Chiedere Realty periodi il 27 aprile 2007 da Peter G. Miller
Domanda: Attualmente stiamo esaminando la vendita della nostra casa locativa di vacanza e l'approvvigionamento della casa frazionaria della parte anteriore della spiaggia (1/13th azione). Possiamo fare uno scambio 1031 per questi beni? Mentre siamo siamo permessi usare la casa per soltanto quattro settimane all'anno, che cosa saremmo il requisito locativo? Risposta: Ed Horan, uno specialista certificato di scambio con il Realty Exchange Corporation (www.1031.us), offerte questa risposta: “Supporre che la casa che locativa di vacanza pianificazione vendere si qualifica come beni ceduti 1031 scambio, il vostro approvvigionamento di un interesse di 1/13 poichè i beni del rimontaggio non si qualificheranno. “Il motivo per questo è che il IRS considera l'uso personale dei beni da tutto il comproprietario come essendo uso personale da voi. Quindi, anche se avete affittato i beni fuori per le vostre intere quattro settimane, l'uso personale accumulato dai vostri co-owners eliminerebbe i beni come essendo tenendo per gli scopi di investimento o di affari.„ Per più informazioni vedere la pubblicazione 527, beni locativi residenziali di IRS e parlare con un professionista di imposta per gli specifics. Domanda: Stiamo quotando una parte dei beni da vendere. Stiamo domandando se permettere che il mediatore rappresenti il compratore così come noi. È questa approvazione? Risposta: Le norme e le pratiche variano dalla giurisdizione, ma nei termini di base quando quotate la vostra casa con un mediatore della proprietà immobiliare che la persona è il vostro agente e siete il cliente. Poichè “un agente„ il vostro mediatore ha determinati obblighi ai clienti, gli obblighi a volte hanno rappresentato dal termine “carbone„ -- cura, obbedienza, responsabilità e lealtà. Secondo l'associazione nazionale degli agenti immobiliari, uno studio 2006 dei compratori ed i venditori indica che 44 per cento di tutti gli acquirenti avévano scritto gli accordi di mediazione del compratore mentre altri 20 per cento hanno avuti accordi verbali. Ventisei per cento dei dichiaranti non hanno usato i mediatori del compratore e 11 per cento non ha conosciuto chi le ha rappresentate, se chiunque. In effetti, ci è una buona probabilità che il vostro mediatore porterà in un compratore free-range, qualcuno non rappresentato da un altro mediatore. Il vostro mediatore può fungere da agente doppio rilevato e rappresentare entrambi voi ed il vostro compratore nella transazione. In alcune giurisdizioni, un mediatore può potere fungere da “agevolatore„ che riunisce i partiti ma che rappresenta nessuno. Dove ci sono grandi mediazioni con gli uffici multipli a volte avete un agente rappresentare un venditore ed un altro rappresentare un compratore. Poiché entrambi gli agenti funzionano per lo stesso mediatore, l'emissione dell'agenzia doppia presenta. Poichè un proprietario il vostro obiettivo deve vendere i beni per il prezzo più elevato ed i migliori termini potete ottenere nel vostro mercato attualmente. È importante essere informato delle emissioni dell'agenzia ed è importante che il vostro mediatore fornisce tutte le comunicazioni required, ma nessun meno importante voi vuole ottenere i beni venduti. Filosoficamente, preferirei in un mondo perfetto che ogni venditore ed ogni compratore ciascuno avessero un mediatore separato in ogni transazione, ma un tal campione non è pratico nell'odierno mercato. Le buone notizie, almeno, sono che 44 per cento di tutti gli acquirenti hanno scritto gli accordi di mediazione del compratore. Che cosa è pratico e che cosa ora è consentito nella maggior parte delle giurisdizioni è agenzia doppia rilevata o che cosa a volte è chiamato agenzia “indicata„. L'agenzia doppia rappresenta un conflitto di interesse perché i compratori ed i venditori inerentemente hanno ordini del giorno differenti. Tuttavia, agenzia doppia rilevata -- perché è rivelato su - parte anteriore -- colloca entrambi i partiti sull'avviso che ci è un conflitto, un conflitto che ciascuno ha scelto per accettare. Il vostro mediatore dovrebbe potere spiegare a completamente e chiaramente i campioni ed i requisiti dell'agenzia nella vostra giurisdizione. Per esempio, è ci una presunzione che salvo accordo contrario un mediatore rappresenta automaticamente un compratore o un venditore? Ciò è una conversazione degno avere prima che un accordo dell'elenco sia firmato in modo da capite esattamente che cosa sta facendo e perché. In più, un compratore o un venditore può anche agganciare i servizi di un avvocato per esaminare i contratti e formulare il consiglio legale. Domanda: Recentemente ho approvvigionato una casa. Nel contratto il mio mediatore mano-ha scritto che “tutte le coperture della finestra„ sono state incluse nella vendita. Congettura che cosa? Copre ed i fissaggi mancano. L'agente del venditore ora dice che copre non erano “coperture della finestra„ poichè completamente non hanno coperto le finestre ed altre coperture (ciechi) sono state lasciate su quelle finestre. Inoltre dice che i coni retinici di legno non sono coperture della finestra né sono “dispositivi„ perché potrebbero essere eliminati senza danneggiare la parete. A me questa è una facile soluzione. Che cosa dite? Risposta: Dico che i contratti dovrebbero essere scritti in un senso che è nè poco chiaro nè discutibile. Il gergo legale ha un'espressione particolare dove ogni termine ha un significato specifico e convenuto. “Le coperture della finestra„ è un termine non di arte, ma piuttosto un'espressione generale. Per esempio, potrebbe essere migliore dire che dovevate considerare tutte le coperture della finestra e preparazioni della finestra in place il 27 aprile 2007, includendo ma non limitato a tutte le tonalità, i ciechi, tende, valances, copre, tende e tutti i fissaggi ed apparecchiatura relativi. In questa situazione, chiederei il mediatore nuovo copro e fissaggi. Incidentalmente, la prova per “un dispositivo„ non è a se può essere eliminata senza danno, ma a se è attaccata e progettato essere una parte dei beni. Per esempio, potreste eliminare un forno incorporato da una cucina senza danno ma d'altra parte avreste un foro gigante. Il forno dovrebbe rimanere chiaramente. Domanda: I possedere un duplex. Vivo da un lato ed affitto l'altro. Per venti anni questo ha funzionato molto bene. Ora tutto che cambi. Il duplex è pulito, ritoccato e ready ma per le tre settimane scorse ho intervistato una sezione trasversale della gente che non ha senso della responsabilità o considerazione di altre. Alcuni sono vero e proprio maleducato. Ho annullato i miei annunci di giornale per ora. Sto usando il word-of-mouth fra gli amici e le conoscenze. Realizzo che la nostra zona è nella profonda preoccupazione con alloggiamento ed i lavori. Voglio fornire una casa; quello è tutto. Ho diminuito l'affitto. Sono elencato su tre siti Internet differenti, anche. È ci qualunque altro consiglio che potete darli per affittare la mia unità? Risposta: Non sono sicuro che cosa costituisce una mancanza di responsabilità o la scortesia nella vostra situazione particolare, ma sono equo sicuro che tali qualità non sono collegate con il mercato del lavoro locale. Il problema, ritengo sospetto, sono che avete avuto una porta affianco degli inquilini per 20 anni. Avete avuto un determinato livello di comodità con i vostri inquilini. Ora stanno andando ed il cambiamento, da solo, può essere difficile. Sembrate attento sull'affitto dei beni da lei. Perché non usare un mediatore locale? Dovrete pagare una tassa, ma forse inoltre avrete meno sforzo. Quello può essere uno scambio molto utile. Domanda: Sono curioso circa l'intero “processo di credito ipotecario d'inversione„. Anche se sono probabilmente a 35 anni dalla pensione, sto seguendo il dibattito di Assistenza sanitaria statale e di previdenza sociale, che è tutti i sorte avversa e buio, in modo da ho voluto sapere i crediti ipotecari d'inversione funzionano. Dovete possedere il vostro libero domestico e libero di qualificarti per un credito ipotecario d'inversione? Che cosa è in esso per il prestatore di credito ipotecario? Come profittano di? E che cosa accade al credito ipotecario se il proprietario domestico muore? Che cosa se la casa è voluta ad un membro di famiglia? Che cosa allora? Risposta: I crediti ipotecari d'inversione sono disponibili a quelli 62 e più vecchio invecchiati. Una casa non deve essere libera e chiara di tutto il debito, ma le case senza il credito ipotecario saldano o un piccolo saldo di credito ipotecario è i migliori candidati per un credito ipotecario d'inversione, o che HUD denomina “un credito ipotecario di conversione di azione ordinaria domestica„ o HECM. Quando una persona muore o i movimenti a partire dai beni che il saldo ha dovuto sul credito ipotecario d'inversione è dovuti e pagabili. Ciò significa tipicamente che i beni devono essere venduti o rifinanziati. Se venduti, tutti i contanti sopra il debito fa parte del conto o della proprietà del proprietario. Se rifinanziato da un erede i beni possano essere mantenuti. Domanda: Circa due anni fa la miei moglie ed io hanno approvvigionato i beni di investimento in una zona che è diventata da un grande costruttore nazionale. Abbiamo pensato che lo sviluppo fosse stato venduto fuori ormai, ma con il rallentamento dell'alloggiamento può essere anni prima che il progetto fosse completato. I costruttori hanno la destra proibire un proprietario dal usando un segno fare pubblicità ai beni da vendere o affitto? Qualche gente ha messo un piccolo per la vendita firma dentro una finestra, ma sono detto che i segni hanno dovuto essere eliminati. Risposta: È appena una congettura, ma immagino che il costruttore non abbia girato il controllo del associazione di proprietari di casa o dell'associazione del condominio ai proprietari perché un numero delle unità dato non è stato venduto. In effetti, il costruttore può comporre che cosa norme gradice. L'emissione di centro qui è che se le vostre vendite dell'unità significa che il costruttore può perdere un compratore. In un mercato arrestato, meno concorrenza è buona per che un costruttore incapace di scaricare le sue proprie unità, così un motivo possibile per una proibizione del segno. Che cosa potete fare? Fare pubblicità a fuori dai beni ed avere lotti delle foto e dei video in linea. I mediatori locali possono dirli di più. Domanda: Ho un'una camera da letto, un condominio del bagno in una città importante. Voglio strappare fuori la mia vasca del mulinello e cambiarlo ad un acquazzone alto del basamento soltanto. Con esso che è la mia soltanto stanza da bagno, pensate che urterebbe negativamente il valore del condominio? Risposta: Penso che il cambiamento proponete abbia svalutato il valore della vostra unità e costerebbe molta moneta per compire, ammettendolo potevano ottenere tutti i permessi necessari dall'associazione del condominio e dall'ispettore di bene immobile della città. Perché? Poiché potete prendergli un acquazzone una vasca del mulinello, ma non può ottenere un bagno del mulinello in un acquazzone. In altre parole perderete una caratteristica che molta gente considera attraente.
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