Guida di riferimento dell'esperto della proprietà immobiliare - parte 2 PRINCIPI DI VALUTAZIONE Una conoscenza dei presupposti di base, dei postulati o dei locali che sono alla base dei metodi di valutazione è essenziale ad una comprensione dello scopo, dei metodi e delle procedure della valutazione. I seguenti principi di influenze di valore sono l'più importante per una comprensione generale del processo di valutazione.
> Principio di conformità. Sostiene che il valore massimo è realizzato quando le utilizzazioni delle terre sono compatibili e un grado ragionevole di armonia architettonica è presente. Le ordinanze di suddivisione in zone aiutano i campioni stabiliti di conformità.
> Principio di cambiamento. I beni immobili sono in una condizione costante di cambiamento continuo e di cambiamento, pregiudicante i diversi beni, vicinanze e città. L'esperto segue le tendenze e le influenze ed è sensibile ai cambiamenti nelle circostanze che pregiudicano il valore della proprietà immobiliare. Economico, ambientale, governo e forze sociali pregiudicare tutti i mercati, particolarmente proprietà immobiliare.
> Principio di sostituzione. Questo principio è la base del processo di valutazione. Specificato semplicemente, il valore tenderà ad essere fissato dal costo di acquisto del sostituto ugualmente desiderabile. Il valore dei beni al relativo proprietario non può ordinariamente superare generalmente il valore nel mercato alle persone, quando può essere sostituito senza spesa eccessiva o mora seria. In un mercato libero, il compratore può essere preveduto di non pagare nient'altro e un venditore può pensare ricevere nessun di meno, che il prezzo di un sostituto equivalente. Un proprietario di beni specifica che la casa del proprietario vale $95.000. I compratori nel mercato possono ottenere i beni sostitutivi con le stesse caratteristiche ed il programma di utilità per soltanto $90.000. La casa del venditore, quindi, ha un valore di circa $90.000, non $95.000. > Principio di domanda e di offerta. Sostiene che il prezzo varia direttamente, ma non necessariamente proporzionalmente, con la domanda ed inversamente, ma non necessariamente proporzionalmente, con offerta. L'offerta aumentante o la domanda decreasing tende a diminuire il prezzo nel mercato. L'opposto è inoltre allineare.
> Principio di più alto e migliore uso. Il migliore uso di un pacchetto di terra, conosciuto come il relativo più alto, migliore ed uso più vantaggioso, è quello che molto probabilmente produrrà il più grande rendimento netto alla terra su un periodo dato. Questo rendimento netto è realizzato in termini di moneta o altre amenità.
L'applicazione di questo principio è flessibile. Riflette l'opinione dell'esperto di migliore uso per i beni a partire dalla data della sua valutazione. Ad un periodo, l'più alto e migliore uso di un pacchetto di terra in un distretto aziendale del centro ha potuto essere per lo sviluppo di un edificio per uffici; ad un altro tempo, un parcheggio può essere l'più alto e migliore uso. Una casa unifamiliare su un lotto commerciale non può essere l'più alto e migliore uso per il luogo. Un appartamento four-unit su terra suddivisa in zone multipla adatta a 30 unità non è probabilmente l'più alto e migliore uso a lungo termine della terra.
È inoltre utile capire che l'più alto e migliore uso non possa essere soltanto economico o produttivo nel carattere. Le considerazioni ambientali, estetiche e storiche sono sempre più importanti nelle viste governative di più alto e migliore uso.
L'istituto di valutazione, alla pagina 244 della decima edizione della valutazione della proprietà immobiliare, offre questa definizione per più alto e migliore uso: “L'uso ragionevolmente probabile e legale di terra libera o dei beni migliori, che sono fisicamente possibili, ha sostenuto giustamente, finanziariamente fattibile e quello provoca l'più alto valore.„ Il primo riferimento nella definizione si applica a terra libera mentre il secondo si applica ai beni migliori. Ciò indica che ci possono essere due più alti e migliori usi, uno con il luogo libero e l'altro come migliore. Questi devono essere riconciliati in un'la più alta e la migliore determinazione definitiva di uso per i beni che sono valutati.
La determinazione dell'uso più alto e migliore comprende la valutazione motivi dei compratori potenziali', l'uso attuale dei beni, benefici potenziali della proprietà, la conciuntura di mercato, la comunità o fattori ambientali e circostanze speciali o situazioni che vengono a riguardare le conclusioni di valutazione del valore. > Principio di progressione. Il valore di un oggetto poco-stimato tende ad essere aumentato dall'associazione con molti simili oggetti di maggior valore (deficienza o sotto-miglioramento).
> Principio di regressione. Il valore di un oggetto gran-stimato è diminuito dall'associazione con molti oggetti poco-stimati dello stesso tipo (adeguatezza o sopra-miglioramento eccellente).
> Principio di contributo. Un elemento dei beni è stimato in proporzione al relativo contributo al valore di interi beni o da quanto assenza di quella parte riduce il valore del tutto. I valori massimi sono realizzati quando i miglioramenti su un luogo producono l'più alto rendimento (netto), proporzionato all'investimento. > Principio di anticipazione. Il valore è generato dai benefici futuri preveduti da derivare dai beni. Nell'analisi equa di valore di mercato, gli esperti valutano il valore attuale dei benefici futuri. Ciò è la base affinchè il metodo di reddito stimi. Specificato semplicemente, il metodo di reddito è l'analisi del valore attuale di reddito netto futuro sporgente e del valore futuro preveduto di rivendita. I dati storici sono relativi perché aiutano nell'interpretazione dei benefici futuri.
> Principio di concorrenza. La concorrenza è generata dove i profitti notevoli stanno realizzandi. Se ci è una domanda vantaggiosa dell'edilizia residenziale, la concorrenza fra i costruttori diventerà molto apparente. Ciò ha potuto condurre ad un aumento nell'offerta rispetto alla domanda, con conseguente prezzi di vendita più basso e concorrenza non redditizia, conducenti al declino rinnovato nell'offerta.
> Principio di saldo. Il valore è generato e sostenuto quando contrapponendo, opponendosi, o gli elementi d'interazione sono nell'equilibrio, o nel saldo. La miscela adeguata delle utilizzazioni delle terre varianti genera il valore. Lo squilibrio è generato tramite un sopra-miglioramento o un sotto-miglioramento. Il saldo è generato sviluppando il luogo al relativo più alto e migliore uso.
> Principio di ciclo di vita a quattro piani. A tempo debito, tutte le cose materiali passano con il processo di uso o di spreco via e finalmente della disintegrazione. Tutti i beni sono caratterizzati da quattro fasi distinte: sviluppo, stabilità, declino e ravvivamento.
Scegliere i beni, i distretti, le vicinanze, ecc., tendere generalmente a seguire questo modello di sviluppo ed a diminuire. È inoltre evidente questo processo frequentemente è invertito come vicinanze ed i diversi beni nelle più vecchie zone residenziali sono rinnovati e ristabiliti.
Il ravvivamento e l'ammodernamento nelle più vecchie vicinanze di centro città possono risultare dai programmi governativi organizzati o come conseguenza delle preferenze cambianti di diversi compratori. La maggior parte delle vicinanze rimangono per molti anni nella fase matura o stabile, con il declino che è appena per quanto il rinnovo diventi notevole essenzialmente un processo continuo.
DEFINIZIONI DI VALUTAZIONE DI BASIC Indicazioni di valore
Ci sono molte indicazioni o definizioni differenti del valore. Possono essere divise nelle seguenti due classificazioni principali:
> Il valore pratico, che è il valore ha orientato verso un uso particolare. Ciò è chiamata frequentemente il valore soggettivo e comprende la valutazione delle amenità che attaccano ai beni o ad una determinazione del valore per uno scopo specificato o per una persona specifica.
> Valore di mercato, che rappresenta la quantità in moneta (contanti o equivalente) per cui i beni possono essere venduti in un dato momento o scambiati nelle condizioni di mercato prevalenti o nel posto come conseguenza del saldare del mercato. Può essere basato “su un concetto del venditore disposto “e„ del compratore disposto„. Ciò è chiamata frequentemente il valore obiettivo, poiché non è conforme alle limitazioni di un progetto dato. Gli esperti definiscono con attenzione il valore che è cercato. I tipi di valori sono il valore di liquidazione, il valore assicurabile, il valore di investimento e, naturalmente, il valore valutato (per tasse).
Il mercato di bene immobile a volte colloca la grande importanza alle condizioni di finanziamento della proprietà immobiliare. Il valore di mercato ha potuto essere valutato per le disposizioni specifiche di finanziamento: carry-back del venditore, pagamenti di aerostato, crediti ipotecari renegotiable o altre tecniche “creative„ di finanziamento. Il valore di mercato ha definito
Nella pratica di valutazione, il valore del mercato di termine è definito dalle agenzie che regolamentano le istituzioni finanziarie federali negli Stati Uniti. Che la definizione è quella trovata in USPAP ed è data come: “Il prezzo più probabile che i beni dovrebbero sottoporre in un mercato libero competitivo ed a tutte le circostanze richieste per una vendita equa, il compratore ed il venditore ciascuna che si comporta prudentemente ed informato e presupporre il prezzo non è influenzato dallo stimolo eccessivo.„ Implicita in questa definizione è la realizzazione di una vendita a partire da una data specificata e del passaggio del titolo dal venditore al compratore nelle circostanze per cui: > il compratore ed il venditore sono motivati;
> il compratore ed il venditore sono bene informati o raccomandati bene ed agenti in che cosa considerano il loro interesse;
> un tempo ragionevole si concede per l'esposizione nel mercato libero;
> il pagamento è effettuato in termini di incassa dentro i dollari di Stati Uniti o i termini delle disposizioni finanziarie paragonabili a ciò; e
> il prezzo rappresenta la considerazione normale per i beni venduti, inalterati dalle concessioni speciali o creative di vendite o di finanziamento accordate da chiunque connesso con la vendita.
(Fonte: I campioni uniformi della valutazione professionale si esercitano in, fondamento di valutazione, l'edizione 2000, la pagina 160.)
Definizione legale
La definizione legale di valore di mercato equo nell'ambito di legge statale è trovata nel codice della procedura civile, la parte 1263.320, come segue: “Il valore di mercato equo dei beni è il prezzo più elevato alla data della valutazione che sarebbe decisa vicino un venditore, che disposta a vendere ma sotto nessuna necessità particolare o urgente per così fare, né obbligato a vendere e un compratore, essendo pronto, volendo ed in grado di comprare ma nell'ambito di nessuna necessità particolare per così fare, ciascuno che si occupano dell'altro con conoscenza completa di tutti gli usi e scopi per cui i beni sono ragionevolmente adattabili e disponibili.„ VALORE contro il PREZZO
Quando il riferimento è fatto al valore dei beni, il valore di mercato generalmente equo è significato. Il prezzo di mercato è che cosa uno potrebbe ottenere dalla vendita dei beni in termini di moneta. A volte il valore ed il prezzo sono lo stesso, più specialmente quando non ci è costrizione da comprare o vendere. In altre circostanze, ci ha potuto essere un'ampia differenza fra il valore di mercato dei beni ed il prezzo di vendita reale. L'esperto deve stare attento a considerare i compratori ed i venditori normali atteggiamenti per il tipo di beni valutato. L'esperto sta valutando il valore non teorico reale di valore di mercato.
L'immobilità della proprietà immobiliare lo rende unico. Teoricamente, non ci sono esattamente egualmente due pacchetti e quindi nessun mezzi di raffrontare totale i beni. Lle circostanze di un compratore e di un'influenza del venditore il prezzo di vendita dei beni specifici, mentre le azioni di molti compratori e venditori di simile tipo beni determinano il tasso corrente per la vendita o lo scambio di beni sul mercato libero.
Fra i vari tipi di valori che sono stati indicati di tanto in tanto sono il valore contabile, il valore di imposta, il valore di mercato, il valore di contanti, il valore capitale, il valore speculativo, il valore, il valore allineare, il valore di scambio, il valore della riproduzione, il valore fisico, il valore di rimontaggio, il valore di assicurazione, il valore di investimento, il valore locativo, il valore nominale, il valore svalutato, il valore leasehold, il valore sano, il valore di vendite ed il valore di costo.
Il mediatore della proprietà immobiliare dovrebbe essere interessato principalmente del concetto del valore del mercato equo, o semplicemente il valore del mercato, per questo è la base su cui la maggior parte dei beni generalmente sono comprati e venduti.
VALORE contro COSTO
Il valore può essere distinto “da costo„ così come “dal prezzo,„ per nessuni è necessariamente sinonimo con il valore. Le differenze principali possono essere spiegate come segue: > Il valore deve fare con i fattori uniti di godimento preveduto presente e futuro o profittare di. Il valore cercato nella valutazione dei beni può essere detto per essere il valore attuale scontato di tutte le cose desiderabili (benefici) che possono accrescersi da un uso abile di esso. Una conclusione rispetto a queste cose sarà chiaramente un aspetto dell'opinione: un preventivo intelligente basato su un'analisi completa di tutti i fattori d'influenza disponibili e sui presupposti autorizzati ragionevoli e più o meno.
> Il costo rappresenta una misura dei dispendii passati (o futuri) in moneta, nel lavoro, nel materiale o nei sacrifici di una certa natura nell'acquisto o nella produzione del prodotto. Mentre il costo può essere e frequentemente è, un fattore su cui stima parzialmente è basato, non deve essere, poichè non controlla il valore presente e futuro. Un esempio di questo fatto è il valore dei beni dell'appartamento rispetto ad un pozzo di petrolio (che suppone che il bene immobile ed i costi drilling erano lo stesso). Il pozzo di petrolio può risultare essere un grande produttore e di gran valore, o può risultare essere un foro asciutto e di nessun valore. Un bene immobile di appartamento potrebbe essere costoso costruire ma avere poco valore a causa della relative posizione difettosa ed alta vacanza scomporre.
> Il prezzo è che cosa uno paga un prodotto, senza riguardo ai motivi di pressione o all'intelligenza del venditore o del compratore. È considerato solitamente come la somma di denaro addetta ad una transazione. Se riceviamo nel valore più o meno che che cosa paghiamo la volontà dipendere dalla solidità di giudizio nell'analisi o nella valutazione del valore. Nell'ambito di una struttura del mercato efficiente, il prezzo tenderà solitamente ad uguagliare il valore, variante soltanto poichè i compratori ed i venditori hanno la conoscenza disuguale, le abilità di negoziazione, o potenziale economico. Alcuni fattori che influenzano il prezzo di mercato (come distinto da valore) sono finanziamento favorevole, vendita di afflizione, approvvigionamento forzato, acquirente o venditore non informato, dichiarazione falsa dei fatti dal venditore e pratiche ad alta pressione di vendite.
Gli esperti distinguono con attenzione fra valore di mercato, costo ed il prezzo nel raffinamento delle loro conclusioni di valutazione.
Scopi e caratteristiche di valore
Lo scopo di una valutazione o di una valutazione è indicato solitamente nel concetto di valore impiegato, per esempio: valore di mercato, valore valutato, valore di condanna, valore di liquidazione, valore di contanti, valore di mutuo ipotecario, valore di assicurazione contro l'incendio, ecc. Lo scopo di una valutazione frequentemente detta il metodo di valutazione impiegato ed influenza il preventivo risultante del valore.
> Uso progettato. L'uso progettato del rapporto è diventato distinto dallo scopo della valutazione. Ciò si riferisce a come il processo è stato separato dalla scrittura del rapporto (campione 1 contro il campione 2 in USPAP). Lo scopo della valutazione può essere, per esempio, aiutare nella sedimentazione della proprietà. L'uso progettato del rapporto può essere di comunicare i risultati di valore agli eredi soltanto, o può comprendere gli avvocati e/o le amministrazioni fiscali. Lo scopo contribuisce a definire come il processo di valutazione sarà presentato. L'uso progettato contribuirà a determinare quale tipo di rapporto è più adatto per la comunicazione dei risultati del processo.
> Quattro elementi di valore. Ci sono soltanto quattro elementi del valore, che sono essenziali. Queste sono pratiche, la penuria, domanda (insieme a capacità finanziaria di approvvigionare) e la trasferibilità. Nessun da solo genereranno il valore. > Per esempio, una cosa può essere insufficiente ma, se non ha programma di utilità, non ci è domanda di esso. Altre cose, come aria, possono avere programma di utilità e possono essere nella grande domanda, ma sono così abbondanti quanto a non hanno valore commerciale. Il programma di utilità è la capacità di un prodotto di soddisfare un bisogno o di volere. Per avere valore pratico, la proprietà immobiliare dovrebbe avere la capacità di fornire il riparo, il reddito, amenità o che cosa uso sta cercando. Il programma di utilità funzionale è una prova importante per la determinazione del valore. Inoltre, il prodotto deve essere trasferibile quanto ad uso o al titolo essere commerciabile.
In linea generale, un prodotto avrà valore commerciale o commerciabile in proporzione alla relativa penuria pratica e relativa. La penuria è il presente o l'offerta preveduta di un prodotto rispetto alla domanda di esso. Il programma di utilità genera la domanda, ma la domanda, essere efficace, deve essere applicata da potere di acquisto. Altrimenti, una persona che vuole un prodotto non può acquistarla.
Il fondamento al concetto del valore è “il principio di più alto e migliore uso„, discusso più presto in questo capitolo. La posizione è un fattore il più importante nella determinazione dell'uso più alto e migliore. Tutta l'analisi per raggiungere una decisione quanto “all'più alto e migliore uso„ deve comprendere la considerazione quanto alla domanda ed all'offerta future di tale uso all'interno della zona e di una fornitura eccessiva possibile o undersupply con effetto relativo sulla domanda e sul valore del mercato. FORZE CHE INFLUENZANO VALORE Il valore della proprietà immobiliare è generato, effettuato, modificato e distrugg tramite l'interazione di seguenti quattro grandi forze: > Caratteristiche ambientali e fisiche. Gli esempi delle caratteristiche fisiche includono: qualità delle convenienze; disponibilità delle scuole, acquisto, trasporto pubblico, chiese; la somiglianza di terra ha usato; e tipi di rischi fisici. Le considerazioni ambientali comprendono il clima, terreno e la topografia, barriere allo sviluppo futuro (oceani, montagne, ecc.), sistemi di trasporto ed accesso ad altre zone/regioni.
> Ideali e campioni sociali. Gli esempi delle forze sociali includono: crescita demografica e declino; età, unione, nascita, divorzio e tassi di mortalità; ed atteggiamenti nei confronti di formazione, ricreazione ed altri istinti e desideri dell'umanità.
> Influenze economiche. Gli esempi delle forze economiche sono: risorse naturali; tendenze dell'annuncio pubblicitario ed industriali; evoluzioni dell'occupazione; livelli di stipendio; disponibilità di moneta e di accreditamento; tassi di interesse; livelli di prezzi; carichi di imposta; base economica attuale della comunità e regionale; tendenze di novità; e modelli di prezzi e dell'affitto.
> Politico o regolamentazioni del governo. Gli esempi delle forze politiche includono: regolamenti edilizii; leggi di suddivisione in zone; misure di sanità pubblica; regolazioni del fuoco; controlli dei canoni d'affitto; tipi di controllo di legislazione ambientale di novità; politiche finanziarie; politiche monetarie; prestiti garantiti di governo; alloggiamento di governo; e comandi di accreditamento. Ciascuno di questi molto costo, prezzo e valore fisici, sociali, economici/politici di influenza di fattori ad un certo grado. Le quattro forze intrecciano e ciascuna è in una condizione costante di cambiamento.
Fattori che influenzano valore
> Sviluppo direzionale. In tutto il preventivo del valore, attenzione dovrebbe essere prestata “allo sviluppo direzionale della città„ così come “alle pianificazioni di rinnovo urbano.„ Lo sviluppo direzionale della città si riferisce al modo ed al senso in cui la città tende a espandersi. I beni nel senso di sviluppo o il rinnovo nelle sezioni differenti della città tendono ad aumento nel valore, particolarmente se lo sviluppo o il rinnovo è costante e rapid.
> Posizione. La posizione è un fattore particolarmente importante di valore perché le influenze di posizione richiedono per i beni. La posizione non deve essere descritta troppo generalmente ed è un fattore di efficace valore soltanto quando specificamente è collegato con più alto e migliore uso. I mediatori sostengono spesso, “le tre caratteristiche più importanti per tutti i beni sono posizione, posizione e posizione.„ > Programma di utilità. Il programma di utilità comprende la capacità di produrre. Questo fattore importante coinvolge il giudizio quanto al migliore uso a cui i beni dati possano essere messi. Le limitazioni di bene immobile e le ordinanze di suddivisione in zone pregiudicano il programma di utilità.
> Formato. La larghezza e la profondità di un pacchetto di terra determineranno spesso le possibilità ed il carattere del relativo uso.
> Influenza d'angolo. I luoghi d'angolo a volte hanno più alto valore unitario che un luogo che fronteggia su una via soltanto. Gli svantaggi comprendono la perdita di segretezza, l'più alto costo come miglioramenti off-site ha costato più e la manutenzione del lotto è più costosa e le battute d'arresto possono richiedere una più piccola casa di formato. I beni commerciali traggono giovamento dai luoghi d'angolo a causa di accesso facile e dell'esposizione aggiunta.
> Figura. I pacchetti di terra di figura irregolare non possono essere sviluppati generalmente vantaggiosamente quanto i lotti rettangolari.
> Stati della via pubblica. La larghezza delle vie, l'ingorgo di traffico e lo stato di pavimentazione hanno un effetto sul valore dei beni del frontage e ad un poco grado su altri beni nella vicinanza.
> Esposizione. I lati del sud ed ad ovest delle vie di affari sono solitamente preferred dai commercianti perché i pedoni cercano il lato ombreggiato della via sui pomeriggi caldi e le mercanzie visualizzate nelle finestre non sono danneggiate dal sole. Questa vista tradizionale in più vecchi distretti commerciali è compensata piuttosto dai nuovi concetti architettonici (per esempio, centri commerciali), dal parcheggio e dalla convenienza.
> Carattere del clima congiunturale. Le più grandi città sviluppano i distretti residenziali, d'acquisti, finanziari, all'ingrosso ed industriali.
> Plottage o raduno. Un incremento aggiunto di valore quando parecchi pacchetti di terra sono uniti nell'ambito di una proprietà per produrre il maggior programma di utilità che quando i pacchetti sono nell'ambito della proprietà separata. In plottage residenziale e commerciale multiplo altamente urbanized di zone, o il raduno, permette di guadagnare quel più alto programma di utilità. Un esempio di questo sarebbe un premio di densità per la combinazione dei lotti residenziali. Questo principio può anche applicarsi alle zone industriali chiare.
> Topografia e carattere di terreno. Le qualità del cuscinetto del terreno possono pregiudicare i costi di costruzione. I vasti fondamenti sono necessari solitamente in terra molle. Il tipo e lo stato del terriccio pregiudicano lo sviluppo di erba, delle piante, degli arbusti e degli alberi. Il valore può anche essere punti per terra influenzati di profilo e dei gradi, di drenaggio e di vista.
> Obsolescenza. Causato dai cambiamenti esterni o economici che fanno diminuire il programma di utilità funzionale dei beni, o da deterioramento fisico dei beni. I cambiamenti nei tipi e nei metodi di costruzioni, lo stile dell'architettura, o le disposizioni interne per gli scopi specifici possono rendere un bene immobile particolare antiquato. I cambiamenti negli usi dei beni vicini possono anche contribuire all'obsolescenza di un bene immobile. La valutazione attenta comprenderà il potenziale affinchè il metodo di ritocco, di ricondizionamento o altro ristabilisca il valore.
> Limitazioni e zone di bene immobile. Questi a volte funzionano per diminuire i valori e ad altre volte aumentare i valori. > Per esempio, ci può essere un lotto libero su una via residenziale che venderà per soltanto $150 un il piede anteriore per uso residenziale unifamiliare ma venderebbe per $600 per piede anteriore come luogo dell'appartamento. O un lotto libero in una zona suddivisa in zone può vendere per più per piede anteriore come un luogo di affari a causa dell'offerta dei luoghi di affari che sono limitati dalla suddivisione in zone.
Fattori supplementari importanti per i beni residenziali
Nel valutare i beni residenziali, è consueto raffrontare diretto i beni che sono valutati (beni tematici) ed i beni paragonabili nella zona che hanno venduto recentemente. Ciò è il metodo di dati del mercato o “di metodo di confronto di vendite„ basato sul principio economico di sostituzione (cioè, il valore dei beni particolari non supererà generalmente il costo per approvvigionare un simile, o sostituire i beni che sono ugualmente desiderabili e disponibili). > Incassare il moltiplicatore di affitto. Un esperto può anche usare una tecnica conosciuta come il moltiplicatore lordo di affitto (GRM) confrontando gli affitti reali ed i prezzi di vendite dei beni paragonabili al conforme a ottengono un'altra indicazione del valore moltiplicando l'affitto mensile per un GRM adatto. Se i beni paragonabili affittano per $700 un il mese e vendono per $84.000, che è 120 volte l'affitto mensile lordo ($84.000 ÷ $700 = 120), il GRM indicato applicabile ai beni tematici è 120. Il GRM si applica soltanto a reddito locativo. Quando la parte di un reddito dei beni viene dalle fonti nonrental, un esperto userà un simile moltiplicatore di reddito lordo (GIM). > Metodo di piede quadrato. Nell'effettuare una valutazione preliminare del valore dei beni residenziali, è solito valutare il lotto ed il valore attuale del bene immobile. Una valutazione del costo di sostituzione del bene immobile è effettuata solitamente con il metodo di piede quadrato. Il metodo di piede quadrato richiede la misurazione del bene immobile e la divisione esso nei rettangoli. Moltiplicando la lunghezza per la larghezza di ogni rettangolo produrrà il metraggio quadrato di quel segmento. Il metraggio quadrato totale della residenza è ottenuto aggiungendo insieme il metraggio quadrato di tutti i segmenti rettangolari. La somma ottenuta quindi è moltiplicata per un costo di costruzione adatto per piede quadrato, secondo il tipo di costruzione in questione. Il risultato è conosciuto come il costo di rimontaggio della residenza. Il deprezzamento allora è preso dal costo di rimontaggio per dare il valore attuale dei miglioramenti. Il presente a valore aggiunto al valore di terra rappresenta un'indicazione del valore dei beni tematici. Nell'analizzare il deprezzamento, attenzione speciale dovrebbe essere prestata allo stato del bene immobile, il rivestimento ed il tetto esterno, i dispositivi interni, le pianificazioni e l'esecuzione, decorazione interna, impianto idraulico, riscaldamento e dispositivi elettrici, particolare attenzione ecc. dovrebbe essere prestata al controllo del fondamento ed ai sostegni della casa nell'ambito dei problemi possibili di infestazione e del terreno della termite quali cedimento o espansione.
> Dimore multifamiliari. Le tendenze ed i campioni per le dimore residenziali variano nei mercati, particolarmente per le strutture multifamiliari. Gli esperti devono considerare: la disposizione; adeguatezza del formato; convenienze; caratteristiche e comodità di sicurezza; adattabilità per uso progettato; e costo e facilità di manutenzione.
Fattori supplementari importanti per i beni commerciali
I beni commerciali sono beni immobili acquistati per l'investimento. Le strutture commerciali sono di molti tipi, riparando tali commerci come centri commerciali, banche, imprese di servizio, ristoranti, parcheggi, vendite al dettaglio ed edifici per uffici. Un distretto commerciale del centro, regionale, o della comunità è solitamente ben definito ed individuato sulle vie importanti. Gli affitti del deposito ed i leasing di affari sono basati generalmente su metraggio quadrato di zona rentable. In molte località l'inquilino paga, oltre che affitto, tutte le spese dei beni/spese quali le tasse, l'assicurazione, la manutenzione e le valutazioni. Un tal leasing è (o, in alcune comunità, “in una rete, nella rete, nella rete ") un leasing “netto„. Le valutazioni anteriori del metraggio sono ancora applicabili in molto centro della città o nella posizione. Nella valutazione dei tali beni, la cura deve essere utilizzata per valutare correttamente tali cose come le pianificazioni di pavimento, il programma di utilità, rapporto tra zona e i miglioramenti, l'obsolescenza, i prestiti di parcheggio, rapporti del luogo delle zone rentable nette a zona lorda. Le caratteristiche del progetto strutturali e di efficienza, di sicurezza, sono inoltre molto importanti, come sono i campioni e le efficienze di energia.
Fattori supplementari importanti per i beni industriali
Le terre industriali sono stimate solitamente in termini di zona costruibile lorda, dal piede quadrato o dall'acro (per esempio, 30 centesimi un il piede quadrato; $13.000 un l'acro). Uno dei motivi per stimare la terra industriale in termini di zona è che il pacchetto è generalmente tutto l'utilizzabile. Effettivamente, l'efficienza ottimale del luogo, i beni immobili e le attrezzature sono vitali al riuscito funzionamento dei beni industriali. I fabbricati industriali sono costruiti generalmente con calcestruzzo o acciaio, compreso le prefabbricazioni, o inclinare-aumenta. I complessi industriali (gruppi di fabbricati industriali che hanno simili usi) si sono sviluppati nell'importanza. Questi richiedono l'abbondanza dello spazio di parcheggio, delle facilità di magazzinaggio, delle disposizioni eccellenti di di gestione, dei servizi di gestione e perfino della stanza espandersi. Questi beni frequentemente sono destinati e dotati per soddisfare le esigenze degli occupanti specifici.
> Topografia. La topografia di terra non sviluppata è di importanza e la considerazione dovrebbe essere data al costo di classificazione, a richiesta.
> Sottosuolo. Il carattere del sottosuolo è trascurato frequentemente, ma può essere vitale. Il Quicksand, la roccia, o altri detrimenti possono rendere un determinato luogo inadatto per un'industria data. Il drenaggio può anche essere un fattore importante.
> Valore di Plottage. Ci è un incremento aggiunto del valore conosciuto come il plottage che è guadagnato dalla combinazione dei pacchetti di terra in un'area urbana in un luogo industriale ragionevolmente graduato.
> Disposizioni del tratto. Nello studio e nella valutazione delle terre industriali non migliorate ma potenzialmente apprezzate, è necessario spesso da avere l'assistenza di un assistente tecnico competente che ha una conoscenza di con le disposizioni del tratto e della pianta.
Fattori supplementari importanti per le terre dell'azienda agricola o agricole
Le tendenze del presente mostrano più grande e poche aziende agricole, pochi fabbricati agricoli per acro e pochi funzionamenti di famiglia-stile. Il tipo di beni immobili che un esperto trova solitamente sui terreni agricoli comprende le residenze, le tettoie della macchina, le tettoie del pollame, i granai multifunzionali, i sili ed i vari ripari animali. Secondo alcuni esperti in materia, i fabbricati agricoli contribuiscono meno di 20% del valore di una proprietà totale.
Un fattore importante nella valutazione del valore di terreno agricolo è la natura e la tendenza a lungo termine dei costi e dei prezzi per il raccolto sviluppato o progettato per svilupparsi. Per esempio, se i beni devono essere usati come stabilimento lattiero-caseario l'esperto deve considerare: se il terreno è adatto a fieno ed a grano; rifornimento idrico per il bestiame ed i raccolti; vicinanza dei mercati; circostanze climatiche; circostanze labor, ecc.
La valutazione di terra dell'azienda agricola è altamente specializzata e spesso richiede l'assistenza degli esperti nel raccolto e nel terreno e degli specialisti di valutazione valutare gli impianti di irrigazione e le altri attrezzature e macchinario. |
