Guida di riferimento dell'esperto della proprietà immobiliare - parte 7x - 2/9/2004 - consiglio esperto della proprietà immobiliare

Guida di riferimento dell'esperto della proprietà immobiliare - parte 7

METODO DI REDDITO (CAPITALIZZAZIONE) 

Il metodo di reddito è interessato del valore attuale dei benefici futuri (il flusso di reddito) quale può essere derivato dai beni. Questo metodo è importante nella valutazione dei beni diproduzione, anche se può essere contato raramente sopra come l'unico metodo. Una considerazione importante in questo metodo è il reddito netto che una persona completamente informed che usando la gestione della merce può invitare a ricevere durante la durata utile restante del miglioramento. Un'alternativa, using reddito lordo ed il moltiplicatore lordo di affitto (GRM) è spiegata più successivamente in questo capitolo. 
 
Il processo di calcolazione del valore attuale dei beni in base alla relativa capacità di continuare a produrre un flusso di reddito è denominato la capitalizzazione. Il metodo di capitalizzazione è basato soprattutto sui concetti di valutazione del confronto, della sostituzione e dell'anticipazione. 
 
Il professionista della proprietà immobiliare di punti di vista A del Proprietario e dell'esperto capirà che ci siano parecchie differenze nei punti di vista dell'esperto e del proprietario sui beni di reddito.  

Un proprietario approvvigiona i beni di reddito come investimento, basato sui desideri e sulla posizione personali di imposta. Il proprietario osserva frequentemente l'investimento come azione ordinaria nei beni finanziati. “L'azione ordinaria„ è l'acconto o la differenza del proprietario fra la quantità di prestito ed il valore o il prezzo dei beni. Il proprietario calcola i pagamenti sul prestito come spesa del possesso dei beni e deduce dall'imposta sul reddito che l'interesse ha pagato sul prestito e sul deprezzamento “del libro„ dal prezzo d'acquisto o dalla base di costo. Il proprietario può dedurre soltanto le spese reali, non riserve per le spese future e può computare il reddito lordo soltanto da reddito realmente raccolto (o dovuto), sporgente non appena. Il proprietario cerca una rivendita o uno scambio vantaggiosa ad un prezzo più elevato o ad una posizione favorevole di imposta. Nella maggior parte dei casi, l'esperto ignorerà queste considerazioni personali.  

L'esperto ricostruisce la spesa e reddito negli importi che l'investitore bene informato prevederebbe, senza riguardo specifico per azione ordinaria personale, reddito spendable, o ripercussioni fiscali. Using i metodi descritti sotto, un esperto analizza i beni di reddito per accertare generalmente del relativo valore al mercato, cioè, il valore di mercato equo. 
 
Capitalizzazione 
La capitalizzazione è il processo matematico di valutazione del valore attuale dei beni di reddito basato sulla quantità di reddito che netto annuale preveduto produrrà. La capitalizzazione converte il flusso futuro di reddito in indicazione di valore attuale dei beni. Ci sono parecchi metodi di finanziare il reddito netto. La nostra discussione si occuperà del metodo diretto. 
 
Ci sono quattro tipi di tariffe di capitalizzazione (protezione) utilizzate nel processo di valutazione: 

> Il tasso di interesse è il tasso di rendimento su capitale investito. È lo stesso della tariffa di rendimento o della tariffa di rischio. Non comprende alcuna disposizione per il rendimento del capitale di investimento. 
> La tariffa di ripresa è la tariffa a cui ha collocato i fondi stanno rinviandi al proprietario. 
> La tariffa di capitalizzazione è derivata dal tasso di interesse e dalla tariffa di ripresa. 
> La tariffa generale è derivata dal rapporto fra reddito netto ed il valore per i beni totali e teoricamente fornisce in una tariffa per gli entrambi il rendimento sopra e riprende di, l'investimento di capitali. La tariffa generale della protezione è una tariffa di reddito. Tutto l'interesse nel reddito che produce i beni può essere stimato using questa tariffa ma gli esperti la applicano il comunemente alle proprietà semplici di tassa. 
 
Le tariffe di capitalizzazione possono essere valutate con parecchi metodi: 

> dati di vendite o del mercato; 
> fascia dell'investimento (usi una tariffa media ponderata unendo una tariffa per la moneta di mutuo ipotecario e una tariffa per azione ordinaria dell'investitore); o > sommatoria. (ha uso molto limitato - coinvolge sviluppare un tasso di interesse “sicuro„ basato sui vari fattori investimento/di rischio).  
Naturalmente, il mercato o il metodo di dati di vendite coinvolge il confronto sistematico dell'esperto delle vendite recenti di simili beni.

L'esperto analizza il prezzo di vendite di ogni beni di confronto, gli affitti, le spese, il reddito netto e la tariffa della protezione, procede alle registrazioni necessarie e seleziona una tariffa generale indicata adatta della protezione per i beni che sono valutati. Questa tariffa rappresenta sia il rendimento sopra che il rendimento dell'investimento. Per per accertare affidabilità della tariffa selezionata, del giudizio di usi dell'esperto e dell'esperienza per accertarsi i comparables ed i beni tematici avere simili caratteristiche di età, di fisico medica, di posizione, di reddito, di spesa e di rischio.  

Formula di tariffa di capitalizzazione. La tariffa di capitalizzazione è una combinazione del tasso di interesse (rendimento sull'investimento) e della tariffa di ripresa (rendimento sull'investimento nei miglioramenti). Se soltanto la terra produce il reddito, la tariffa della protezione ed il tasso di interesse sono la stessa. Tuttavia, quando i miglioramenti contribuiscono alla produzione di reddito, lle disposizioni devono essere prevedute per riprendono del valore dei miglioramenti prima della conclusione della loro vita economica. La terra non ha vita economica limitata; non consumerà mai e così sempre potrà da produrre il reddito. Il bene immobile è un bene di spreco e non può essere usato indefinitamente. 
 
Il metodo più comune di fornire riprende dell'investimento nei miglioramenti è “la linea retta„ metodo, con il valore del bene immobile ripreso nelle rate annuali uguali. La tariffa di ripresa è computata dividendo la durata economica restante dei miglioramenti in 100%. Quindi, l'annuale riprende la tariffa per un bene immobile con una durata economica restante valutata di 40 anni è 2.5% (÷ 100% 40). Se la vita economica restante è di 25 anni, la tariffa di ripresa è 4%.  

Per trovare il valore indicato dei beni di reddito, dividere il reddito annuo netto dalla tariffa di capitalizzazione: 

Catturare con la rete la tariffa = il valore di una proprietà di capitalizzazione del ÷ di reddito annuo 
o
÷ I R = V 
 
Se dei due fattori in questa formula sono conosciuti, il terzo può essere ottenuto. 
I = R x V 
e
÷ V DI I = DELLA R 
 
PROCESSO DI METODO DI REDDITO 

I punti principali per calcolare il valore finanziando il reddito sono: 

> Determinare il reddito annuo netto; 
> Selezionare la tariffa adatta della protezione tramite i confronti del mercato; e finanziare il reddito (dividere il reddito annuo netto dalla tariffa della protezione). 
 
Determinazione del reddito annuo netto 
Le procedure per la determinazione del reddito annuo netto sono: 

> Il reddito lordo potenziale di preventivo i beni è capace della produzione. 
> Dedurre da reddito lordo potenziale un abbuono annuale per il fattore di vacanza e la perdita dell'accumulazione di affitto. Il resto è chiamato “efficace„ reddito lordo o reddito lordo registrato. 
> Dedurre da reddito lordo registrato le spese annue future probabili valutate del funzionamento (spese fisse, spese variabili, riserve per i rimontaggi per le componenti del bene immobile o articoli di breve durata) per ottenere il reddito netto dei beni di investimento. 
 
Reddito e spese. Il reddito lordo potenziale usato è il reddito futuro previsto. In molti casi, il reddito passato o corrente immediato può essere un indicatore di reddito futuro. Tuttavia, la fiducia solamente su passata o il reddito corrente è errato. Il reddito da usare è quello che l'acquirente ed il venditore anticipano durante la durata produttiva restante del miglioramento, come registrato per ottenere i cambiamenti economici prevedibili. 
 
Preventivi di reddito. Il preventivo di reddito lordo per i beni di reddito è il potenziale o il reddito lordo preveduto da tutte le fonti (affitti del mercato, servizi, tasse ed affitti dello spazio di parcheggio ed attrezzature a gettoni, ecc.). Il reddito lordo è valutato a partire dalla data della valutazione. L'affitto del contratto è il reale, o contratto, affitto ricevuto dai beni. L'affitto del mercato è l'affitto che i beni dovrebbero portare nel mercato libero alla data della valutazione. Gli affitti ed i fattori di vacanza e le perdite dell'accumulazione sono basati sui dati correnti di affitto del mercato. L'esperto utilizza il suo giudizio della zona nell'arrivare ad un abbuono per le perdite dell'accumulazione e di vacanza. 
 
I dati di affitto sono ottenuti dal programma di affitto dei beni tematici e dalla revisione dell'esperto degli affitti dalle simili vendite recenti nella zona. I diversi appartamenti o unità dei comparables sono paragonati ai beni tematici, using metraggio quadrato, il numero delle camere da letto, o i simili articoli del confronto. È presupposto che l'amministrazione per tutti i beni sia sufficiente. Il costo di manutenzione rinviata o delle riparazioni è un articolo di registrazione.  

I programmi e le spese di affitto del mercato sono effettuati solitamente su una base mensile. Entrambi devono essere convertiti in base annuale. 
 
Le spese devono essere realistiche. Le spese d'esercizio (tutti i dispendii necessari per produrre reddito) devono essere dedotte dall'efficace reddito lordo per trovare il reddito di gestione netto atteso dai beni. L'esperto deve utilizzare l'attenzione nell'estrazione delle informazioni di spesa dalla dichiarazione di gestione del proprietario come alcuni articoli inclusi sulla dichiarazione di gestione, come principale ed i pagamenti di interesse sui crediti ipotecari e sull'abbuono di deprezzamento per gli scopi di imposta sul reddito, devono essere non presi in considerazione dall'esperto come non essendo articoli permissibili di spesa.  

Questi non-allowables possono comprendere le spese di rappresentanza ed altri articoli di spesa personale ed i dispendii di incremento di capitale. Poiché la maggior parte delle dichiarazioni di gestione sono redatte dai ragionieri per la tassa e le contabilità, gli esperti devono ricostruirli solitamente per prevedere correttamente le spese annue. 
 
Le spese sono classificate generalmente come essendo una di quanto segue: 

> Spese fisse. Questi sono incontrati annualmente con relativamente poco cambiamento di anno in anno. Devono essere pagati se i beni completamente sono occupati oppure no. Questi articoli comprendono le tasse, l'assicurazione, le autorizzazioni ed i permessi. 
> Spese variabili. Queste spese sono sostenute continuamente per effettuare e dare il servizio ai beni. Sono variabili secondo il limite di occupazione e comprendono gli articoli quali i programmi di utilità, emolumenti dirigenti, obbligazione, costi della gestione, manutenzione e le riparazioni per le strutture, motivi e manutenzione di area di parcheggio, servizi contratti (per esempio, rimozione dei rifiuti) e libro paga. 
> Riserve per i rimontaggi. Ciò è un abbuono annuale per la sostituzione dell'apparecchiatura consumata e lo sviluppo delle componenti, quali le stufe, moquette, draperies, copertura per tetti. 
 
Selezione della tariffa della protezione 
L'esperto seleziona una tariffa di capitalizzazione generale adatta (“presente degno„ il fattore) dopo l'analisi del mercato di simili beni.

Questa tariffa prevede rendimento di capitale investito più un rendimento sull'investimento).  

La tariffa dipende dal rendimento che gli investitori realmente richiederanno prima che siano attratti da un tal investimento. Maggior il rischio di perdita dell'investimento, l'più alto sarà la tariffa accompagnante come determinato nel mercato per tali beni.

Analizzando i prezzi di mercato, la tariffa può approssimarsi a in qualunque momento. 
 
Una variazione di soltanto 1 per cento può fare una differenza notevole nel valore finanziato del reddito. 
 
Per esempio, basato su un reddito netto annuale di $30.000 e su una tariffa di capitalizzazione di 6 per cento, la valutazione finanziata dei beni sarebbe $500.000 (tariffa del ÷ di reddito). Finanziare questo stesso reddito ad una tariffa di 7 per cento provocherebbe un valore di soltanto $428.500 (arrotondato). 
 
Finanziare reddito di gestione annuale netto 
La tappa finale dopo che determina il reddito annuo netto e la tariffa di capitalizzazione è di finanziare il reddito. Ciò può essere soltanto il calcolo matematico di divisione del reddito dalla tariffa se il reddito è considerato come nel perpetuity. Per esempio, la valutazione dei beni che hanno un reddito netto annuale perpetuo presupposto di $30.000 e di una tariffa di capitalizzazione di 5 per cento è $600.000. Più bassa la tariffa, maggior la valutazione e maggior l'obbligazione presupposta dell'investimento. Le cosiddette tabelle dell'assicurazione di rendita sono utilizzate nel finanziare i redditi per i periodi fissi di durata variante. 
 
Come specificato più presto, un elemento importante in tutte le tariffe di capitalizzazione è disposizione per un rendimento dell'investimento sui miglioramenti ai beni durante la loro vita economica restante. Ciò può essere denominata un rimborso di tali investimenti. Può essere preveduta da deprezzamento rettilineo, che recupera una somma definita ogni anno per il periodo di anni valutati per essere la durata economica del miglioramento, alla conclusione di quale tempo il costo di miglioramento sarà accresciuto. Può anche essere preveduta con altri metodi, come instaurazione “i fondi di ammortamento„ o del deprezzamento di saldo di diminuzione. Questi sono procedimenti più tecnici che sono usati dagli esperti professionisti. 

IL METODO DI REDDITO SI È APPLICATO 

Using le procedure discusse appena, qui sono due esempi per l'individuazione hanno valutato il valore using il metodo di reddito. 
1. Quanto dovrebbe una paga per un edificio in condominio delle 10 unità, 24 anni, affitto equo valutato dell'investitore del mercato per unità che è $500 al mese. Il fattore indicato di vacanza è 7%. La tariffa accettabile della protezione è 8 per cento. Le spese fisse sono: lle tasse di $3.200 e un'assicurazione di $860. Le spese d'esercizio sono: amministrazione - $3.960; programmi di utilità - $1200; rimozione residua - $600; riserve per il rimontaggio - $1.700. 

2. Un piccolo bene immobile commerciale ha annualmente reddito locativo di $27.650 e soffre lle perdite accumulazione/di vacanza di 5%. Le spese includono: tasse $3.780; programmi di utilità $850; riserva $1.500 del tetto; assicurazione $1.100; manutenzione $2.000; ridipingere e riserva $500 del dispositivo; ed amministrazione $2.000. Beni dei ritrovamenti dell'esperto i simili hanno tariffe della protezione variare da 8.75% a 9.37%. Sulla base di questi dati del mercato l'esperto seleziona una tariffa di capitalizzazione generale indicata per i beni tematici di 9%. Using il metodo di reddito, che cosa è il valore indicato dei beni? 

TECNICHE RESIDUE 

Supporre che un reddito netto di rendimenti liberi della terra di $6000 all'anno ed il tasso di interesse applicabile per questo tipo di beni immobili sia 7 per cento. Using il metodo di reddito, i beni hanno un valore di $85.715 ($6.000 ÷ .07). 
 
Tuttavia, il reddito dai beni migliori è il risultato del contributo sia di terra che di beni immobili. I beni immobili hanno limitato la vita economica ed il loro valore deve essere ripreso durante la loro vita economica restante. Il reddito attribuibile a terreni è reputato perpetuo. 
 
Ci sono tre metodi per finanziare il reddito dai beni migliori. Sono ogni “una tecnica residua„ perché la capitalizzazione si applica (rimanente o sconosciuto) al reddito netto residuo attribuibile ai beni complessivamente, al bene immobile, o alla terra. La tecnica adatta sarebbe selezionata ha basato sui dati del mercato. La stessa figura di reddito netto si applica in tutti e tre i metodi.  

Tecnica del residuo dei beni 
Ciò è il metodo più semplice di finanziare il reddito netto dai beni migliori perché i beni sono stimati come singola unità (usata quando il valore nè di terra nè di miglioramenti può essere valutato indipendente). Il reddito netto totale dei beni è finanziato direttamente ad una tariffa generale sviluppata dai dati del mercato, confrontanti il simile reddito producendo i beni che sono inoltre simili nel senso che il reddito netto è valutato.  

Esempio. Il reddito netto generato dai beni immobili è annualmente $32.000 e la tariffa generale della protezione scelta dal metodo di dati del mercato è 9%. Che cosa è il valore dei beni? 

> Tariffa = valore del ÷ di reddito
> $32.000 ÷ .09 = valore
> Valore = $355.556 
 
Tecnica residua di costruzione 
Se il valore della terra è conosciuto ed il valore del bene immobile è sconosciuto, il valore dei beni può essere determinato dalla tecnica del residuo del bene immobile. Questa tecnica assegna il reddito netto dei beni sia a terra che a bene immobile. La procedura è:

1. Moltiplicare il valore di terra conosciuto per la tariffa applicabile di interesse (cioè, rendimento) sui terreni per determinare il reddito attribuibile per atterrare soltanto. 
2. Dedurre il reddito ai terreni da reddito netto totale per determinare il saldo (“residuo ") del reddito netto che rappresenta la parte del reddito to/earned attribuibile dal bene immobile.
3. Finanziare il reddito del bene immobile alla tariffa generale della protezione (il tasso di interesse più riprende la tariffa) per derivare il valore del bene immobile. 
4. Aggiungere il valore finanziato del bene immobile al valore di terra per arrivare al valore di interi beni. 
 
Esempio. Un esperto valuta che un bene immobile di appartamento delle 60 unità ha una durata economica restante valutata di 25 anni. Il reddito netto annuale dei beni è preveduto a $216.000. In base a parecchi comparables, un esperto valuta che il valore di terra è $60.000 e la tariffa applicabile di interesse per questo tipo di beni di investimento è 8%. Che cosa è il valore indicato dei beni tramite il metodo di reddito? 

Tecnica del residuo della terra 

Se il valore del bene immobile è conosciuto ed il valore di terra è sconosciuto e non può essere determinato esclusivamente, il valore dei beni complessivamente può essere valutato usando la tecnica del residuo della terra. La tecnica residua della terra è simile alla tecnica residua del bene immobile salvo che l'esperto deve in primo luogo trovare che il reddito attribuibile ai miglioramenti ed al residuo (saldo) del reddito è allora attribuibile ai terreni. La procedura è: 

1. Moltiplicare il valore conosciuto di miglioramento per la tariffa di capitalizzazione applicabile del bene immobile (il tasso di interesse più riprende la tariffa) per determinare il reddito attribuibile al bene immobile soltanto. 
2. Dedurre il reddito al bene immobile dal reddito netto totale per determinare il residuo (saldo) del reddito netto to/earned attribuibile dai terreni. 
3. Finanziare il reddito dei terreni al tasso di interesse soltanto (poiché non è necessario da riprendere il valore di terra permanente) per derivare il valore della terra. 
4. Aggiungere il valore finanziato della terra al valore del bene immobile per arrivare al valore di interi beni dalla tecnica del residuo della terra. 
 
Esempio.  Gli stessi fatti dell'esempio residuo di tecnica del bene immobile qui sopra. 

Trovando la tariffa generale della protezione - esempio 

I beni vendono per $250.000. Il valore del bene immobile è $190.000. La vita economica restante è di 25 anni. Il reddito netto annuale da bene immobile è $28.000. Che cosa è il tasso di interesse per il bene immobile? Che cosa è la tariffa generale della protezione? 

ANALISI DI CAPITALIZZAZIONE DEL RENDIMENTO 

Ora preferred sopra le tecniche residue discusse sopra, l'analisi di capitalizzazione del rendimento è un metodo di conversione dei benefici economici della proprietà in valore attuale scontando ogni beneficio preveduto ad una tariffa di rendimento adatta, o sviluppando una tariffa di capitalizzazione generale che riflette esplicitamente la tariffa di rendimento required ed ha preveduto i cambiamenti nel reddito e/o nel valore, se ce n'è. La tariffa di rendimento è un tasso di rendimento su capitale. Questo metodo simula i presupposti tipici dell'investitore usando le formule che calcolano il valore attuale dei benefici economici futuri basati sul tasso di rendimento specificato i requisiti. 
 
I benefici economici futuri che sono considerati tipicamente in questa analisi sono flussi di cassa e reversione periodici. La procedura seguita per convertire questi benefici economici futuri in valore attuale è denominata scontare ed il tasso di rendimento required (o tariffa di rendimento) si riferisce a come il tasso di sconto. La procedura di sconto è basata sul presupposto che l'investitore riceverà un tasso di rendimento sufficiente sull'investimento, più rendimento del capitale investito. Diverso della capitalizzazione diretta using le tariffe mercato-estratte, il metodo e la sincronizzazione dei rendimenti su e di capitale sono espliciti nell'analisi di capitalizzazione del rendimento. Questo metodo di valutazione può essere usato per stimare l'interesse semplice della tassa nei beni, o tutto l'interesse dei beni per cui tutti i benefici economici futuri possono essere valutati. 
 
La forma più comune di analisi di capitalizzazione del rendimento è denominata l'analisi scontata di flusso di cassa. In questa tecnica di valutazione, ogni beneficio economico futuro preveduto della proprietà dei beni o dell'interesse dei beni che sono stimati deve essere valutato. Dopo, ogni beneficio è scontato al valore attuale using un tasso di sconto che riflette il rischio connesso con le caratteristiche dell'investimento. Questa tariffa non può essere estratta direttamente dalle vendite (come può una tariffa di capitalizzazione generale), ma deve essere basata sugli atteggiamenti e sulle aspettative del mercato per i tassi di rendimento per i simili beni. Le tariffe di rendimento inerentemente comprendono una tariffa sicura e risk-free, con i premi di compensare l'investitore il rischio, la mancanza di liquidità e la difficoltà aggiunti di amministrazione connessa con l'investimento specifico. La tariffa sicura inclusa nella tariffa di rendimento comprende un'aspettativa inflazionistica per il termine preveduto dell'investimento. Il processo di sconto può essere eseguito using le formule ed i fattori ottenuti dai quadri finanziari, o usando i calcolatori finanziari o i personal computer. 
 
Il seguente esempio scontato di analisi di flusso di cassa ricapitola l'applicazione dell'analisi di capitalizzazione del rendimento ad un problema semplice della proprietà immobiliare. I beni da valutare si pensano che producano un reddito di gestione netto del primo anno di $100.000, che si pensa che aumenti a 3 per cento all'anno su un periodo d'immagazzinamento di sette anni. Alla conclusione del periodo d'immagazzinamento, è anticipato che i beni possono essere venduti per rete $1.000.000 delle spese di vendite. La tariffa di rendimento adatta per questo investimento è conclusa per essere 13 per cento. La seguente tabella mostra i flussi di cassa preveduti, con il valore attuale scompone ogni anno ed il valore attuale calcolato di flusso di cassa.

VALORE ATTUALE TOTALE: $902.339; arrotondato a $900.000. 

(I fattori di valore attuale in questa analisi sono stati calcolati using un calcolatore finanziario, ma potrebbero essere ottenuti da un insieme dei quadri finanziari.)