, i benefici ed i danneggiamenti dei beni che sono commoventi.
Scopi di assicurazione.
> Le valutazioni sono basate principalmente sul costo del rimontaggio. Ciò è importante allo scopo di assicurare i beni per assicurazione contro l'incendio.
> Le valutazioni sono utili nei reclami della regolazione in seguito ai contratti di assicurazione dopo che i beni distrugg.
Motivi vari per le valutazioni.
> Danno catastrofico. Stabilendo valore di mercato equo dei beni prima e subito dopo del danno.
> Valore locativo equo per la trattativa dei leasing.
> Valutazioni per gli scopi di imposta di regalo e di eredità.
> Casi di frode.
> Casi di danno.
> casi della Divisione-de-proprietà. Una distribuzione dei beni ai sensi di una volontà, negli atti di divorzio, o fra i revendicatori rivali, richiede frequentemente che il valore dei beni abbia coinvolto be sia determinato dalla valutazione. |
