Chiedere i tempi del Realty - 10 dicembre 2004
da Peter G. Miller
Domanda: Sono un mediatore della proprietà immobiliare che rappresenta i venditori che hanno approvvigionato una casa 18 mesi fa. Il rapporto d'ispezione del parassita era chiaro. Il controllo fatto per i nuovi compratori la settimana scorsa (da un'azienda stimabile) ha mostrato la putrefazione a secco, le termiti ecc. -- complessivamente $12.000 per il lavoro di riparazione. Realizzo che le termiti possono venire in qualunque momento, ma la putrefazione a secco ha dovuto richiedere molto tempo svilupparsi. Il venditore fa del ricorso contro l'azienda che ha controllato la casa quando hanno approvvigionato in un anno fa? Risposta: La risposta dipende dove i beni sono individuati perché la portata di un controllo della termite varierà dalla condizione alla condizione. Per esempio, in Maryland, la CC e gli ispettori della termite della Virginia non sono richiesti per controllare per o rilevare l'esistenza qualche cosa ma degli insetti distruss di legno. Il motivo? La putrefazione del legno, il deperimento, il fungo e la putrefazione a secco sono considerati essere causati dagli organismi distruss di legno. La maggior parte di condizione del golfo e del sud del litorale e della California comprendono gli organismi distruss di legno nella portata di un controllo. I controlli della termite mostrano le circostanze ai tempi del rapporto soltanto ed a meno che specificamente specificato dalla ditta di controllo non ci sia garanzia contro le infestazioni future. La maggior parte delle ditte stimabili trasportano l'assicurazione di errore-e-omissioni, in modo da un primo punto è di mettersi in contatto con l'azienda di controllo originale. Se la ditta di controllo ritiene che possano trascurare qualcosa durante il controllo, correggeranno spesso il problema non a costo o ad un costo diminuito, anche quando nessuna garanzia pubblicata è stata pubblicata. Inoltre, trovare il danno degno $12.000 certamente richiede un secondo e controllo indipendente come pure la riparazione offre da qualcuno tranne la ditta che ha trovato il danno. Domanda: Stiamo comprando una casa. L'accordo di vendita dice che i venditori devono darci di 30 giorni di preavviso di muoversi e che possono rimanere soltanto fino a due mesi dopo la chiusura. Che cosa dovremmo includere nel contratto di affitto-indietro per proteggerli dai danni incontrati dopo la chiusura ma mentre i venditori stanno affittando indietro? Inoltre già abbiamo accordato sul prezzo di affitto-indietro -- stanno riguardando il nostro pagamento ipotecario. Siamo compratori domestici principianti ed abbiamo bisogno dei particolari quanto a come otteniamo l'affitto, il deposito di obbligazione, ecc. Risposta: Che cosa state cercando è “un accordo di occupazione di alberino-regolamento.„ Ciò è un documento complesso con i lotti delle clausole e dei sottoparagrafi perché affittare indietro solleva una miriade di emissioni. Per esempio, come conoscete i danni accadere non prima durante l'occupazione e senza un controllo e un'annotazione fotografica? Chi sta pagando i programmi di utilità? Assicurazione? Fa il prestatore sanno che i beni stanno affittandi per finchè due mesi -- molti accordi di prestito richiedono agli acquirenti di occupare i beni nei 30 giorni. E la vostra comunità ha controllo dei canoni d'affitto? Se sì, affittando potete dare determinati diritti ai vostri inquilini. Domanda: Abbiamo affittato una più vecchia casa per parecchi anni e ci preoccupiamo per lo stato dei beni. Inclinazione di alcuni pavimenti e la parete sta separando dalla vasca da bagno. Sono spaventato il pavimento e la vasca potrebbe scavare dentro. Che cosa se questa intera messa a punto è un rischio? Che cosa possiamo fare? Risposta: I proprietari hanno un obbligo di fornire i quarti sicuri ed abitabili -- e nessun proprietario vuole l'ente locale pubblicare le citazioni o persino la fine i beni. La separazione inclinata delle pareti e dei pavimenti può essere prova di movimento strutturale, un aspetto serio ma uno che può solitamente essere resolved. Chiedere immediatamente al proprietario di avere uno sguardo conceduto una licenza a dell'assistente tecnico ai beni. Domanda: Sono interessato nell'acquisto della casa ad una vendita dello sceriffo. Se offro sulla casa e la approvvigiono per $100.000 ed il relativo valore valutato è $160.000, quella media che io avrebbero avuti $60.000 nell'azione ordinaria ed in caso affermativo potessi utilizzano che $60.000 in un prestito di azione ordinaria per pagare sul primo credito ipotecario effettuare i pagamenti più piccoli? Quanto probabilmente è che potrei ottenere l'azione ordinaria se dico il secondo prestatore che metterò la loro moneta verso il primo credito ipotecario? Risposta: Arresto. Domanda su niente. Dovete conoscere più circa la proprietà immobiliare prima di andare più avanti. La proprietà immobiliare “azione ordinaria„ è veduta generalmente come il valore del mercato dei beni meno debito di credito ipotecario. Qualche gente ha una vista più conservatrice e vede l'azione ordinaria della proprietà immobiliare come il valore del mercato di una casa inferiori debito di credito ipotecario e costi di commercializzazione. Lenders finanzierà la proprietà immobiliare in base al relativo prezzo di vendita o al relativo valore valutato, quale è di meno. Per l$questo l$motivo, un prestatore farà un prestito voi ha basato sul prezzo d'acquisto $100.000. Quanto ad ottenere un secondo prestito oltre che il primo, il secondo prestito è debito che anche deve essere rimborsato. Poiché un secondo prestito rappresenta più rischio, un prestatore vorrà un'più alta tariffa di interesse, così avanti non state pagando fuori un primo prestito con un secondo. Domanda: Quando abbiamo firmato un accordo dell'elenco con un mediatore, il mio marito era ubriaco ed ero nell'ambito dell'influenza di una medicina di prescrizione. Ho detto al mio mediatore circa il tutto questo ed il giorno dopo che abbiamo firmato il contratto che ha fatta mettere i segni in mia iarda. Qualcuno ha guidato da e conveniva al nostro prezzo. Il mio mediatore ha detto che ci era niente che potrei fare ma vendere a loro. L'agente del compratore lo ha minacciato per una causa. È ci qualche cosa che possa fare per mantenere la mia casa ora? Risposta: Può essere quella a causa dello stato che del vostro marito difettava “della capacità„ di prendparteere ad un accordo dell'elenco o a qualunque altra forma di contratto. Voi ed il vostro marito hanno accettato l'offerta del compratore? Che un compratore ha fatto un'offerta di pieno-prezzo necessariamente non significa che esso raduno tutti i termini e condizioni generali di un accordo dell'elenco. Vedere prego un avvocato. Ciò costerà un pacco per ottenere diritto. Domanda: Ho comprato appena una residenza da 1.25 acri. Oltre alla casa in cui vivo, i beni hanno circa un acro piantati con gli avocado che sono raccolti commercialmente e venduti. Vorrei esplorare i benefici di imposta (imposta fondiaria ed altra) di conversione dei beni da una residenza in azienda agricola. Risposta: Potreste certamente denominare l'ente locale, anonimo e parlate a qualcuno nell'ufficio di imposta fondiaria. Che cosa ora avete è un commercio casa-basato. Se la condizione di suddivisione in zone dei beni è convertita “da residenziale„ “in agricolo„ potete bene avere una tariffa di imposta fondiaria più bassa in alcune giurisdizioni. Tuttavia, può anche essere più difficile da rifinanziare i beni e più duro affinchè i compratori futuri ottenga il finanziamento. Parlare con i mediatori locali della proprietà immobiliare e chiedere quale è più facile da vendere: Una casa nella vostra comunità su 1.25 acri o un'azienda agricola dello stessa taglia? Domanda: Abbiamo comprato una nuova casa e stiamo lavorando alla classificazione della nostra iarda con il nostro costruttore. Abbiamo avuti acqua stagnante nel nostro cortile per i mesi. Dopo due tentativi falliti di ripararlo stanno riclassificando ancora una volta. Il miei marito ed io hanno mancato due settimane di lavoro per le riparazioni alla parte interna della casa. Abbiamo detto a nostra persona della garanzia che dovranno venire il sabato ad ultimare i lavori. Ciò è perché quasi tutto sulla nostra lista da riparare è stato sulle nostra liste tre o più volte. È ci della speranza? È ci qualche cosa che possiamo fare? Risposta: Potete esaminare questo due sensi. Potreste dire che ci sono alcuni articoli che dovrebbero essere fatti inizialmente a destra, o potete dire che una casa è un prodotto enorme complesso ed avete un costruttore che è continuante e provante a fare le riparazioni. La vostra situazione stava disturbando se aveste problemi ed il costruttore non facesse sforzo per ripararli. Qui almeno avete un costruttore provare a fare la giusta cosa anche se la casa è stata venduta e la moneta è stata raccolta. Il suggerimento qui è di funzionare con il costruttore, rimane domestico se necessario durante la settimana (forse telecommutare se possibile) ed ottiene le riparazioni fatte.
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