Chiedere Realty periodi il 22 giugno 2007 da Peter G. Miller
Domanda: Ho trovato una casa attraverso il giornale. Poiché nessun mediatore mi ha indicato la casa o mi ha fatto qualche cosa per relativo ai beni, posso andare direttamente al mediatore dell'elenco e chiedere la metà della commissione che un mediatore utile lo ha avuto fatto il suo lavoro? Risposta: Questo problema comprende tutto il numero delle idee sbagliate, ma li ha lasciati provare a districare quei principali. In primo luogo, “siete stato presentato„ ai beni dall'annuncio di giornale, un annuncio presumibilmente pagato dal mediatore. In effetti, l'annuncio del mediatore ha fissato nel movimento un la serie di eventi che hanno condotto al vostro interesse nei beni. Questa “introduzione„ è un elemento che può autorizzare un mediatore ad una commissione. La stessa logica si applica gli annunci della TV, l'introduzione sul mercato del Internet, gli annunci pubblicitari radiofonici, ecc. In secondo luogo, il lavoro di un mediatore dell'elenco è di avanzare gli interessi di un proprietario. Non siete il proprietario. Siete servito il bene dal funzionamento con un mediatore del compratore o da un avvocato. In terzo luogo, poichè un compratore voi non ha destra discutere la tassa del mediatore dell'elenco. Quella tassa è un aspetto fra il mediatore ed il venditore. Cercando di cambiare una disposizione contrattuale di cui non siete una parte voi potrebbe aprirsi reclami “di interferenza tortuosa.„ Come compratore che cosa potete fare è questo: Fare un'offerta sui beni che riflettono il vostro punto di vista del relativo valore. Il venditore può allora accettare, fa una controfferta o non rispondere. Domanda: Ho approvvigionato un lotto di bene immobile in un'altra condizione in gennaio di questo anno. Tuttavia, recentemente ho ottenuto una lettera dal associazione di proprietari di casa che dice che il mio marciapiede non è stato installato ed ho dovuto ottenerlo dentro entro agosto. Il miei marito ed io hanno pensato che il marciapiede fosse là. Quando ci era neve e ghiaccio sul lotto e non potremmo scavare giù ad esso ma presupposto esso era ci. L'elenco di MLS ha detto che “il marciapiede era dentro.„ Il mediatore che ha venduto i beni ha detto che era un errore nel suo ufficio. Ma ancora non sta offrendo mettere un marciapiede dentro alla sua spesa. Il proprietario dei beni è stato comunicato novembre scorso che era in ritardo nell'ottenerli dentro. Ed ancora non lo ha installato. Il mediatore inoltre ha detto in calce alla pagina sull'elenco di MLS là è un diniego dicendo che non è responsabile dell'esattezza dell'elenco. Se il marciapiede non è installato entro agosto, il associazione di proprietari di casa metterà un pegno sui nostri beni e li caricherà per quello pure. Non ritengo che dovremmo pagare il marciapiede. Dovremmo? Risposta: Dadella probabilità, il associazione di proprietari di casa ha archivato un lien contro il proprietario passato? Se sì, dovreste parlare con la società di assicurazioni di titolo. Se il vostro conto è corretto allora io essere in disaccordo con il mediatore. La lingua alla parte inferiore dello strato di MLS non sostituisce l'obbligo del mediatore come professionista autorizzato di fare una presentazione esatta. L'emissione con l'elenco di MLS non è un typo o un virgola malriposto. Per affermativamente dire che qualcosa è installato quando quello non è il caso è in modo attinente errato. Se un mediatore può mettere qualche cosa in un invio di MLS senza affatto campione per esattezza allora perché i consumatori avrebbero tutta la fede che il sistema era credibile? Perché non dire una casa ha cinque camere da letto quando ha tre, o 14 acri quando ha mólto con appena 6.000 piedi quadrati? Se non ci è pena, allora perché non? Le regolazioni della proprietà immobiliare dicono tipicamente qualche cosa di simile alle norme trovate in Maryland: “Il licenziatario farà uno sforzo ragionevole per accertare di tutti i fatti materiali riguardo ad ogni beni per il licenziatario accetta l'agenzia, per compiere l'obbligo di evitare l'errore, l'esagerazione, la dichiarazione falsa, o la dissimulazione dei fatti materiali.„ Se fosse me, spiegherei al mediatore che ho contato su lui per una rappresentazione effettiva ed esatta dei beni e che lo invitare a compensarlo la spesa del marciapiede o farò esaminare la materia dai regolatori della proprietà immobiliare della condizione. Una lista dei regolatori può essere trovata ad ARELLO.com. Domanda: Il miei marito ed io hanno comprato una casa. L'ispettore domestico ci ha fatto un rapporto che specifica che la casa era nello stato fine. Due mesi più successivamente dobbiamo fare rifare i pavimenti completamente ($15.000) e questo sta venendo dalle bocche di due aziende di livellamento differenti (chi hanno preso le 50 immagini valutate). Entrambi gli uomini da queste due aziende hanno detto che se l'ispettore persino appena avesse ottenuto sulle sue ginocchia ed avesse infiammato una torcia elettrica sotto la casa che avrebbe veduto che era nello stato orribile (i fasci rotti, legno decomposto, i pavimenti sono appena circa sulla terra. Che cosa possiamo fare? Risposta: Dato a tutti i problemi voi specifica, perché era quel pavimento non stava incurvando? Impiegare un tecnico delle strutture, qualcuno che non faccia il lavoro di riparazione, per esaminare il pavimento e per ottenere dettagliare di raccomandazione le che riparazioni sono richieste, se c'è ne. Allora dare un'occhiata alla dichiarazione di comunicazione del venditore ed alla relazione dell'ispettore. Domanda: Sono sposato e stiamo comprando una nuova casa. Soltanto nome del mio marito è sul credito ipotecario, ma entrambi nostri nomi sono sul documento legale. Gli effettuerò i pagamenti mensili con per pagare il credito ipotecario. Se divorziamo, possiedo la metà della casa? Risposta: La casa è un bene ed il credito ipotecario è un debito, così non avete un interesse in un bene e responsabilità diretta del prestito. Tuttavia, se il credito ipotecario è non pagato ed i beni sono preclusi, quindi il vostro accreditamento può essere urtato. In caso di divorzio, specificare le norme e un regolamento -- amichevole oppure no -- determinerà chi ottiene che cosa. Se il divorzio è una preoccupazione, salvo i vostri assegni dimostrarlo ha effettuato i pagamenti specificamente per riguardare il credito ipotecario. Domanda: Se vendete la vostra casa ad una perdita, quindi approvvigionate altro ad un prezzo più elevato, quindi vendete la seconda casa ad un guadagno notevole (più dell'abbuono $500.000), potete aggiungere la perdita del primo domestico alla vostra base della seconda casa? Risposta: No. Ogni vendita è un evento separato e distinto per gli scopi di imposta. La perdita sulla prima vendita residenziale non è deducibile. Fino a $500.000 negli utili se sposato e $250.000 se singoli, non sono tassabili sulla seconda residenza se abbiate vissuto là per due dei cinque anni scorsi ed avete incontrato tutte le altre prove. Per i particolari, vedere la pubblicazione 523 di IRS, vendente la vostra casa. Domanda: Sto studiando l'ingegneria civile e voglio essere nell'industria della proprietà immobiliare. Come posso cominciare? Risposta: Rifinire il vostro grado. Allora, una volta che vi laureate, prendere il codice categoria di base di pre-licensure per la vostra giurisdizione. Una volta che passate il codice categoria e l'esame dell'autorizzazione vanno funzionare come un assistente autorizzato al migliore mediatore o agente che possiate trovare. Domanda: Devo circa $14.000 al IRS e posso dovere fare una vendita di scarsità. Che cosa accadrà con le tasse? Non posso permettermi di pagarle e non conosco che cosa accadrebbe. Che cosa posso fare? Risposta: Se avete una vendita di scarsità potete generare imputato -- e tassabile -- reddito oltre che qualsiasi responsabilità che di imposta ora avete. Il vostro obbligo corrente al IRS è un aspetto separato dalla vendita di scarsità. Tuttavia, potete potere risolvere un regolamento con il IRS. Per gli specifics, parlare con un professionista di imposta locale ed anche un avvocato di fallimento -- un fallimento può essere necessario dato le vostre circostanze presenti. Domanda: Il miei marito ed I possiedono due case, quella viviamo dentro e un affitto. Entrambi sono paid per, in modo da non abbiamo alcun debito di credito ipotecario. La casa che viviamo dentro vale circa $200.000, l'affitto vale circa $60.000. Pianificazione vendere l'anno prossimo locativo, la residenza durante due anni ed allora costruire una terza casa. Dovremmo essere interessati circa l'esenzione fiscale $250.000? Risposta: Avete due diverse transazioni. Se vendete la residenza e se viviate nei beni per due dei cinque anni scorsi, quindi potete riparare fino a $500.000 negli utili se sposato, $250.000 se singolo. Se vendete l'unità locativa ed avete posseduto i beni per più di un anno allora i vostri utili saranno tassati alla tariffa per i redditi di capitale a lungo termine. Per gli specifics, parlare con un CPA o l'altro professionista di imposta. Domanda: Il miei marito ed io hanno fatto un'offerta per i beni immobili. Il venditore conveniva verbalmente ed abbiamo preparato un contratto e lo abbiamo inviato con la posta elettronica al venditore. Il venditore ci ha inviato con la posta elettronica indietro un accordo di approvvigionamento identico ad il nostro ma aveva aggiunto la sua moglie alla sezione della firma ed aveva messo nelle informazioni corrette quali gli indirizzi. Abbiamo inviato con la posta elettronica indietro specificare che abbiamo accettato i termini dell'accordo di approvvigionamento. Il venditore allora ci ha trasmesso un altro email che installa un giorno per venire firmare l'accordo e prendere l'acconto. Il giorno è venuto ed andato e nessun venditore. Dopo la chiamata e l'invio con la posta elettronica, i venditori hanno trasmesso la parola che avévano cambi ideaare e non stavano vendendo. Allora abbiamo inviato loro la nostra copia firmata dell'accordo di approvvigionamento che avévano preparato ed abbiamo avuti tutti via i email accordati e un assegno per il deposito ed abbiamo spiegato che abbiamo creduto che avessimo un contratto obbligatorio. Hanno restituito l'assegno dopo “lo svuotamento„ esso e dell'accordo di approvvigionamento con una lettera che non stavano vendendo i beni. Abbiamo un contratto obbligatorio e un argomento per la prestazione specifica? Risposta: Se il email “accordo„ allora stava legando perché avete dovuto firmare fisicamente tutti i documenti? “L'accordo di approvvigionamento„ ha contenuto tutti i termini e condizioni generali, o era un documento più limitato, qualcosa che discutesse appena il prezzo ed alcuni altri articoli? Se determinati articoli non fossero inclusi, non può legare nelle giurisdizioni date. Per i particolari, metter in contatto con un avvocato locale della proprietà immobiliare. Essere sicuro chiedere quanti anni -- e quanta moneta -- potrebbe potenzialmente prendere ai reclami di risoluzione “della prestazione specifica.„
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