Chiedere Realty periodi il 13 aprile 2007 da Peter G. Miller
Domanda: Che cosa può essere fatto se sia un venditore che il compratore acconsentono a tagliare il loro proprio affare, per truffare sia gli agenti del compratore che del venditore dalle loro commissioni? Risposta: Il compratore ed il venditore possono arrivare a che cosa accordo vogliono. Che cosa non possono fare è di insidiare tutto il contratto di mediazione del compratore o dell'elenco a cui hanno convenuto. Ciò è un aspetto da risolvere immediatamente, prima che esca della mano. Una lettera dal vostro avvocato con una copia del vostro accordo dovrebbe stabilire chiaramente il vostro reclamo ad una commissione -- ed alle spese notarili ed ai danni a richiesta. Mentre siete esso, chiedere al vostro avvocato di spiegare il concetto di interferenza tortuosa. In generale, quando un di terzi interferisce in un rapporto contrattuale possono essere responsabili per le perdite ed i danni. Per esempio, se avete un accordo dell'elenco con un venditore e le prove del compratore da interferire dicendolo sono pagate di meno o per niente, potete avere un reclamo ancora l'acquirente. Domanda: Ho bisogno del consiglio. La mia casa è stata sul mercato per una settimana nel New Jersey ancora-freddo. Più non sto vivendo là. Ero dalla zona per i quattro giorni e smessa vicino affinchè alcuni minuti verifichi le cose. Tutto era giusto. Allora ci era una rappresentazione a 4 pomeridiane. Il giorno seguente quando sono entrato a 10 per pulire fuori un armadio, la casa era fredda ed ha avuta un odore sconosciuto. Quando ho controllato il termostato, è stato regolato a 53 gradi su condizionamento d'aria (era di 43 gradi questa mattina). È chiaro me che un mediatore o un cliente dell'idiota ha tentato di vedere se la mia aria centrale funzionasse e dimenticasse di rimettere il calore sopra. Non siete supposto girare l'aria centrale su quando è fredda fuori. Sono sicuro che l'odore era il compressore che grippa. Immediatamente ho segnalato questo al mio mediatore che ha denominato il mediatore di mostra che ha negato toccare il termostato (nessuna grande sorpresa là). Così ora affronterò una riparazione enorme causata dalla negligenza del mediatore. A me, ecco perchè i commerci hanno assicurazione sulla responsabilità civile, ma chi è responsabile? Infine, non è il mio proprio mediatore responsabile? Risposta: Avete saltato la pistola sulle riparazioni. Fino ad un professionista del condizionamento d'aria e del riscaldamento che vi fidate degli assegni il sistema non non sapere che qualche cosa è male realmente con esso. Prima di dire che un mediatore dato era “un idiota„ o che qualcuno si è agganciato “nella negligenza,„ voi necessità di essere sicuro dei vostri fatti. In questo caso i fatti sono insufficienti. Non avete alcuna prova per mostrare chi era responsabile. Il vostro mediatore dell'elenco, il mediatore di mostra, il compratore futuro e perfino voi possono tutti negare plausibilmente toccare il sistema. Quanto ad una fattura di riparazione, se ci è una, l'assicurazione non può aiutare se voi o il mediatore ha un gran-abbastanza deducibile. Effettivamente, se un reclamo di assicurazione produca soltanto un beneficio secondario può essere saggio non archivare un reclamo per mantenere i premi. Un suggerimento: Ottenere un preventivo di riparazione da un professionista certo del condizionamento d'aria e del riscaldamento. Allora chiedere al mediatore se può aiutare il contrappeso il costo. Mentre probabilmente non vincereste portare il vostro reclamo in il tribunale (a causa di quella mancanza fastidiosa di prova), un mediatore non definito come “idiota„ o accusato “della negligenza„ potrebbe provare ad aiutare come aspetto di buoni rapporti del cliente. Domanda: Il miei marito ed io hanno i beni da vendere su un canale dell'acqua salata in Florida. Abbiamo due lotti. Uno è un poco più piccolo di 1/4 di acro ed ha nostra 2 camere da letto, casa dello stilt del ranch dei 2 bagni nella grande figura. L'altro lotto costruibile esclusivamente redatto, anche lungomare, è appena al di sotto di 1/4 di acro inoltre. I beni sono attualmente per la vendita -- la casa ed il relativo lotto per $339.900 ed il lotto separato per $119.000. Sul lotto separato sono la nostra tettoia di legno $3.000-$4.000 con un granaio ed il nostro doppio carport. Usiamo gli interi beni, ma i due pacchetti sono redatti esclusivamente. Abbiamo due compratori potenziali interessati al lotto costruibile. Dovremmo ora vendere il lotto? Dovremmo vendere esclusivamente la casa ed il relativo lotto? (Non che ci è un compratore della casa che attende nelle ali.) Dovremmo dare e vendere insieme gli interi beni? Risposta: Avete sollevato un problema classico che spiega perché la proprietà immobiliare è un prodotto localizzato. Per rispondere alla vostra domanda assennatamente una deve conoscere il mercato locale. Dovete parlare con il vostro mediatore e chiedere se ci è un forte mercato per le case come il vostro sopra un singolo lotto. Anche dovete chiedere se la vendita separata del secondo lotto abbia diminuito significativamente il potenziale di vendita e di valore dei beni principali con la casa. Una volta che avete risposte da un mediatore locale con esperienza potete allora prendere una decisione. Domanda: Sono in un contratto per comprare una casa ed al venditore chiesto un prezzo e noi ha accordato su quel prezzo se valuta per quel prezzo. Il prestatore ci non darà un prestito per più di che cosa il valore di valutazione per e noi non stanno andando approvvigionare una casa per più di esso ha valutato. Così poiché siamo nel contratto con il venditore che deve abbassare il prezzo e venderlo a noi, di destra? Non siamo ritirarci del contratto in modo da è costretto a vendere a noi per che cosa ha valutato per. È ci delle conseguenze in questione affinchè un proprietario provi a superare su un compratore non volendo chiudere l'affare perché ha valutato ad un prezzo più basso? Risposta: Non così velocemente. Che cosa fa l'accordo dice? Tipicamente -- ma non sempre -- un accordo di vendita con una clausola di valutazione assicurerà che un compratore deve andare attraverso con una vendita se il valore valutato è uguale a o maggior del prezzo di vendita. Tuttavia, tali clausole non dicono tipicamente che un venditore deve diminuire il suo prezzo di fronte ad una valutazione bassa. Invece, che cosa accade generalmente è che il compratore deve fornire i contanti supplementari sopra il valore valutato per approvvigionare la casa, il venditore può scegliere per abbassare il valore di vendita o una certa combinazione dei due. Tuttavia, se il venditore decide di non abbassare il prezzo, quindi il compratore può aggiungere i contanti supplementari o, per ritirarsi tipicamente dall'accordo senza pena. La logica di tali clausole è che un prestatore finanzierà una casa in base al prezzo di vendita o al valore valutato, quale è di meno. Se il valore valutato è di meno che il valore di vendita, quindi il prestatore finanzierà soltanto la più piccola somma -- quali mezzi per pagare ad un prezzo più superiore alla valutazione il compratore deve portare a contanti supplementari alla chiusura. Prima di andare più avanti voi dovere fare esaminare l'accordo dal vostro mediatore del compratore o da un avvocato per determinare gli specifics di che cosa realmente richiede del venditore. La scommessa qui è che il venditore non sarà costretto ad abbassare il suo prezzo. Domanda: Quattro mesi fa un agente da un altro ufficio dell'azienda mi ha trasmesso un accordo di rinvio quotare la casa urbana del fiance del suo cliente qui vicino. Dopo il funzionamento con il mio cliente per due mesi, (il mio cliente) mi ha chiesto di aiutare le coppie per trovare ed approvvigionare una casa nella zona dell'altro agente. Ha spiegato che lui ed il suo fiance non erano soddisfatti dei servizi dell'altro agente e realmente lo hanno voluto lavorare con loro sul nuovo approvvigionamento. Ho chiarito con il cliente che ci era accordo di nessun compratore esclusivo con l'altro agente. Ed hanno chiesto che non rilevare all'altro agente che stavo aiutandoli, piuttosto che l'altro agente, perché la hanno temuta avrei sabotato l'altro elenco da vendere. Poichè il rinvio originale ha riflesso un accordo per un elenco soltanto, non ho ritenuto un obbligo di notificare l'altro agente i miei clienti avévano chiesto. Dopo che abbiamo trovato una nuova casa per le coppie ed abbiamo scritto un contratto da vendere e l'approvvigionamento, l'altro agente ha richiesto una tassa di rinvio per il nuovo approvvigionamento. Poichè deve già ricevere una tassa quando l'elenco vende, gli devo una seconda tassa per questa transazione anche? Ed in caso affermativo, quando si arresta? Risposta: Se il vostro accordo con l'agente riferentesi gli richiede di pagare una tassa quotate e vendete i beni, quindi l'altro agente è chiaramente dovuta una tassa se i beni sono venduti. Se l'accordo è silenzioso circa la rappresentazione dei clienti nell'approvvigionamento dei beni, quindi nel mio punto di vista il primo agente perde. A meno che ci sia un accordo scritto al contrario, l'agente non ha un reclamo o “una proprietà„ di corso della vita del vostro rapporto con i clienti oltre l'Atto Unico di quotazione dei loro beni. Se ci è un accordo scritto allora i clienti dovrebbero sapere a questo proposito -- così hanno l'occasione andare altrove. Immaginare che i clienti lo abbiano denominato durante sei anni ed abbiano chiesto a che voi per vendere i beni che siete stato chiesto di trovare per loro. Persino considerereste una tassa di rinvio all'agente originale? L'altro agente denominerebbe? Parlare con il vostri mediatore ed avvocato per gli specifics.
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