Chiedere i tempi del Realty - 21 luglio 2006 da Peter G. Miller
Domanda: Ho trovato una casa che ho gradetto, in modo da ho denominato il mio mediatore per mostrarlo me. Ha rivelato ed ha detto che non otterrò la casa e non dovrei collocare una domanda su esso, solo per scoprirlo glie l'ha approvvigionata più successivamente per i 30 giorni. Aveva rifiutato di scrivere un'offerta per me. Può fare quello? Avrei scritto l'offerta con un mediatore differente se sapessi che quello primo non avrebbe scritto uno per me. Mi ha detto che non avrebbe scritto ad un'offerta un'ora prima del venditore iniziato per aprire le domande. Scrivendo ai regolatori della proprietà immobiliare sarebbe uno scherzo. Ho di altre opzioni? Questo tipo è un pulviscolo. Risposta: La prima cosa che un regolatore della proprietà immobiliare vorrebbe sapere è se avete di prova per sostenere le vostre allegazioni. Come le corti, i regolatori non multano i mediatori o non sospendono o non revocano le autorizzazioni senza prova. E come le corti, nessuno vorrebbero un sistema in cui un'allegazione è la stessa come convinzione. Ci è una presunzione di innocenza nei nostri sistemi legali e regolatori e quello non è uno scherzo. Il licenziatario è stato agganciato da voi come mediatore del compratore? Se sì, foste “un cliente„ ed il mediatore è stato assunto come vostro agente. Se foste “un cliente„ allora il mediatore ha avuto un obbligo di curarlo equo, ma non è stato richiesto per fornire i dazi fiduciari di un agente. La vostra condizione come un cliente o cliente sarebbe importante ad un regolatore. Siete rimanere in tocco con il mediatore ed avete reso i vostri interessi noti? Perché voi non è andato ad un altro mediatore? Avete avuto un mese prima del mediatore avete presentato la sua offerta -- e se ha presentato un'offerta o non potreste certamente offrire sui beni. , Naturalmente, non abbiamo sentito il lato del mediatore. Potrebbe sostenere che siete stato dato la prima probabilità comprare i beni, è passato su esso e più successivamente ha cambi ideaare? Potrebbe chiedere se il suo consiglio immediatamente per non scrivere un'offerta fosse frainteso e quello soltanto stesse suggerendo che attendeste una punta? Domanda: Il mio figlio ha ottenuto un prestito di interesse-soltanto due anni fa ed avrà luogo in su in tre mesi. È ci qualche cosa fuori là a quale può rifinanziare? Risposta: State dicendo il vostro figlio avete una nota dell'aerostato in cui l'intero debito deve essere rimborsato dopo due anni, o voi state dicendolo avete un prestito dove durante i primi due anni ha conceduto effettuare i pagamenti di interesse-soltanto ed allora il prestito si trasforma in in un BRACCIO di un anno per il resto del termine di credito ipotecario? Se il vostro figlio ha un aerostato biennale, parlare immediatamente con i prestatori di finanziamento del rimontaggio -- altrimenti i beni possono essere persi a preclusione. Chiedere al prestatore corrente se il prestito può essere esteso. Se i beni non possono essere rifinanziati sarebbe migliore da vendere che farli precludere. Una volta che quello è preso la cura di, metter in contatto con l'ufficio del controllore della valuta e chiedere se il prestito incontra la guida di riferimento descritta nella lettera del OCC ai prestatori nazionali pubblicati nel registro federale il 7 febbraio 2005. Più probabilmente, che cosa il vostro figlio ha è un credito ipotecario 30 che permette i pagamenti di interesse-soltanto durante il periodo iniziale di inizio, dice due anni in questo caso. Ciò può anche essere un prestito che volete rifinanziare -- ma forse non. Immaginare che il prestito abbia cominciato due anni fa e che il tasso di interesse è stato 6 per cento. Un prestito $200.000 il vostro figlio stava pagando $1.000 un il mese per interesse e niente per il principale. Ora immaginare che durante il terzo anno il vostro figlio debba fare completamente ammortizzare i pagamenti e che il tasso di interesse ora è 6.75 per cento. Il prestito ha 28 anni rimanere, in modo da il costo mensile per principale ed interesse durante l'anno tre sarebbe $1.326.45. Durante l'anno quattro e da allora in poi il costo potrebbe essere differente se i livelli di interesse cambiano. Ciò è un aumento enorme di pagamento ma non necessariamente insostituibile. Il vostro figlio dovrebbe certamente parlare con i prestatori di finanziamento del rimontaggio, forse di un prestito di tariffa fissa. Anche allo stesso tasso di interesse di 6.75 per cento, i suoi costi diminuirebbero a $1.297.20 perché il termine di prestito restante sarebbe andato indietro a 30 anni. Tuttavia, il motivo reale ottenere un prestito di tariffa fissa è di impedire gli aumenti futuri di pagamento se i livelli di interesse aumentano più ulteriormente. Domanda: (Anni 20+) un proprietario domestico a lungo termine sta provando a vendere la loro casa ed a trovare che la descrizione dell'agente delle imposte di imposta stava mancando una camera da letto e un bagno mezzo e circa 500 piedi quadrati. La casa non è stata ritoccata e non rimane la stessa come fosse quando 60+ costruito gli anni fa. Non ci è indicazione quando l'errore ha accaduto. I beni vicini, anche durante gli anni 60+, sembrano avere sia le descrizioni corrette che metraggio quadrato. Come uno cura il difetto? È il proprietario domestico responsabile per le valutazioni di imposta arretrata? Questo tipo di situazione è coperto da assicurazione di titolo? L'agente delle imposte ha una certa responsabilità poiché questo sembra essere un errore di segreteria? Se il proprietario della casa quota i beni su un MLS senza una descrizione completa, fa il nuovo proprietario diventa responsabile per il difetto? L'assicurazione di titolo del nuovo proprietario li proteggerà da un lien sconosciuto in seguito al difetto? Risposta: Ci sono milioni di beni e seguono che alcune valutazioni saranno inesatte. Per cominciare, là è domanda per quanto riguarda la storia di proprietà dei beni o della relativa posizione, così questa non è un'emissione istante di assicurazione di titolo. Inoltre, non ci è attualmente pegno di imposta -- e ci ha potuto mai non essere un pegno. Il senso risolvere questa materia è di fare spiegare ad un avvocato mettersi in contatto con l'ufficio dell'agente delle imposte ed i fatti e le circostanze in questione senza rilevare l'indirizzo dei beni. Ciò è chiaramente un errore e non uno sforzo dal proprietario domestico nascondere i miglioramenti. Inoltre, dovrebbe essere precisato che il proprietario ha comprato i beni 20+ gli anni fa anche se le informazioni di valutazione erano errate a quel tempo. Cioè sia il proprietario che l'ufficio dell'agente delle imposte hanno funzionato in buona fede. Il mio sospetto è che l'ufficio di valutazione cambierà la valutazione che va in avanti e forse per il periodo di valutazione corrente, ma che non ci sarà pena. Una tassa supplementare rifletterebbe il valore aumentato dei beni -- ma è ci del differenziale di valore? Se i beni attualmente sono tassati lo stessi come le case di qui vicino allora ci è un caso da fare che ci sono realmente due errori -- una descrizione errata di valutazione che rende la casa troppo piccola e una tassa che riflette il valore di più grandi beni. Ci potrebbe essere indietro tasse, ma potrebbero andare indietro prima di ultimo periodo di valutazione? Ci potrebbe essere una pena, ma questa non è una situazione dove un proprietario abbia nascosto un miglioramento in modo da una pena sembra improbabile. Alla fine, se i proprietari sono addebitati le tasse supplementari otterrebbero semplicemente una fattura. Se pagato, non ci sia pegno e così nessun'emissione di titolo. Se non pagato, ci potesse essere un pegno che avrebbe dovuto essere resolved prima che il titolo potrebbe cambiare. Non ci sarebbero pegni nascosti. Quanto all'elenco di MLS, sarebbe adatto avere una nota nella zona di osservazioni che rileva che i beni sono più grandi delle misure indicate nella valutazione di imposta. Domanda: Sono un mediatore con un cliente che sta provando ad approvvigionare una chiesa che è stata libera per alcuni anni ora. Abbiamo scoperto che ci era un anno-pegno 35 sui beni che sono stati tenuti da un investitore privato. Purtroppo l'investitore è in una casa di cura incapace di comunicare. La sua moglie inizialmente ha detto che avrebbe fornito un numero dare l'avvocato per una paga fuori. Dopo avere dato un numero verbale, uno dei bambini del venditore (chi era segretaria per la chiesa allora che il pegno presunto è stato pagato fuori) ha messo in discussione l'importo. La moglie dei lienholder ha deciso che non stava andando occuparsi di esso e non avrebbe dato un importo di profitto. Ha detto che lo lascerà fino ai suoi bambini per occuparsi di esso quando è andata. Può ritenere appena l'importo di pegno? Che cosa sono le nostre opzioni? Risposta: È ci un pegno affatto? O l'obbligo è stato pagato fuori o non era. Se sia pagato ci dovrebbe essere un assegno o altro annotazione. Se non fosse, quindi i lienholders hanno un obbligo immediatamente di liberare il debito se i proprietari sono pronti a pagarlo fuori. In questa situazione sarebbe saggio esaminare le annotazioni della banca e della chiesa per il periodo in cui il profitto può accadere. Se non ci sono annotazioni disponibili, quindi la materia non può rimane perpetuo insoluta. La domanda può essere forzata richiedendo che l'investitore fornisca informazioni di profitto. Il debito, all'occorrenza, è dovuto all'investitore, non la famiglia perché l'obbligo non è stato trasferito a loro via una volontà e non può mai essere trasferito a loro. Se l'investitore non è competente, una corte può nominare un guardiano o un amministratore per risolvere la materia. Per i particolari, vedere un avvocato locale. Domanda: Quando fa l'esclusione per il periodo di redditi di capitale comincia. Abbiamo iniziato il nostro prestito della costruzione circa due anni fa e ci siamo mossi in circa tre mesi fa. Convertiremo presto il prestito della costruzione in prestito permanente. So che dobbiamo possedere i beni per due anni che siamo riguardati ovviamente per già. Ulteriormente, so che ci è una norma di uso. Quel periodo di tempo di uso comincia quando il prestito della costruzione è stato iniziato, quando ci siamo mossi dentro, o quando convertiamo il prestito della costruzione in prestito permanente? Abbiamo venduto la nostra altra casa circa un anno fa e gli abbiamo evitato i redditi di capitale con. Quello li pregiudica che non possiamo vendere dove siamo ora durante lo stesso periodo biennale? Risposta: Allo scopo della perdita residenziale, la chiave è di due anni di occupazione. Come il IRS specifica: “Escludere il guadagno, un contribuente devono entrambe propri ed usare la casa come residenza principale per due dei cinque anni prima della vendita. I periodi di uso e di proprietà non devono essere simultanei. I due anni possono consistere di 24 mesi completi o dei 730 giorni. Le brevi assenze, quale per una vacanza di estate, contano come periodi di uso, ma le rotture più lunghe, quale un sabbatical di un anno, non fanno. Il contribuente anche non deve escludere il guadagno su un'altra casa venduta durante i due anni prima della vendita corrente.„ In risposta alla vostra seconda domanda, potete usare soltanto una volta la perdita residenziale ogni due anni. Per gli specifics, vedere prego un professionista di imposta. | 
