Guida di riferimento dell'esperto della proprietà immobiliare - parte 9 PROFILO TIPICO PER LA SCRITTURA ALLA RESIDENZA UNIFAMILIARE DEL RAPPORTO NARRATIVO DI VALUTAZIONE A. Pagina di titolo:
1. “Una valutazione di valore di mercato della residenza unifamiliare conosciuta come (indirizzo).„
2. Nome del cliente.
3. Il nome e l'indirizzo dell'esperto B. Indice:
1. Introduzione.
2. Parte principale del rapporto.
3. Sezione delle aggiunte. C. Lettera della trasmissione:
1. Data.
2. Nome ed indirizzo del destinatario.
3. Saluto.
4. Autorizzazione.
5. Descrizione o riferimento legale a ciò.
6. Scopo della valutazione, compreso tipo di valore valutato.
7. Data della valutazione.
8. Riferimento al seguente rapporto delle pagine, compreso le esposizioni come pure le circostanze di limitazione, scompone considerato e ragionare impiegato nell'arrivare alla conclusione definitiva di valore di mercato equo.
9. Preventivo di valore (scritto e numerato).
10. Certificazione dell'esperto.
11.Signature. D. Sommario dei fatti e delle conclusioni salienti:
1. Ricapitolazione di informazioni pertinenti quali il preventivo di valore, la data di valore, lo scopo della valutazione, ecc. E. Sezione dei locali:
1. Dichiarazione di uso progettato del rapporto di valutazione.
2. Dichiarazione dei termini di limitazione su cui la valutazione è basata, compreso la definizione completa di valore come valutato nel rapporto. F. Analisi regionale, della città e della vicinanza:
1. Caratteristiche pertinenti.
2. Fattori economici.
3. Tendenze significative. G. Informazioni generali dei beni:
1. Proprietario record o legale.
2. Descrizione legale.
3. Indirizzo legale.
4. Posizione. H. Analisi del luogo:
1. Descrizione del pacchetto:
a. Formato e figura.
b. Drenaggio della superficie e di topografia.
c. Terreni compreso sottosuolo (fondamentale).
d. Accesso.
e. Abbellimento, ecc.
2. Miglioramenti e programmi di utilità della via.
3. Limitazioni e suddivisione in zone di documento legale.
4. Informazioni valutate di imposta e di valutazione.
5. Uso ed adattabilità correnti.
6. Più alto e migliore uso.
I. Analisi di miglioramento:
1. Descrizione di base:
a. Tipo e data di costruzione.
b. Forma architettonica.
c. Numero delle stanze.
2. Sommario delle zone di piede quadrato:
a. Residenza.
b. Garage.
c. Altri strutture, camminate ed azionamenti.
3. Descrizione esterna:
a. Fondamento e sottostruttura.
b. Trattamento esterno.
c. Disegno e copertura del tetto.
d. Portici.
4. Descrizione interna:
a. Descrizioni della stanza (attribuzione di spazio; pavimento, pareti e rivestimento del massimale; l'costruire-Istituto centrale di statistica e dispositivi).
5. Apparecchiatura meccanica:
a. Riscaldamento e condizionamento d'aria.
b. Elettrico.
c. Vario - eliminazione di immondizia, ecc.
6. Miglioramenti vari:
a. Edifici attigui.
b. Pati e camminate.
c. Abbellimento. J. Analisi e valutazione:
1. Dichiarazione del problema.
2. Metodi di valutazione.
3. Ricerca. K. Preventivo di valore di terra:
1. Tramite il metodo di dati del mercato.
2. Dall'astrazione di vendite.
3. Metodi economici:
a. Come percentuale della classificazione di reddito annuo.
b. Come percentuale di valore di una proprietà totale.
4. Riconciliazione di vari metodi.
5. Preventivo definitivo di valore di terra. L. Il metodo di costo:
1. Preventivo di spesa della riproduzione:
a. Giustificazione.
2. Preventivo di deprezzamento accresciuto:
a. Deterioramento fisico con giustificazione: curabile ed incurabile.
b. Obsolescenza funzionale con giustificazione: curabile ed incurabile.
3. Obsolescenza economica con giustificazione.
4. Costo di riproduzione svalutato.
5. Aggiunta di valore di terra valutato.
6. Valore indicato tramite il metodo di costo. M. Il metodo di dati del mercato:
1. Presentazione di dati del mercato compreso la dichiarazione della fonte e della verifica: a. Sommario dei dati pertinenti (vendite ed elenchi).
2. Analisi dei dati del mercato:
a. Fattori di registrazione.
3. Applicazione dei fattori registrati di dati del mercato:
a. Confronto dai vari comuni denominatori: per esempio, rapporto del prezzo di vendite a zona vivente; prezzo di vendite di rapporto al numero delle stanze.
b. Confronto diretto dei beni.
4. Riconciliazione delle indicazioni using i coefficenti di affidabilità.
5. Valore indicato tramite il metodo di dati del mercato. N. Il metodo di reddito:
1. Impiegato raramente nell'analisi dei beni residenziali unifamiliari.
2. Moltiplicatore lordo giustificato di affitto della vicinanza.
3. Preventivo locativo equo giustificato per l'oggetto.
4. Valore indicato tramite il metodo di reddito. O. Riconciliazione e discussione sui preventivi di valore:
1. Valori della condizione valutati tramite tre metodi separati.
2. Analisi:
a. Maggiore, ma non esclusiva, peso per avvicinarsi a quello:
>> È il più strettamente connesso a scopo della valutazione;
>> È il più adatto per la classificazione dei beni responsabile;
>> Ha più grande quantità di dati sostenenti;
>> Riflette il più esattamente l'atteggiamento dell'acquirente tipico; e
>> È il più sensibile alle tendenze correnti.
3. Conclusioni definitive di valore della condizione:
a. Separazione arbitraria suggerita:
>> Terra; e
>> Miglioramenti. P. Sezione delle aggiunte:
1. Dati del mercato.
2. Programma di dati del mercato.
3. Dati statistici ed effettivi dei diagrammi, dei programmi, delle immagini, delle tabelle, interessati al preventivo di valore e necessari come prove a sostegno non incluse nella parte principale del rapporto. Q. Qualificazioni dell'esperto. CONCLUSIONE
Nella conclusione delle questi informazioni sui concetti, la valutazione e le tecniche di valutazione, li hanno lasciati fluttuare tre bandierine d'avvertimento. Deve essere notato che ci sono differenze sottili fra la valutazione e valutare. Il primo è più vasto, tende ad essere economico in origine e dà risalto alla teoria; l'ultimo si riferisce di più a pratica, ai metodi ed alle tecniche. Dopo, chiunque può fare una valutazione, persino una persona di disposizione, ma il valore di un rapporto di valutazione è determinato dall'esperienza, dalla conoscenza, dalle qualificazioni e dai motivi della persona dietro esso. Per concludere, non siamo ingannato da tutta la vasta dichiarazione che valutare è una scienza esatta. È una scienza come è c'è ne delle altre scienze sociali, ma la gente ed i beni non possono essere valutati con la precisione e l'esattezza raggiunte dalle scienze matematiche e fisiche.
PROBLEMI SUPPLEMENTARI DI PRATICA
Il seguenti sono alcuni problemi supplementari di pratica con le soluzioni suggerite.
Applicazione del metodo di reddito (capitalizzazione)
1. Un bene immobile e un lotto di appartamento delle 50 unità stanno valutandi. Le 30 unità a due camere affittano per $600 e le 20 unità ad una camera affittano per $475 mensili, che l'affitto è paragonabile ad affitto del mercato nella zona. Le perdite dell'accumulazione e di vacanza sono valut aare 5% di reddito lordo potenziale. La funzione della struttura e della lavanderia di parcheggio contribuisce un reddito valutato supplementare $1.200 al mese. Che cosa è reddito lordo annuale valutato totale dei beni (terreni e bene immobile) l'efficace? Soluzione | | 30 x $600 = $18.000 X12 = | $216.000 | | 20 x $475 = $9.500 X12 = | 114.000 | | Reddito locativo dell'appartamento | $330.000 | | Più l'altro reddito: $1200 X12 = | 14.400 | | Reddito annuo lordo potenziale | $344.400 | | Meno vacanza di 5%/perdita dell'accumulazione | -17.220 | | Efficace reddito lordo annuale totale | $327.180 |
2. La dichiarazione di gestione del proprietario mostra le seguenti spese annue: | SPESE FISSE | | | | | Tasse di beni immobili | $7.200 | | | | Assicurazione | 2.200 | | | | Autorizzazione | 200 | | | | Incrementi di capitale | 22.000 | | | | Deprezzamento | 10.000 | | | | | $41.600 | | SPESE D'ESERCIZIO | | | | | Acqua | $9.000 | | | | Gas ed elettricità | 6.000 | | | | Servizio dello stagno | 4.800 | | | | Manutenzione di giardinaggio | 1.200 | | | | Spese di rappresentanza | 750 | | | | Manutenzione del bene immobile | 10.000 | | | | Stipendio residente del responsabile | 12.000 | | | | Servizio dei rifiuti | 1.200 | | | | | $44.950 | | RISERVE PER I RIMONTAGGI | | | | | Gli apparecchi, copre, copre | $6.000 | | | | Componenti del bene immobile | 4.000 | | | | | $10.000 | | | | | | SPESE TOTALI | | $96.550 |
Dopo la ricostruzione della dichiarazione del proprietario (che determina gli articoli permissibili adeguati di spesa), che cosa è reddito netto valutato annuale dei beni? Soluzione | | Dedurre $32.000 (incrementi di capitale e deprezzamento) dalle spese fisse e $750 (spesa di rappresentanza) da spese d'esercizio, come essendo deduzioni improprie. | | Dal problema #1, l'efficace reddito lordo annuale proviene… | $327.180 | | SPESE | | | | | Fisso | $9.600 | | | | Di gestione | 44.200 | | | | Riserve del rimontaggio | 10.000 | | | Spese totali | | - 63.800 | | | | | | Reddito di beni netti annuale valutato | | $263.380 |
3. L'esperto ha determinato una tariffa di capitalizzazione adeguata per i beni di cui sopra è 9.5%. Che cosa è il valore di una proprietà valutato?
Soluzione: $263.380 la tariffa della protezione del ÷ .095 di reddito netto = $2.772.421 ha valutato il valore di una proprietà.
4. Supporre che il reddito netto dei beni sia soltanto $189.000 ed i simili beni sono stimati a $1.929.000. Che cosa è la tariffa generale indicata della protezione?
Soluzione: $189.000 tariffa generale della protezione del ÷ $1.925.000 (valore) (di reddito) = 9.8%. 5. Dato, basato sulla tecnica comparativa di vendite: | Prezzo di vendita dei beni di reddito | $230.000 | | Valore del bene immobile | $170.000 | | Durata valutata rimanente di bene immobile | 40 anni | | Reddito netto annuale dei beni | $23.500 |
Che cosa è il tasso di interesse indicato per i beni? Soluzione | | (I beni migliori hanno sia un tasso di interesse che una tariffa di ripresa inclusi nella tariffa di capitalizzazione. Il tasso di ripresa si applica soltanto ai miglioramenti, mentre il tasso di interesse si applica sia a terra che a miglioramenti.) | | Il reddito netto valutato prima riprende | $23.500 | | Riprendere per bene immobile: | | | ÷ 100% 40 anni. = 2.5% x $170.000 | $4.250 | | Il reddito netto dopo bene immobile riprende | $19.250 | | Tasso di interesse = $19.250 ÷ $230.000 = 8.3% | |
6A. Problema residuo di costruzione di tecnica (valore di terra conosciuto; sconosciuto di valore del bene immobile.) Ammettere quanto segue: | | Reddito netto annuale dagli interi beni | $14.000 | | Valore di terra | $42.000 | | Riprendere la tariffa per bene immobile (25 anni di vita economica restante) | 4% | | Tasso di interesse | 8% |
Che cosa è (1) valore del bene immobile e (2) il valore di una proprietà?
Soluzione | | Reddito netto dei beni | $14.000 | | Reddito attribuibile a terreni: $42.000 x .08 = | $3.360 | | Reddito attribuibile a bene immobile | $10.640 | | | | | Tariffa di capitalizzazione: 12% (8% + 4%) Formula: Valore attuale = tariffa di capitalizzazione del ÷ di reddito netto | | Di conseguenza, valore indicato di bene immobile = $10.640 ÷ .12 = | $88.667 | | Valore di terra più | $42.000 | | | | | Valore di una proprietà indicato dalla tecnica residua di costruzione | $130.667 | | | ($130.700 arrotondati) |
6B. Problema residuo di tecnica della terra (valore del bene immobile conosciuto; sconosciuto di valore di terra.) Ammettere le stesse figure come sopra nel problema residuo di tecnica del bene immobile, a meno che il valore di costruzione sia $88.700 ed il valore di terra sia sconosciuta. Che cosa è (1) valore di terra e (2) valore di una proprietà? Soluzione | | Reddito netto | $14.000 | | Meno reddito attribuibile ai miglioramenti ($88.700 x .12) | - $10.644 | | Reddito attribuibile a terreni | $3.356 | | | | | Valore indicato di terra = $3.356 ÷ .08 = $41.950 (arrotondato) | $42.000 | | Aggiungono il valore di miglioramento | $88.700 | | | | | Tecnica per terra residua indicata di valore di una proprietà | $130.700 |
7A. Supporre che i confronti mostrano le case unifamiliari paragonabili in un affitto della vicinanza per circa $380 al mese e vendere per una media di $45.600. Che cosa è il moltiplicatore lordo indicato di affitto per i beni tematici in questa vicinanza?
Soluzione: Formula: affitto mensile lordo del ÷ di prezzi di vendite = moltiplicatore lordo di affitto Di conseguenza, $45.600 ÷ $380 = 120 Il moltiplicatore lordo di affitto è 120
7B. Supporre che, una volta confrontati ad altri affitti, i beni di cui sopra abbiano perso $24 per reddito locativo di mese dovuto posizione difficile della cucina. Che cosa è il deprezzamento valutato attribuibile all'obsolescenza funzionale incurabile?
Soluzione: 120 x $24 = $2.880 | 
