Chiedere Realty periodi il 25 maggio 2007 da Peter G. Miller
Domanda: Ho un cliente che è attualmente in impegno con i beni di REO. Dopo il controllo della termite, ci erano le riparazioni significative che hanno dovuto essere fatte. Il venditore acconsentiva a darci i $2.600 accreditamento “verso i costi closing„ per le riparazioni. Tuttavia, li vogliono fare la riparazione “dopo che„ vicino dell'impegno, citare “la responsabilità interessa„. Perché le pensate li vorreste fare la riparazione della termite “dopo„ e non durante l'impegno? Risposta: Come aspetto di vasta speculazione e senza conoscenza di tutti i venditori particolari, il mio pensiero va come questo: Supporre che abbiate fatto le riparazioni prima della chiusura, nociva i beni ed allora non vi siate chiusi? Quello sarebbe un molto buon motivo mantenere un compratore dalla fabbricazione delle riparazioni prima del regolamento. Sapere che le riparazioni costeranno $2.600? O ha potuto il costo essere più grande? Per lo meno avrebbe significato avere un esame attento e vasto dei beni da un regolatore qualificato del parassita prima dell'accettazione dell'accreditamento. Quanto al perché l'accreditamento è stato assegnato verso “la chiusura costa„ piuttosto che un problema particolare, se fosse me io non potrebbe volere avere un riconoscimento scritto che potrebbe riferirsi in avvenire indicando che ci può essere un'emissione della termite. Domanda: È vicina ad un mese dalla quotazione della nostra casa del Colorado in un mercato dei venditori caldi. Abbiamo avuti due rappresentazioni ed un'offerta. La nostra casa è una di alcune più vecchie case in una novità di classe ed è in una posizione fantastica in una zona esclusiva. Viste, superficie in acri, segretezza, vicinanza della città…. Quanto tempo uno verifica il mercato? A che cosa raccomandereste con riferimento: pazienza, cadente il prezzo di elenco, o cadente il nostro elenco e vendente FSBO? Risposta: Senza dubbio avete i beni piacevoli, tuttavia, Colorado ha un gran numero delle preclusioni. RealtyTrac.com segnala che Colorado è allineato in secondo luogo nelle preclusioni fra tutte le condizioni. Nella maggior parte delle giurisdizioni ci è media che vende i periodi. Parlare con il vostro mediatore per determinare quanto ci vuole per introdurre una casa sul mercato tipica nella vostra vicinanza -- ed allora riconoscere che “la media„ significa una certa vendita più velocemente ed alcune vendono più lento. Quanto ai prezzi cambianti, pazienza o qualunque, il migliore punto è di sedersi con il mediatore e di esaminare la pianificazione di vendita che è stata presentata quando avete quotato. La pianificazione è stata seguita? Sono ci cambiamenti che dovrebbero essere fatti? Domanda: Ho approvvigionato un condominio in 2003. Subito dopo entrare nell'unità ho protestato circa eccessivo rumore da un'installazione della pompa di pozzetto che il costruttore aveva fatto e che l'alterazione ha condotto ad un odore che entra in mio livello superiore, principalmente intorno alla rondella/essiccatore. Un idraulico dal costruttore ha addotto che “l'impianto idraulico è nella violazione al regolamento edilizio„. Sto mettendo in contatto con l'amministrazione dei beni per il progetto dal 2003 fino a poco tempo fa. Ora sono informato che ci era riempimento nel quadro di un programma della garanzia che ora è trascorso. Come ha potuto l'occupazione essere accordata per questa unità con i difetti di regolamento edilizio? Risposta: Ora è 2007 ed in primo luogo avete veduto questi problemi quattro anni fa. Se il costruttore non stesse essendo sensible a reagire, quindi la soluzione era di denominare l'ispettore di bene immobile locale in 2003 per determinare se l'allegazione dell'idraulico fosse corretta. Se ci sono le violazioni di codice, quindi l'ente locale può assicurare che le riparazioni sono fatte dal costruttore, se il costruttore è responsabile. Domanda: Se la miei moglie ed io si muovono nuovamente dentro uno dei nostri affitti e vivono là più di 24 mesi li vogliono si qualificano per l'esenzione $500.000 di utile del capitale? Risposta: Forse. Se l'unità locativa sia ottenuta con uno scambio di 1031 imposta dovrete possedere i beni per almeno cinque anni, compreso due anni di residenza, per qualificarti per i redditi di capitale ammortizzate. Se l'unità locativa non si acquisti con uno scambio 1031, quindi potete vivere in esso per almeno due anni e qualificarti al contrario per la perdita di redditi di capitale. In il uno o il altro caso, quando vendete potete anche affrontare “riprendete„ la tassa per deprezzamento preso mentre i beni sono stati usati come affitto. Per gli specifics, parlare con un CPA o l'altro professionista di imposta. Domanda: Ho comprato il mio cooperativo di Manhattan in 1996 e questo è stato il miei primario e soltanto luogo di residenza. Sto pensando a vendita e realizzerò un profitto notevole sulla vendita. Che percentuale, all'occorrenza, devo pagare nei redditi di capitale? Posso essere esente dalla tassa? Risposta: Secondo l'associazione nazionale dei cooperativi dell'alloggiamento, “dall'atto del congresso, azionisti di cooperativo sono trattati lo stessi dei proprietari della casa unifamiliare quando vendono. Se il vostro cooperativo sia la vostra residenza primaria per due dei cinque anni prima della vendita, i primi $250.000 ($500.000 se sposato) di guadagno si escludono dall'imposta sul reddito federale. Potete usare più di una volta l'esclusione.„ Per gli specifics, vedere la pubblicazione 523 di IRS, vendendo la vostra casa e parlare con un professionista di imposta. Domanda: Potreste prego darmi un'idea circa quanto la mia casa avrebbe andato giù nel valore se due torrette radiofoniche dai 200 piedi 50kw fossero messe su 1.200 piedi dalla mia casa e smack davanti ai miei bei Mountain View rocciosi. La zona è residenziale rurale suddiviso in zone. La mia casa è su 5.7 acri. I vicinoi sono i pacchetti da 5 - 20 acri e sono tristemente anche più vicino al luogo proposto della torretta. La mia casa ora è stimata intorno $350.000. Risposta: Uno studio 1998 da James A. Bryant e da Donald il E. Epley ha esaminato la materia dei valori domestici e dei campi elettromagnetici. Il loro studio è interessante anche se la vostra situazione coinvolge le torrette radiofoniche e non le linee elettriche. Bryant e Epley offrono un'osservazione astonishing: Anche se la prova effettiva manca, una causa in giustizia -- Autorità di potere di Criscuola v. della condizione di New York, 1993 -- indica che “la percezione di un rischio per la salute dai campi elettromagnetici (EMFs) è stata la base di una diminuzione di valore di una proprietà residenziale e di danni risarcibili. Questo caso ha riaffermato la tendenza relativa ad undici specifica che la prova di timore pubblico è una base sufficiente per compensazione anche se la prova scientifica sta difettando di.„ Cioè i valori possono essere diminuiti non perché ci è una minaccia reale di salute ma a causa delle impressioni, se quelle impressioni sono di destra, errate o fuori dalla parete. “Cancerphobia,„ scrive gli autori di studio, “è diventato un'emissione a tutto il proprietario che risiede vicino ad una linea elettrica ed ai prestatori che tengono i prestiti su quei beni che possono soffrire un declino nel valore di mercato. Nessun dato conosciuto esiste per valutare la grandezza del valore residenziale influenzato, ma la logica deve produrre un grande valore poichè l'ogni comunità locale ha linee di trasporto di energia.„ Per determinare l'effetto sui valori di una proprietà tramite la costruzione delle torrette radiofoniche vicine, parlare con gli esperti locali che hanno studiato l'emissione. Domanda: Dopo che ho approvvigionato una casa, i vicinoi lo hanno informato che un uomo anziano ha commesso il suicidio nella casa. Può un mediatore ritenere tali informazioni? Può un mediatore dirmi se un ex proprietario avesse sussidi? Risposta: La legge sugli alloggi equa, dice HUD, lo rende illegale “per fare pubblicità o rilasciare a tutta la dichiarazione che indica una limitazione o una preferenza basata sulla razza, sul colore, sull'origine nazionale, sulla religione, sul sesso, sulla condizione familiare, o sull'handicap. Questa proibizione contro la pubblicità discriminatoria si applica ad alloggiamento unifamiliare ed occupato dal proprietario che è al contrario esente dalla legge sugli alloggi equa.„ Pure, dice HUD, “se voi o qualcuno si associasse con voi: Avere un fisico o l'inabilità mentale (audizione compresa, mobilità e danni visivi, alcolismo cronico, malattia mentale cronica, ritardo complesso del AIDS, del AIDS e mentale relativo) quella limita sostanzialmente una o più attività importanti di vita, ha un'annotazione di una tal inabilità o è considerata come avendo tali protezioni allora supplementari di inabilità„ applicar. Così un mediatore, un proprietario o un venditore non possono commentare o speculare in materia di indipendentemente da fatto che qualcuno ha o hanno avuti AIDS perché sul relativo fronte una tal osservazione può essere veduta come dichiarazione discriminatoria. Ci sono varie norme “stigmatized„ dei beni in varie condizioni -- e nessun norme stigmatized dei beni in molte giurisdizioni. In alcune zone suicidi e gli omicidi non sono considerati gli argomenti materiali affatto, in altre zone che possono essere informazioni materiali per un periodo di tempo dato se noto al mediatore. Alternativamente e malgrado le norme della condizione, si potrebbe sostenere che la discussione su un suicidio è inoltre qualcosa che violasse la legge sugli alloggi equa federale perché un suicidio potrebbe essere veduto come componente di una malattia mentale cronica. Per gli specifics si è riferito alla vostra giurisdizione che dovrete parlare con un avvocato locale. Domanda: Il mio vicinot ha ottenuto i permessi sviluppare una stanza e collegarla alla sua casa. La città lo ha incitato ad ottenere un'indagine che “magico„ ha rimosso la linea di beni. Recentemente ho fatto la mia propria fare indagine ed il vicinot sta invadendo fino a 4 " dall'angolo posteriore della sua nuova struttura sul mio lato della parete comune. Ho consultato un avvocato e mi non ha dato molte alternative quanto ai provvedimenti che potrei prendere senza valutazione dei costi mólto nelle spese notarili. Se provo a vendere la mia casa dovrò rilevare l'invasione? La costruzione ha avvenuto un poco in tre anni fa. Risposta: Se il garage invada sui vostri beni allora che saranno determinati con l'indagine del compratore. Tuttavia, ci non può essere un'invasione, dato che il vostro vicinot ha prodotto un'indagine che era soddisfacente alla città. Che cosa ora avete sono le indagini di duello. La materia dovrebbe essere rilevata nella scrittura ed il compratore dovrebbe essere tenuto ad ottenere un'indagine come termine della vendita in modo da lui o lei può determinare indipendente indipendentemente da fatto che ci è un problema materiale. Questa materia urterà il valore dei vostri beni? In un mercato caldo, forse non. In un mercato freddo, molto probabilmente.
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