Guida di riferimento dell'esperto della proprietà immobiliare - parte 8 MOLTIPLICATORE LORDO DI AFFITTO Il valore è il valore attuale di tutti i diritti ai benefici futuri. I diritti che sono ottenuti con il pagamento degli affitti sono l'uso della struttura fisica così come le cose intangibili (amenità o soddisfazioni). I beni di reddito quali i grandi appartamenti ed i depositi commerciali sono approvvigionati per il flusso che di reddito producono, mentre le case unifamiliari sono approvvigionate per il riparo più la soddisfazione (amenità della proprietà domestica).
Le tecniche standard di capitalizzazione usate per reddito che produce i beni non misurano le cose intangibili quali orgoglio della proprietà ed altre amenità trovate nella proprietà domestica.
Questo metodo indiretto di capitalizzazione, il moltiplicatore locativo lordo, misurerà il valore di mercato della combinazione di cose intangibili e di beni tangibili trovati nei beni di reddito unifamiliari e piccoli.
Il moltiplicatore lordo di affitto è trovato dividendo il prezzo di vendite di una casa o altri piccoli beni di reddito dal relativo affitto mensile. Per esempio: un prezzo di $90.000 vendite si è diviso da un affitto mensile di $600 risultati in un moltiplicatore lordo di affitto di 150. Se le case nella zona stessero vendendo ai prezzi equivalenti a 150 volte l'affitto mensile, quindi il moltiplicatore 150 si applicherebbe ad altre case paragonabili nella zona.
Metodo di metodo nel usando il moltiplicatore lordo di affitto
1. Determinare l'affitto equo o economico dei beni che sono valutati in confronto ai simili beni locativi.
2. I moltiplicatori lordi di affitto delle vendite una studia sono calcolati dividendo i prezzi di vendite dagli affitti mensili.
3. I moltiplicatori di affitto possono allora essere rappresentazione tabulata come questi beni hanno variato dai beni tematici: cioè, migliore o più scarso.
4. I moltiplicatori lordi di affitto non sono fatti la media per arrivare ad un moltiplicatore definitivo. Piuttosto,
a. ogni beni ed il relativo moltiplicatore sono confrontati ai beni tematici quanto ad affitto equo ottenibile, a posizione, al formato, alla circostanza, al programma di utilità ed alle amenità; e
b. dopo l'analisi adeguata, un giudizio è fatto quanto al moltiplicatore lordo adatto di affitto.
5. L'esperto moltiplica il moltiplicatore lordo selezionato di affitto per l'affitto equo dei beni tematici. Il prodotto è il preventivo di valore.
6. L'analisi scontata di flusso di cassa (DCF) è una tecnica di analisi di reddito che è diventato è un metodo prominente negli ultimi anni. È definita come: “La procedura in cui un tasso di sconto si applica ad un insieme dei flussi sporgenti di reddito e di una reversione. L'analista specifica la quantità, la variabilità, la sincronizzazione e la durata dei flussi di reddito così come la quantità e la sincronizzazione della reversione e sconta ciascuno al relativo valore attuale ad una tariffa di rendimento specificata. L'analisi di DCF può applicarsi con tutta la tecnica di capitalizzazione del rendimento e può essere effettuata affittare-da-affitta o sulla base del cumulo.„ (Dizionario della valutazione della proprietà immobiliare, della terza edizione, dall'istituto di valutazione) per ulteriore studio su questo metodo, il lettore si raccomanda di cercare la formazione supplementare, come questo è un processo piuttosto tecnico conforme ad uso improprio e ad abuso se non insegnati a correttamente. SOMMARIO
Può essere detto che tutti e tre i metodi di valutazione al valore (costo, confronto di vendite e capitalizzazione di reddito) dovrebbero essere considerati ed usati una volta adatti al tipo di beni. I risultati sono riconciliati in un preventivo definitivo del valore. Come metodi indipendenti, il metodo di confronto di vendite è l'più ampiamente usato. I beni di investimento sono valutati frequentemente con il metodo di capitalizzazione di reddito, mentre il meglio di metodo di costo di rimontaggio si presta ai beni di scopo speciale o ai più nuovi beni.
Lo scopo della valutazione avrà un rapporto definito nella determinazione del metodo di valutazione. Per esempio, se lo scopo è vendita, approvvigionamento, scambio o condanna, il concetto di valore cercato è valore di mercato corrente.
La riconciliazione delle tre indicazioni del valore è derivato con i dati del mercato, il costo ed il reddito si avvicina a conduce al preventivo definitivo del valore o della conclusione definitiva di valore, che è la tappa finale nel processo di valutazione. La riconciliazione è un metodo di interpretazione dei dati che sono stati raccolti durante l'intero processo di valutazione in una conclusione definitiva di valore. I fatti primari che sono analizzati e riuniti sono i preventivi del valore sono arrivato a causa dei tre metodi per stimare.
Ogni metodo per stimare i risultati soltanto in un preventivo preliminare o in un valore indicato dei beni. Le indicazioni che derivano da ciascuno dei metodi danno una gamma all'interno di cui la conclusione definitiva di valore si trova. Il risultato ottenuto da ciascuno dei metodi di valutazione non sarà lo stesso dovuto le molte variabili che sono incontrate, ma sono generalmente all'interno di gamma di a vicenda.
Una revisione completa di ciascuno dei metodi è fatta per limitare la gamma delle risposte preliminari. Se i risultati da un metodo particolare sembrano essere ad una grande divergenza dagli altri due, ogni fase di questo metodo dovrebbe essere riconsiderata per rappresentare la differenza.
Il maggior peso, tuttavia, è dato generalmente ad uno dei metodi più degli altri due, basato sulla qualità dei dati in ciascuno.
La conclusione definitiva del valore non è una media dei tre metodi da stimare. Dopo avere dato la considerazione completa ad ogni metodo, l'esperto usa il giudizio ed il ragionamento per arrivare ad una conclusione. La più grande fiducia è collocata nel metodo che sembra produrre la soluzione più certa al problema specifico di valutazione, rend contoere che deve essere ragionevole e capace di appoggio in modo convincente.
La conclusione definitiva di valore non dovrebbe essere segnalata in dollari e centesimi dispari. Se la risposta definitiva si approssima a $1.000, la risposta potrebbe essere arrotondata ai $100 più vicini; se $10.000, ai $500 più vicini; se $50.000, ai $1.000 più vicini o a più.
VALUTAZIONE DELLE CASE MANUFACTURED (CASE MOBILI)
La valutazione delle case mobili allegate ai fondamenti sui diversi lotti conta sui metodi descritti per altri beni residenziali. L'esperto ha bisogno di una comprensione tecnica della costruzione della casa mobile per le differenze negli studi di costo. I dati del mercato si avvicinano il più bene agli impianti in questo sforzo di valutazione.
Le vetture della casa mobile in parchi sono sugli spazi locativi o sugli spazi tassa-di proprietà in una suddivisione del parcheggio di case mobili. Di nuovo, i principi generali di valutazione dei beni immobili si applicano, a meno che l'esperto abbia bisogno della base tecnica in vettura che la costruzione al meglio valuta la qualità e le caratteristiche.
Per molti aspetti, la valutazione di una casa mobile su uno spazio tassa-di proprietà è simile alla valutazione residenziale del condominio. Ciò comprende la considerazione dei servizi domestici e delle tasse di associazione dei proprietari così come il funzionamento della copertura di CC&Rs dei requisiti di miglioramento dello spazio e del parco.
La valutazione della casa mobile sta trasformandosi in in un'altra occasione specializzata nella professione di valutazione. Ciò è particolarmente allineare nel mercato ampliato per le case mobili come alloggiamento di reddito basso e moderato.
VALUTAZIONE LA RESIDENZA UNIFAMILIARE E DI PICCOLE SINGOLE DIMORE MULTIFAMILIARI
Questa sezione descrive i locali di base che devono essere considerati nella fabbricazione della valutazione di una residenza unifamiliare e dà risalto ad alcuni fattori importanti da pesare. Precisa le differenze che saranno incontrate fra la valutazione delle case nuove ed usate ed evidenzia le differenze di valutazione fra una piccola dimora multifamiliare e una casa unifamiliare.
Nuova residenza
Analisi della vicinanza.
A.I fattori che compongono la vicinanza devono essere risoluti ed hanno analizzato. 1. Tipo di occupanti.
a. Livello di reddito.
b. Fasce d'età e formati di famiglia rappresentativi. 2. Tipo di miglioramento.
a. È ci una miscela degli usi (per esempio, unifamiliare, appartamenti, ecc.)?
b. Che cosa è la staffa di età dei miglioramenti?
c. Che cosa è la fascia di prezzo delle case tipiche nella zona? 3. Tendenza della vicinanza.
a. È ci fattori nocivi presenti che potrebbero tendere a diminuire il mercato?
b. È la tendenza a partire dalle case unifamiliari agli usi multifamiliari, commerciali o industriali?
c. È la vicinanza in una fase di transizione dalle case occupate dal proprietario ad occupazione dell'inquilino?
d. È ci fattori convenienti che indicano una domanda del mercato o un livello aumentante di prezzi? 4. Cambiamenti nell'utilizzazione delle terre.
a. Suddivisione in zone e limitazioni.
b. Modello della strada principale e della via.
c. Trasporto.
d. Delle invasioni?
e. Il programma di utilità è aumentato? In diminuzione? 5. Servizi alla comunità.
a. Commerciale.
b. Di ricreazione.
c. Educativo.
d. Culturale.
e. Governativo.
Controllo dei beni.
A. Rapporto tra i miglioramenti e il luogo.
1. La casa, compreso gli edifici attigui, dovrebbe avere un'apparenza armoniosa sul luogo.
a. È la casa troppo grande per il luogo?
b. La casa è orientata correttamente sul lotto per approfittare delle circostanze climatiche?
c. Over-built? Sotto-costruito? B. Esterno della casa.
1. Determinare la qualità di costruzione. Controllare:
a. Fondamento.
b. Pareti.
c. Tetto. 2. Determinare la resistenza ad usura e l'azione degli elementi.
a. È ci grondaie sufficienti e drainspouts per prendere l'acqua a partire dai beni immobili?
b. È ci sporgenze soddisfacenti del tetto per proteggere le finestre e le pareti? 3. Misurare le dimensioni esterne dei beni immobili per ottenere le loro zone. 4. Esaminare e descrivere i miglioramenti di iarda allo scopo della valutazione del loro valore. C. Interiore della casa.
1. Determinare la qualità del bene immobile.
a. Durevolezza di bene immobile.
b. Disposizione della pianificazione di pavimento e disposizione di spazio.
c. Attrattiva del disegno.
d. Grado e qualità dei materiali utilizzati.
e. Adeguatezza del riscaldamento, di cottura, elettrica e di plumbing apparecchiatura. 2. Misurare o prendere nota dei formati della stanza ed il collocamento delle finestre per luce e ventilazione sufficienti. 3. Determinare se il modello di traffico è dal punto di vista funzionale adeguato. 4. La casa ha tutte le convenienze moderne necessarie per una nuova casa nel relativo codice categoria di prezzi?
Verifica attraverso le annotazioni pubbliche.
A. Le annotazioni pubbliche dovrebbero essere controllate per verificare quanto segue circa i beni che sono valutati:
1. Descrizione legale adeguata.
2. Indirizzo stradale corretto.
3. Formato/dimensioni del lotto.
4. Posizione del lotto riguardo alla via trasversale più vicina.
5. Qualsiasi servitù prediali, limitazioni o altri prenotazioni o interessi pregiudicanti i beni.
6. Valore e le tasse valutati dei beni.
7. C'è ne cambia nel modello della via o di suddivisione in zone. B. Trasferimento del titolo di simili beni.
1. Le vendite dei lotti liberi unifamiliari dovrebbero essere ottenute e verificate.
2. Le vendite delle residenze unifamiliari migliori all'interno della stessa vicinanza dovrebbero essere registrate.
Controllo delle vendite paragonabili.
A.I lotti liberi o i simili beni migliori dovrebbero essere controllati.
B. Le simili o caratteristiche dissimili rispetto ai beni tematici sono registrate ed il prezzo di vendita, i termini ed i motivi da vendere o l'approvvigionamento devono essere verificati dal venditore o dal compratore.
Applicazione dei metodi a valore.
A. Metodo di costo a valore.
1. Dalle informazioni raccolte nel controllo e nella classificazione di formato, di qualità e di costo, una valutazione di costo è effettuata di tutti i miglioramenti sulla terra.
2. Il valore di terra è valutato da informazioni raccolte nella ricerca record dei pacchetti liberi.
3. Nella maggior parte dei casi, se i miglioramenti sono nuovi e l'più alto e migliore uso della terra, il preventivo del valore per mezzo del metodo di costo è uguale al valore di terra più i nuovi costi di miglioramento. B. Confronto di vendite o metodo del mercato a valore.
1. Le vendite di simile tipo case sono confrontate all'oggetto quanto a tempo, a posizione ed alle caratteristiche fisiche.
2. La registrazione necessaria deve essere procedere a fra le vendite e l'oggetto.
3. Un preventivo preliminare del valore per mezzo del metodo comparativo è ottenuto. C. Metodo di reddito a valore.
1. L'affitto economico dell'oggetto è valutato per mezzo di esperienza e confronto.
2. I moltiplicatori mensili lordi di simile tipo beni sono raccolti ed analizzati per arrivare ad un moltiplicatore per applicarsi all'oggetto.
3. DCF può essere applicato per tali beni come i nuovi progetti del condominio, le suddivisioni o tutti i beni con un tipo variabile reddito durante il periodo d'immagazzinamento dell'investimento.
4. Un preventivo preliminare del valore per mezzo del metodo di reddito è ottenuto. D. Riconciliazione dei metodi.
1. Ogni metodo è pesato e confrontato.
2. Con i nuovi beni sarà trovato generalmente che il metodo di costo avrà il più grande peso nella correlazione.
3. Se i nuovi beni tematici siano situati all'interno di un tratto di simile tipo case, il confronto del mercato sarebbe dato la maggior parte del peso nella riconciliazione.
4. Dopo la pesatura dei tutti fattori in questione, l'una riconciliazione definitiva di valore per i beni è disposta.
Più vecchia residenza
Analisi della vicinanza. Oltre che i punti coperti sotto la nuova residenza, ciò che segue dovrebbe essere considerato con attenzione quando si occupano di più vecchi beni in una vicinanza composta: A. Tendenza della vicinanza.
1. Un assegno dovrebbe essere fatto per determinare se proposto di suddividere in zone i cambiamenti stiano considerandi dall'ente locale.
2. I cambiamenti contemplati potrebbero indicare che il migliore uso dell'oggetto non è più probabilmente per alloggiamento unifamiliare. B. Controllo dei beni. Oltre che gli articoli coperti sotto la nuova residenza, la considerazione dovrebbe essere data a quanto segue:
1. Un controllo più attento è effettuato dei locali.
a. Notare gli effetti della putrefazione a secco e delle termiti.
b. Cercare la manutenzione rinviata.
c. Controllare il tetto e la soffitta per i segni delle perdite dell'acqua.
d. Controllare il fondamento per vedere se c'è depositarsi. 2. Disposizione della stanza e programma di utilità funzionale.
a. Una più vecchia casa è più probabile avere una pianificazione di pavimento antiquata.
b. Il livability o il programma di utilità è spesso obsoleto rispetto ad una struttura recentemente progettata. 3. Collegamenti ed impianto idraulico.
a. La casa sotto-è fissata per gli odierni apparecchi elettrici? Particolare attenzione dovrebbe essere prestata alla cucina. b. Le linee di impianto idraulico stanno influenzande da encrustation? Dovranno essere sostituite presto?
c. Sono i dispositivi di impianto idraulico nella cucina e nelle stanze da bagno sufficienti e nella buona condizione di lavoro? 4. Unità dell'impianto e/o di condizionamento d'aria di riscaldamento.
a. È l'unità sufficiente per il formato e la qualità della casa?
b. Che cosa sarebbe richiesto per installare una nuova o unità più efficiente? Sarebbe fattibile? C. Applicazione dei metodi. Ogni metodo può essere utilizzato nello stimare i più vecchi beni. La differenza primaria fra stimare una nuova e vecchia casa è nella determinazione di deprezzamento come componente del metodo di costo.
1. La considerazione deve essere data al controllo della casa per aiutare l'esperto a raggiungere un'opinione quanto all'efficace età da assegnare.
2. Il deterioramento curabile fisico deve essere calcolato con attenzione.
3. Lo studio deve essere effettuato per determinare se un articolo funzionale può essere trattato come curabile o incurabile.
4. Gli articoli di deprezzamento economico saranno più prevalenti in una più vecchia vicinanza che più nuova.
Definizione di piccola dimora multifamiliare.
A. Nella maggior parte dei casi, una piccola dimora multifamiliare si riferisce ai beni che contengono più di uno ma a meno di sei unità viventi. Queste unità possono essere una di quanto segue:
1. Doppio bungalow o duplex.
2. Bungalow o triplex triplice.
3. Piccole corti o numerose case sopra mólto.
4. Appartamenti o piccoli appartamenti.
Motivi per l'approvvigionamento dei beni residenziali.
A. Ci sono tre categorie di beni residenziali.
1. Case unifamiliari.
2. Piccole dimore multifamiliari.
3. Reddito producendo le dimore multifamiliari. B. Case unifamiliari.
1. La preoccupazione primaria è data alle amenità della proprietà domestica.
2. Il costo della proprietà è di importanza secondaria.
3. L'orgoglio di posizione e di appello architettonico è dato la considerazione prima dell'approvvigionamento. C. Le piccole dimore multifamiliari sono approvvigionate per una combinazione di proprietà domestica e di reddito.
1. La posizione, l'attrattiva architettonica e le amenità della proprietà sono date la forte considerazione da un acquirente.
2. Il reddito è di importanza secondaria.
3. Tipicamente, un compratore spera di potere ridurre il costo della vita ottenendo un certo reddito locativo alle spese di diminuzione.
4. Il reddito ricevuto tende a sfalsare le imposte della proprietà immobiliare, l'assicurazione ed i costi di manutenzione.
5. In alcuni casi, il reddito locativo inoltre riguarderà i pagamenti ipotecari sui beni.
6. Solitamente, il proprietario di piccola dimora multifamiliare deve fare tutto il lavoro dell'amministrazione. D. Reddito producendo dimora multifamiliare.
1. Le grandi dimore multifamiliari (superiore a 10 - 15 unità) sono approvvigionate soprattutto affinchè il flusso di reddito siano prodotte.
2. Il reddito netto o il reddito spendable è l'articolo più importante considerato dal compratore.
3. Le amenità della proprietà fanno influenzare piccolo nella decisione d'acquisto. E. Altri motivi per l'approvvigionamento.
1. Barriera contro inflazione.
2. Mezzi di risparmio forzato.
3. Probabilità per apprezzamento nel valore dovuto la domanda aumentante nella zona.
Procedura di valutazione.
A. Le piccole unità multifamiliari sono valutate approssimativamente lo stessi delle case unifamiliari. B.I fattori costo, il deprezzamento ed i preventivi del valore di terra sono calcolati nello stesso modo di con le case unifamiliari. C. Le piccole unità non possono essere considerate come reddito allineare producendo le unità. Di conseguenza, nella maggior parte dei casi, i moltiplicatori lordi mensili sono utilizzati anziché un metodo di reddito per stimare. D. Il metodo di confronto del mercato differisce in qualche modo dal metodo comparativo come usato con le case.
1. Meno è messo in evidenza tentare di misurare l'orgoglio della proprietà e delle amenità.
2. Il metodo di confronto può essere raffinato ad un maggior grado.
a. I confronti possono essere fatti sulla a per base dell'unità.
b. Il confronto può essere fatto sulla a per base della stanza.
3. L'appello delle unità dal punto di vista del renter deve essere considerato.
4. Il fattore di posizione mentre si riferisce a trasporto e ad acquisto può essere dato la maggior considerazione che con una casa unifamiliare.
Amenità delle dimore multifamiliari.
A.I fattori e le amenità hanno considerato importante dagli inquilini delle dimore multifamiliari.
1. Distanza dai centri di occupazione.
2. Trasporto pubblico.
3. Distanza a buon acquisto.
4. Distanza ai parchi ed alla ricreazione.
5. Distanza dai fastidi.
6. Livelli di affitto.
7. Orgoglio della proprietà.
8. Adeguatezza di parcheggio fuori strada. B.I fattori hanno considerato importante dal proprietario.
1. Polizia e protezione antincendio, accumulazione dei rifiuti.
2. Tariffe di vacanza nella zona.
3. Quantità di tasse. | 
