Guida di riferimento dell'esperto della proprietà immobiliare - parte 5i - 7/28/2007 - consiglio esperto della proprietà immobiliare

Guida di riferimento dell'esperto della proprietà immobiliare - parte 5

IL PROCESSO ED I METODI DI VALUTAZIONE 

Col passare del tempo, i principi di base ben definiti sono stati sviluppati dagli esperti professionisti per arrivare ad un preventivo del valore. Questa procedura ordinata e sistematica è conosciuta come il processo di valutazione. Non ogni punto è utilizzato sempre o necessariamente nello stesso ordine. Tuttavia, questa lista di assegno completa per il processo di valutazione dovrebbe servire a dare una migliore comprensione di importanza correttamente di valutazione degli elementi vari che influenzano il prezzo di mercato e di valore di mercato. 
 
Descrizione del processo di valutazione 
Come governato dal livello 1 di USPAP, i punti dell'ordinanza e le considerazioni del processo di valutazione sono destinati per rispondere a due domande: 

> Che cosa è più alto e migliore uso?
e 
> Che cosa è questo valore di uso? 
 
Per per raggiungere una conclusione legittima: 

A. Definire il problema. 
1. Identificazione dei beni da valutare. 
a. Indirizzo completo della spedizione (città compresa e condizione). 
descrizione legale completa di b (dal numero del lotto, del blocco e del tratto, compreso la contea dove registrato; da metes e descrizioni dei limiti; o dal sistema di indagine di governo). 
2. Descrizione di uso dei beni essere valutato. 
a. Lotto libero. 
b. Residenziale unifamiliare. 
c. Residenziale multifamiliare. 
d. Scopo speciale (annuncio pubblicitario, ecc.) 
3. Interessi essere valutato. 
a. Quale del pacco dei diritti devono essere valutati? Valore di influenza di diritti perché fissano i limiti all'interno di cui i beni possono essere usati. 
b. Una valutazione valuta il valore dei diritti della proprietà, non soltanto la terra fisica ed i relativi miglioramenti. 
c. Il limite della ricerca e dell'opinione di valutazione varierà secondo quale di seguenti diritti sono implicati: 
(1) semplice di tassa (proprietà completa). (2) servitù prediale attraverso i beni. (3) interesse del locatario o del locatore. (4) diritti minerali. (5) interessi vari.
4. Lo scopo e l'uso progettato della valutazione determinano i tipi di informazioni da raccogliere e procedare, come: 
a. Valore equo da vendere di una casa. 
b. Valore per gli scopi di mutuo ipotecario.
c. Valore per gli scopi di assicurazione. 
d. Valore per gli atti di condanna.
e. Scopi e funzioni vari. 
5. La data del valore è generalmente la data di ultimo controllo dei beni, anche se può avere luogo in qualunque momento nel passato. I valori futuri possono essere resi, quali per gli sviluppi proposti dove “le vendite future„ sono proiettate e scontate al valore attuale. 
 
B. Effettuare un'indagine preliminare della vicinanza, del luogo e dei dati richiesti per la valutazione. 
1. Effettuare una valutazione preliminare di più alto e migliore uso dei beni tematici. 
a. Analisi del luogo e dei miglioramenti. È un miglioramento adeguato? Il miglioramento incontra la prova? Prendere l'inventario di caratteristiche importanti di programmi di utilità del luogo e della costruzione di edifici. 
b. Analisi della vicinanza. Che cosa sono i contorni ed i che servizi sono disponibili? 
2. Il tipo di beni determina la varietà di dati specifici stati necessari. 
a. Per una casa unifamiliare, sarà messo in evidenza i dati riguardo ai simili lotti e miglioramenti. 
b. Per un four-plex, sarà messo in evidenza i dati riguardo alle piccole unità multifamiliari. 
3. Una pianificazione definita facilita la raccolta dei dati necessari come indicato dall'indagine preliminare. 
 
C. Raccogliere altri dati generali e specifici. Il valore dei beni è influenzato dalla domanda e da potere di acquisto disponibile. I dati dovrebbero essere ottenuti sulle tendenze della popolazione, sui livelli di reddito e sulle possibilità d'impiego. Un certo numero di fonti dovrebbero essere studiate. 
1. I dati generali sono ottenuti dalle pubblicazioni, dai giornali e dagli scomparti di governo. 
2. I dati regionali (area metropolitana) sono ottenuti dai sommari mensili della banca, dalle commissioni di assetto territoriale e dalle agenzie di governo. 
3. I dati della Comunità (città) sono ottenuti dalla camera di commercio, commissione di progettazione, governo di città, banche ed associazioni S&L e cartoline della proprietà immobiliare. 
4. I dati della vicinanza, ottenuti da controllo personale, professionisti della proprietà immobiliare e costruttori attivi nella zona, includono: 
a. Età ed apparenza della vicinanza. 
b. Rischi ed influenze avverse. 
c. La percentuale costruisce-fuori. 
d. Sviluppo contemplato. 
e. Vicinanza delle scuole, del commercio, della ricreazione, ecc. 
5. Ottenere i dati paragonabili del mercato, quali le vendite ed i prezzi di elenco, da: 
a. Annotazioni dell'agente delle imposte ed ufficio del registratore della contea.
b. Aziende di assicurazione e di fiducia di titolo. 
c. Cartoline della proprietà immobiliare ed uffici locali della proprietà immobiliare. 
d. Proprietari nella vicinanza. 
e. Basi di dati esperti altri/dell'esperto'.
6. Raccogliere ed analizzare i dati per quanto riguarda i miglioramenti dei beni tematici da: 
a. Ufficio dell'agente delle imposte per l'età ed altre informazioni non riservate.
b. Reparto di bene immobile della città. 
c. Appaltatori nella zona. 
d. Controllo personale dei miglioramenti. 
 
D. Analizzare i dati per concludere che cosa è l'più alto e migliore uso ed il valore valutato di questo uso. Come discusso più successivamente in questo capitolo, il seguenti sono i tre metodi da stimare che saranno usati: 
1. Metodo di confronto di vendite, precedentemente conosciuto come i dati del mercato si avvicinano a. Studio su valore come indicato dai prezzi delle vendite recenti e dagli elenchi certi dei beni simili ai beni valutati. 
2. Metodo di costo. Studio su valore aggiungendo valore della terra, se libero, al costo nuovo, meno deprezzamento accresciuto, dei miglioramenti 
3. Metodo di reddito. Studio su valore dei beni come flusso di reddito poichè sarebbe venduto nel mercato libero. 
 
E. Effettuare la valutazione definitiva del valore definito e scrivere il rapporto. La forma ed il limite del rapporto dipenderanno su scopo, tipo di beni e richiesta del cliente. 
 
La disposizione di partenza 
La disposizione di partenza ha disposto le parti dei campioni di USPAP che possono essere omessi o essere partiti nel processo di valutazione. La cura deve essere data sempre nella partenza dal processo completo di valutazione, poiché l'analisi non intrapresa può avere un effetto materiale sulla conclusione definitiva di valore. Oltre che il campione 1 e la disposizione di partenza, ci sono dichiarazione 7 e pareri consultivi 11, 12, 13 e 15 che forniscono il consiglio apprezzato supplementare nello sviluppare un processo adeguato di valutazione. Questi possono tutti essere trovati nell'edizione corrente di USPAP. 
 
METODI DI VALUTAZIONE DEI BENI 
Ci sono tre metodi da considerare nell'effettuare una valutazione di valore di mercato. Questi metodi sono: 

> Metodo di confronto di vendite. Le vendite recenti e gli elenchi di simile tipo beni nella zona sono analizzati per formare un'opinione del valore. 
 
> Metodo di costo. Questo metodo considera il valore della terra, libero presupposto, aggiunta al costo svalutato nuovo dei miglioramenti. Ciò è considerata un sostituto o un'alternativa a comprare una casa attuale. 
 
> Metodo di reddito. Il reddito netto potenziale valutato dei beni immobili è finanziato nel valore tramite questo metodo. 
 
Non solo ogni pacchetto della proprietà immobiliare differisce per certi aspetti da tutti i altri beni, ma ci sono molti scopi differenti per cui una valutazione può essere fatta. Ogni variazione di scopo ha potuto provocare un considerevole, tuttavia logico, la variazione del valore valutato. Per esempio la natura dei beni, se non-investment, investimento o servizio; lo scopo dell'approvvigionamento, se per uso, l'investimento o la speculazione; e lo scopo della valutazione, quale per la vendita, prestito, le tasse, assicurazione e simili, tutto costituisce gli argomenti che influenzeranno i metodi adeguati di metodo di valutazione e del risultato definitivo raggiunto dalla valutazione. 
 
Di conseguenza, il primo punto in tutta la procedura di valutazione è di avere una comprensione libera degli scopi per rendere la valutazione ed il valore da cercare. L'adeguatezza e l'affidabilità dei dati disponibili inoltre sono fattori di determinazione nella selezione dei metodi da impiegare. Una mancanza di determinate informazioni pertinenti o aggiornate può eliminare bene un metodo al contrario possibile. Quando questo è il caso, non è considerato una partenza da USPAP, poiché il metodo è stato considerato ma non realizzabile. 
 
In altri casi, le procedure adeguate possono richiedere soltanto uno sconto adatto delle conclusioni ricavate da tali dati. Quindi, basato sulla relativa adattabilità al problema specifico, un metodo è successivamente il fuoco dell'analisi e gli altri metodi di metodo non possono essere impiegati. Ciò è considerata una valutazione limitata e una partenza dal campione 1. di USPAP. 
Nella maggior parte delle valutazioni, tutti e tre i metodi di metodo ordinariamente avranno qualcosa contribuire. Ogni metodo di metodo è usato indipendente per raggiungere un valore valutato. Allora, come tappa finale, applicando a ciascuno il valore separato un peso proporzionale ai relativi meriti in quel caso particolare, conclusioni sono raggiunti quanto all'un valore adatto. Questa procedura è conosciuta come riconciliazione. 
 
IL METODO DI CONFRONTO DI VENDITE 
Questo metodo, precedentemente conosciuto come il metodo di confronto di dati del mercato, è il più generalmente adattabile ad uso dei mediatori e dei commessi della proprietà immobiliare. Si presta bene alla valutazione di terra, delle residenze e di altri tipi di miglioramenti che esibiscono un alto livello di somiglianza e per quale un mercato pronto esiste. Il principio di sostituzione è la base di questo metodo. Il compratore non dovrebbe pagare più i beni che il costo di accedere alla proprietà sostitutiva paragonabile. Un'analisi dei dati del mercato è necessaria in tutti e tre i metodi da stimare. 
 
I meccanismi del metodo di confronto del mercato coinvolgono l'uso delle vendite ed introducono i dati sul mercato di tutti i generi per paragonare molto attentamente i beni che sono valutati ad altri simili beni che recentemente sono stati venduti o sono offerti per la vendita quanto a periodo delle vendite, a posizione delle vendite ed alle caratteristiche fisiche dei miglioramenti. Le fonti usate per la determinazione del valore comprendono i prezzi di vendite reali, elenchi, offerte, affitti e leasing, così come un'analisi dei fattori economici che pregiudicano la negoziabilità. 
 
Fonti di dati 
Le vendite o i dati del mercato sono ottenuti da molte fonti compreso: 

> Le proprie lime dell'esperto. Le informazioni raccolte sulle assegnazioni precedenti hanno potuto fornire informazioni per la valutazione attuale.  
> Annotazioni del pubblico. L'ufficio dell'agente delle imposte della contea mantiene un'annotazione di tutte le transazioni di vendite registrate all'interno della contea. Questi informazioni sono mantenute confidenziali per il proprio uso dell'agente delle imposte, ma un proprietario può ottenere le informazioni necessarie sui beni del proprietario dall'ufficio dell'agente delle imposte. La data della registrazione di tutto il documento legale può essere ottenuta dall'ufficio del registratore. La descrizione legale esatta come pure il venditore ed il compratore legali può essere ottenuta da un controllo del documento legale (o del facsimile). La tassa di trasferimento documentaria si applica su tutti i trasferimenti dei beni immobili situati nella contea. L'avviso del pagamento è inserito sul fronte del documento legale o su una carta separata archivata con il documento legale. La tassa è computata alla tariffa di 55 centesimi per ogni $500 di considerazione o della frazione di ciò. Se una parte del prezzo totale pagato i beni è esente perché un pegno o un ingombro rimane acces i beni, questo fatto deve essere specificato sul documento legale o su una carta separata archivata con il documento legale.  
> Uffici dell'elenco multiplo, colleghi esperti o mediatori. Le informazioni sugli elenchi, sulle offerti e sulle vendite possono essere ottenute frequentemente dalle facilità dell'elenco multiplo della proprietà immobiliare, uffici della proprietà immobiliare o dagli esperti esperti con la zona. 
> Proprietario, venditori o compratori legali. Nell'osservare le vendite paragonabili ed altri dati pertinenti in una zona, le ulteriori informazioni sono sollecitate intervistando i proprietari che vivono nella vicinanza. L'esperto dovrebbe provare a confermare il prezzo di vendite e le circostanze della vendita con il compratore, il venditore e/o il mediatore. Se informato dello scopo dell'esperto, i partiti solitamente verifichino e spiegheranno la vendita.  
> Annunci classificati ed elenchi. Gli annunci sono una fonte di informazione sui beni attualmente che sono offerti per la vendita. Se possibile, il nome dell'esperto dovrebbe essere sull'elenco di indirizzi delle banche, S&L e su altre istituzioni che vendono i beni. > i prezzi di elenco possono indicare spesso il valore di mercato superiore probabile dei beni specifici mentre i prezzi di domanda possono indicare normalmente il valore probabile più basso. Entrambi sono conforme alla variazione basata sulla motivazione, ma un numero ragionevole dei beni che rientrano in questa categoria fornirà una staffa all'interno di cui un valore equo corrente può essere trovato. Le offerte sono probabili avvicinarsi più molto attentamente al valore di mercato degli elenchi. Tuttavia, un'offerta da approvvigionare non è solitamente un aspetto di vox populi. 
 
La procedura 
La procedura utilizzata nel metodo di metodo di confronto di vendite è di montare sistematicamente i dati riguardo ai beni paragonabili a cui essere come “come-gentile„ all'oggetto come possibile rispetto: posizione della vicinanza; formato (un numero paragonabile delle camere da letto e dei bagni); età; stile architettonico; termini di finanziamento e fascia di prezzo generale. Maggior il numero di buoni dati paragonabili usati, migliore il risultato, se un'analisi adeguata è fatta. Il metodo è basato sul presupposto che i beni valgono che cosa venderanno per in l'assenza di sforzo eccessivo e se il tempo ragionevole è dato di trovare un compratore. Per l$questo l$motivo, l'esperto dovrebbe osservare dietro le vendite ed i trasferimenti per accertare del che influenze possono pregiudicare i prezzi di vendite, specialmente se soltanto alcuni confronti sono disponibili.  

I confronti adeguati in mezzo come i beni sono basati idealmente su un controllo reale. I controlli dovrebbero determinare: il termine dei miglioramenti a tempo della vendita, non a partire dalla data di controllo; disposizione della stanza e conteggio della stanza in moda da potere confrontare il programma di utilità dei dati ai beni tematici; miglioramenti di iarda e la loro influenza sul prezzo di vendite; il prezzo di vendite (dal compratore, dal venditore o dal mediatore), determinare se la vendita fosse transazione di lunghezza del braccio o di mercato libero; formato e topografia del lotto. Per i beni quasi paragonabili, le registrazioni (in discesa) negative dovrebbero essere imposte per contro per la riparazione difficile dell'oggetto, il disegno freakish, i fastidi attuali, ecc., registrazioni positive dovrebbero essere fatte per il disegno superiore dell'oggetto, la vista, i dispositivi speciali, migliore circostanza, più di alta qualità dei materiali, modific il terrenoare, e simili.  

A meno che le vendite che sono confrontate abbiano luogo della data recente, la considerazione deve anche essere data a registrare i valori in armonia con la congiuntura del distretto ed il valore del dollaro. I termini di finanziamento ricevono le considerazioni di registrazione di valore, per esempio, per finanziamento assumable attuale favorevole, o finanziamento forse venditore-aiutato. 
 
Unità ed elementi del confronto. Le unità comuni del confronto utilizzate dagli esperti nel metodo di confronto di vendite sono componenti dei beni che possono essere usate prontamente per gli scopi di confronto: metraggio quadrato; numero delle stanze; e numero delle unità. Gli elementi del confronto sono caratteristiche nei beni o nella transazione in se che inducono i prezzi a variare. Questi elementi principali del confronto sono termini di finanziamento, tempo (le condizioni di mercato ai tempi della vendita), condizioni di vendita (nessun pressioni/lunghezza del braccio), posizione, caratteristiche fisiche e reddito (se c'è ne) dai beni.  

Using le unità e gli elementi adatti del confronto per l'oggetto e ciascuno paragonabili, l'esperto assegna un importo registrato valutato (dollaro o percentuale) per ogni differenza trovata negli articoli del confronto (numero delle stanze da bagno, della vista, del metraggio quadrato, del finanziamento, della vendita forzata). Un prezzo registrato è stabilito così per ogni beni paragonabili che dovrebbero riflettere realisticamente che cosa l'oggetto venderebbe per nel mercato corrente. I beni meno paragonabili allora si eliminano da considerazione ed il più grande peso è dato alle vendite paragonabili più simili ai beni che sono valutati. Con questo giudizio o processo di riconciliazione, l'esperto arriva al preventivo definitivo del valore per i beni tematici. 
 
Vantaggi. Alcuni vantaggi di usando il metodo di confronto di vendite sono: 

> È il metodo più facilemente comprensibile della valutazione e nella maggior parte della pratica corrente fra i mediatori ed i commessi della proprietà immobiliare. 
> È particolarmente applicabile per gli scopi di valutazione che coinvolgono la vendita delle residenze unifamiliari e delle disposizioni di prestito di conseguenza. Questi compongono la grande massa delle transazioni della proprietà immobiliare. 
 
Svantaggi. Alcuni svantaggi del metodo di metodo di confronto sono: 

> Individuando abbastanza “quasi egualmente„ beni che recentemente hanno venduto o hanno quotato. > registrando le amenità per renderle paragonabili ai beni tematici. Maggior la quantità di registrazione o numero delle registrazioni, meno certo il paragonabile diventa. 
> Le più vecchie vendite diventano meno certe in un mercato cambiante. 
> Particolari di conferma di transazione di difficoltà occasionale. 
> Limitazioni nelle condizioni economiche e nei periodi in evoluzione rapida di alta inflazione e di tassi di interesse, quando le tariffe di apprezzamento dei beni possono causare le conclusioni pericolose di valore. 
 
Applicazione della procedura - vendite residenziali 
I beni simili sono confrontati sempre. Più correnti i dati il migliore. L'ordine suggerito per la fabbricazione dei confronti dell'elemento e dell'unità è in questa sequenza: 

> termini di finanze 
> tempo (condizioni di mercato) 
> stati di vendita 
> posizione 
> caratteristiche fisiche 
> altro (per esempio, considerazioni speciali per i beni di reddito) 
 
I punti. 
> Ricercare il mercato per i dati recenti “come-gentili„ autentici del mercato. Selezionare i dati. Verificare. > selezionare le unità e gli elementi adatti del confronto. Registrare il prezzo di vendite di ciascuno paragonabile (o eliminarlo da considerazione). La registrazione è procedere a sempre a ai beni paragonabili e non tematici. 
> Ciascuno paragonabile avrà relativa propria indicazione di valore. Eliminare i beni meno paragonabili. Precisare i risultati di confronto nella forma di griglia o della tabella. Using giudizio ed esperienza, riconciliare o correlare i prezzi di vendite registrati dei comparables e, dando il più grande peso alla vendita che è la più compatibile ai beni tematici, assegnare un valore valutato all'oggetto. Non fare la media i prezzi di vendite registrati dei comparables. La riconciliazione è un processo di giudizio. Non è meccanica. 
 
Esempio. Supporre che la casa da valutare è i 2.400 piedi quadrati, vecchia, casa unifamiliare di cinque anni del tratto ha individuato due blocchi dalla spiaggia, con una vista equa, stucco, 10 stanze, 4 camere da letto, 3 bagni, un garage delle 3 automobili. È in good condition. 
I prezzi stanno aumentando a 1% un il mese. L'esperto ha scelto dai comparables della vicinanza che sono uguali in la maggior parte del loro finanziamento e caratteristiche fisiche, a meno che come indicato sulla tabella di valutazione. Il valore o il prezzo di vendite per i beni tematici è determinato come indicato sulla tabella qui sotto. 
 
Registrare i prezzi di vendite per indicare il valore valutato del pacchetto sottraendo la registrazione se il pacchetto valutato (oggetto) è inferiore al paragonabile ed aggiungendo la registrazione se l'oggetto è superiore al paragonabile. 

* Il Inferior significa che i beni tematici sono inferiori al paragonabile in questo senso. Il superiore significa l'opposto. Sottrarre la registrazione se i beni tematici sono inferiori ai beni paragonabili. Aggiungere la registrazione se i beni tematici sono superiori ai beni paragonabili. 
 
Riconciliazione: 
I dati 2 sono vicini ai beni tematici nel formato, nella posizione e nella vista anche se buon quanto l'oggetto. 
I dati 3 sono l'ultima vendita, ma hanno la più grande differenza in vista e la posizione. 
I dati 1 sono la più vecchia vendita ma sono più utili per la conferma dell'indicazione del valore. 

Valore indicato: $185.000.