Chiedere Realty periodi il 18 maggio 2007 da Peter G. Miller
Domanda: Ho fatto pubblicità ad un pezzo di terra libero nella mia piccola città natale che è in un'altra condizione. Ho ottenuto una chiamata di telefono da un compratore futuro che non si è identificato. Ha offerto il prezzo completo ed ha accettato i miei termini che erano tutti i contanti. Ho accettato verbalmente la sua offerta e sul punto di la sua identificazione, ho rend contoere che era qualcuno che non fosse gradetto bene dalla mia casa della parte posteriore della famiglia. A questo punto, potrei estrarre dell'affare? Avevo accettato verbalmente la sua offerta ma non avevo firmato alcune carte ancora. Ero impaurito di una causa in modo da sono andato avanti con l'affare. Inutile per dire, la mia famiglia non sta parlando me. Il vostro consiglio per favore? Risposta: Ci sono due problemi qui. In primo luogo, siete interamente corretto accettare l'offerta del compratore. Tranne nei casi molto rari quale un'unità in una comunità over-55, quando offrite i beni da vendere state offrendolo automaticamente a tutto che vuole incontrare i vostri termini e condizioni generali. Per per rifiutare qualcuno la probabilità comprare i beni perché voi o la vostra famiglia non fa “come loro„ -- chiunque “loro„ potrebbe essere e qualunque è che qualcuno non fa “come„ -- possono bene essere i motivi per un vestito di distinzione. Immaginare se i ruoli siano stati invertiti. Sarebbe giusto se non poteste ottenere i beni perché qualcuno non ha fatto “come„ voi? In secondo luogo, siete sicuro voi avete venduto i beni? Un accordo orale della proprietà immobiliare è senza valore perché è inapplicabile e probabilmente non affronta tutte le emissioni in una vendita dei beni. Per esempio, chi sta pagando le tasse di trasferimento? O parte delle tasse di trasferimento? Dovete avere un accordo scritto con il vostro compratore -- ed una volta che avete un accordo scritto dovete dire alla vostra famiglia che siete riconoscente avere un compratore che può pronto, disposto e ad incontrare i vostri termini. Domanda: Ho firmato un contratto (che non ripeterò mai) con un mediatore di servizio completo per quotare e vendere la mia casa. Ho trovato che un compratore sui miei propri senza aiuto da tutto il mediatore e da questa persona non ha avuto contatto anteriore con il mio mediatore per quanto riguarda la vendita della mia casa! Il contratto di elenco richiede la commissione da dividere fra il mediatore del venditore (il mio agente) ed il mediatore del compratore. Non ho problema pagare la metà della commissione al mio agente. Tuttavia, il mediatore sostiene che ancora dovrò pagare la tassa piena. Perché dovrei dovere pagarli la produzione del compratore? Ché pulviscolo! Scommessa non pubblicate questo. Risposta: Il vostro mediatore vuole la commissione completa perché quello è che cosa convenivate a paga. Come alternativa, potreste negoziare una disposizione differente, potreste impiegare un mediatore che che ha offerto un menu dei servizi (a volte descritti come mediazione “della piano-tassa„) o potreste vendere i beni da lei. Il più probabilmente convenivate “ai diritti esclusivi di vendere„ l'accordo dell'elenco. Ai sensi di un tal contratto se i beni sono venduti a chiunque durante il termine dell'elenco -- se attraverso il mediatore oppure no -- allora il mediatore è autorizzato ad una tassa piena. I mediatori preferiscono questa disposizione perché stanno stanziando sia il tempo che i dollari di introdurre i beni sul mercato e -- non irragionevole -- volere il migliore colpo ad ottenere indietro il loro investimento. Senza dubbio, come mediatore, cerchereste gli stessi termini. Potreste negoziare “un accordo dell'elenco dell'agenzia esclusiva„ che avrebbe dato ad un mediatore la destra esclusiva a vendita i beni durante il termine dell'elenco ma anche permetterli vendere indipendente senza pagare una tassa. Infine, potreste fare “aprirti„ o l'accordo “generale„ dell'elenco che significa tutto il numero dei mediatori potrebbe offrire i beni da vendere su una base no ecclusiva. Allo stesso tempo, avreste avuto la destra introdurre direttamente i beni sul mercato e non pagare una tassa a chiunque se trovaste un compratore. Nessun di questo -- o altre idee -- è un segreto. Molti libri, articoli di notizie e Web site offrono questi informazioni. Le tasse della proprietà immobiliare non sono affidate da legge e ci sono molte opzioni nel mercato. I, per uno, sta scrivendo circa tali cose dagli anni 70. In molti mercati oggi è difficile da vendere una casa. Sareste stato più felice se i beni non vendessero per sei mesi? Se non vendano affatto? Se vendesse per un prezzo più basso? Supporre che il mediatore abbia mostrato alla casa molte volte, spese vari mille dollari sui costi di commercializzazione ed i beni non hanno venduto. Quello sarebbe stato un migliore risultato? Per chi? Il compratore ha veduto i beni a causa del segno o dell'annuncio del mediatore? Quello significherebbe il mediatore “introdotto„ il compratore ai beni. Senza quell'introduzione non avreste un compratore. Il vostro mediatore fa firmare al compratore un accordo di vendita? Se sì, la scelta pura degli accordi di vendita ed i loro termini sono una forma importante di trattativa. Un'altra forma, o i termini differenti, può provocare un più piccolo risultato netto per voi. Nello stesso senso che gli accordi di vendita sono negoziabili, così sono le disposizioni dell'elenco. Potete dibattere tali emissioni come le condizioni del contratto, la tassa, il prezzo di offerta, la forma di accordo, che cosa è incluso nella vendita, nel formato di tutto il deposito required, ecc. E, come con altri accordi, se non gradite i termini proposti potete andare altrove -- e così può il mediatore. A tale proposito scommettere. Trasmettere prego qualunque è che la I “ha vinto„ alla carità della vostra scelta. Domanda: La mia madre ha morto e lasciato la sua casa ai suoi eredi. Ai tempi della sua morte, interamente abbiamo firmato un accordo informale permettere che il mio nipote (anche un erede) viva nella casa finchè ha pagato le tasse, assicurazione dei proprietari domestici e che abbiamo fatto le riparazioni necessarie. Ha ottenuto dietro sulle tasse ed ha perso l'assicurazione del proprietario domestico a causa dello stato dei locali. Ora vogliamo vendere i beni mentre sta trasformandosi in in una responsabilità a tutti noi. Il mio nipote continu aare ostruire la vendita dichiarando il fallimento. La prima volta ha dichiarato il fallimento è stato caduto perché non ha riempito le circostanze. Ora ha dichiarato ancora il fallimento. Che cosa facciamo? Può questo fallimento ostruire la vendita della casa? Risposta: Che cosa significa quando dite che ci era “un accordo informale„ fra gli eredi? Se significa un accordo verbale o qualcosa scritto sulla parte posteriore di un tovagliolo che può essere molto difficile da dire che diritti sono tenuti dal vostro nipote, che requisiti di accordo sono stati violati, ecc. Inoltre, che cosa significate il vostro nipote avete violato i termini della polizza d'assicurazione del proprietario domestico? La società di assicurazioni ha spedetto un ispettore? O, questo appena un aspetto di non sta pagando una fattura? Parlare con un avvocato locale che tratta i fallimenti per determinare che diritti avete in questa materia. Con un fallimento che può essere una corte può espellere il vostro nipote dai beni nello stesso senso che un inquilino gratuito può essere forzato dall'unità locativa. Ci è un'alternativa a tutto il questa: Spiegare al vostro nipote che difettoso come le cose sono ora, saranno sostanzialmente più difettose con un fallimento e nessun supporto della famiglia. Una parte anteriore unificata della famiglia può provocare la più cooperazione che un'azione legale. Forse la famiglia può acconsentire a fornire l'affitto di tre mesi se si muove altrove. Quello lo otterrebbe dai beni ad un costo minimo. Domanda: Sto provando a scoprire esattamente come “compriamo le aziende delle case„ funzioniamo. Devo $38.000 sulla mia casa ed i beni valgono circa $150.000. Sono nella salute difettosa e vorrei lasciare la mia casa al mio figlio. Il problema è che è entrato in fallimento due anni fa. Non credo la mia azienda di credito ipotecario permetta che lui assuma la direzione del prestito se i beni due lui, in modo da sto pensando (quando il momento viene) per vendere appena ad uno di quelli “compriamo le case„ come quanto più di meno offrirebbero. Risposta: In primo luogo, il vostro figlio può probabilmente assumere la direzione del vostro prestito senza riguardo a che cosa il prestatore pensa finchè continua i pagamenti. La Garn-St. La Legge del Germain dice che un prestatore non può denominare un prestito quando ci è “un trasferimento dove lo sposo o i bambini del mutuatario diventa un proprietario dei beni.„ Vedere prego un avvocato per i particolari. In secondo luogo, se il vostro figlio sia da un fallimento per due anni che può bene potere ottenere un prestito se ristabilisca il buon accreditamento, particolarmente se il fallimento sia causato da qualcosa oltre il suo controllo quali una perdita del posto di lavoro, un incidente o una fattura medica. Dovrebbe parlare almeno con i vari prestatori. In terzo luogo, “compriamo aziende delle case„ siamo semplicemente compratori che osservano per approvvigionare per il meno possibile. Poichè non siete un venditore afflitto, una migliore alternativa se volete vendere è probabile essere l'uso di un mediatore locale introdurre la casa sul mercato. Come vostro agente, il mediatore è costretto ad ottenere il prezzo ed i termini migliori per voi. Andare prego no più avanti con questo fino a che non abbiate parlato con un gruppo dell'alloggiamento della comunità e un avvocato. Avete bisogno di una volontà e la vita -- ma non potete avere bisogno di di vendere la vostra casa. Domanda: Ottengo sempre confuso circa l'agevolazione fiscale dell'casa-ufficio. Ho lavoro dalla casa ed ho una parte indicata della mia casa da agire in tal modo. Mentre amerei l'ammortizzare, il mio consigliere di imposta lo ha detto che la tassa che di ripresa dovete pagare quando vendete i tempi della residenza spesso non avete le pretese della deduzione domestica degno esso. Sono stato incauto? Risposta: In generale, se regolarmente ed esclusivamente usate una parte di vostra residenza per il vostro commercio e se soddisfate le varie condizioni, quindi voi potete perdita un la parte di vostri costi residenziali come spese di affari. Quando vendete i beni ci sono le varie ed implicazioni complesse dalle deduzioni del Ministero degli Interni. Per i particolari, vedere la pubblicazione 523 di IRS, vendendo la vostra casa e parlare con un CPA o l'altro professionista di imposta per gli specifics. Il vostro professionista di imposta ha fatto le raccomandazioni basate sui particolari della vostra situazione particolare, qualcosa a cui non siamo informati. Ci sono, tuttavia, due strategie che potreste volere per provare: In primo luogo, immaginare che abbiate venduto oggi i beni. Come le vostre tasse dalla transazione osserverebbero con una deduzione completa del Ministero degli Interni e senza? In secondo luogo, ottenere un'opinione da un altro professionista di imposta.
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