Chiedere i tempi del Realty - 28 luglio 2006 da Peter G. Miller
Domanda: La mia casa è sul mercato con un mediatore e l'accordo dell'elenco espira all'estremità se il mese. Immetterò i beni indietro sul mercato in seguenti settimane con un nuovo mediatore. Il numero dei giorni sul mercato che mostra sul MLS comprenderà il tempo quotato con il primo mediatore? Risposta: Ci sono centinaia di sistemi di MLS e le polizze variano. Nelle descrizioni vedute dai mediatori troverete il numero dei giorni sul mercato sotto il mediatore corrente dell'elenco. Molti sistemi inoltre comprendono il numero totale dei giorni sul mercato con tutti i mediatori. Così con alcuni sistemi vederete i DOM di MLS (giorni correnti sul mercato) di 140 ed i DOM dei beni per i 220 giorni (tutti i giorni sul mercato). Domanda: Sono nel corso della vendita della mia casa e dell'ottenere poco spaventato che non venderà. Ha tre anni con quattro camere da letto, 2.5 bagni e una grande vicinanza. Abbiamo fatti esso sul mercato per circa tre mesi ora e non neppure offrire uno. Come possiamo spostare questo albatro? Risposta: Prima di lasci prendere dal panicoare, chiedere al vostro mediatore quanto ci vuole a vendita come le case nella vostra comunità. Se la casa sembra essere sul mercato per un periodo eccessivo-lungo, quindi sguardo alla pianificazione di vendita del mediatore. I beni che sono introdotti come sono promessi? Dovrebbe la pianificazione essere cambiata? Dopo studiare la possibilità di migliorare la vostra offerta con un prezzo più basso, l'aiuto per i compratori alla chiusura, ecc. parlano con il vostro mediatore per i particolari. Domanda: I possedere i beni che consistono di due lotti della città su cui una piccola casa si siede. La casa è necessitante la riparazione e vale $75.000 come è e libero. Ci sono attualmente $60.000 nei prestiti contro i beni. Vorrei strappare giù la casa e sviluppare un four-plex sul lotto. Come faccio questo accadere? Ho avuto offerte da comprare dagli sviluppatori. Vorrei provare la mia mano a sviluppare i beni io stesso. Risposta: Che cosa avete è i beni ipotecati che ora non producono reddito. Sareste più ricco riparando in su i beni ed affittandoli fuori, esaminando il valore di vendita dei beni, vendendolo o sviluppando i beni più ulteriormente. Ciascuna di queste opzioni ha i benefici e rischi. Se riparate in su i beni dovete essere sicuro che il mercato locativo locale produrrà un rendimento soddisfacente. Se lo vendete necessità di vedere che cosa i beni renderebbero dopo che tutti i costi ed imposte sono stati pagati. Uno scambio 1031 -- se i beni si qualificano -- potreste dargli i migliori beni e potreste rinviare le imposte sul reddito su tutti gli utili. Vedere un professionista di imposta per i particolari. Quanto a sviluppare i beni, i proprietari inesperti bene-non sono serviti che li fanno da soli. In molte giurisdizioni lo sviluppo è un processo complesso con i grandi costi in su - fronteggiare per ottenere la suddivisione in zone, i permessi, ecc. Un'idea considerare sarebbe di prendparteere ad una società a capitale misto con uno sviluppatore -- fornirete i beni in cambio di un'azione della vendita lorda o dei dollari locativi. Per i particolari, parlare con un avvocato. Domanda: Che percentuale del momento un contratto firmato per una vendita domestica non va attraverso alla chiusura? Quanto tempo lo fa solitamente per prendere fra il contratto ed il closing. Inoltre, non è il prezzo di contratto più corrente e più descrittivo del mercato che il corso di chiusura? Risposta: Virtualmente tutte le offerte dell'approvvigionamento oggi sono contingenti su tali requisiti come il finanziamento con una determinata tariffa ed i termini, un controllo domestico e la capacità ottenere buon, titolo commerciabile ed assicurabile. Alcune offerte vengono a mancare chiaramente, ma la percentuale è sconosciuta. La percentuale dei contratti che non si chiudono probabilmente varia dal mercato al mercato. I Closings possono essere preveduti con velocità grande a causa dei servizi automatizzati di accreditamento, di credito ipotecario e di titolo. Tuttavia, non è solitamente nell'interesse di il uno o il altro partito avere un closing istante perché i venditori hanno bisogno spesso del tempo di trovare i beni del rimontaggio e sia i compratori che i venditori hanno bisogno del tempo di imballare e del movimento. Quanto ai prezzi di contratto contro i corsi di chiusura, un contratto riflette un punto di partenza nel processo closing. Le spese Closing quali le tasse, l'assicurazione di titolo e per-diem interesse si riferiscono al formato del contratto ed alla data di scadenza. Non sono sicuro che il prezzo di contratto è “più corrente„ che il corso di chiusura perché chiudersi è semplicemente una riflessione del contratto. Entrambi sono che cosa sono -- e nient'altro. Domanda: Abbiamo un dilemma. Abbiamo approvvigionato una casa per il nostro figlio e la sua nuova moglie tre anni fa poichè potremmo ottenere un migliore tasso di interesse. Hanno vissuto nella casa fino a poco tempo fa, quando la sua moglie ha avuta una lesione alla schiena e non potrebbe arrampicare in su le scale. Hanno effettuato tutti i pagamenti ed hanno dedotto l'interesse sulle loro tasse -- non abbiamo esatto perdite. Ora devono muoversi fuori - della condizione e pianificazione approvvigionare un'altra casa. Possiamo rinunciare il reclamo la casa sopra ai loro nomi ed allora possono usare l'esclusione di $500.000 redditi di capitale? Abbiamo bisogno di facciamo completo uno scambio 1031 nel nostro nome (mentre compare attualmente sul titolo) ed allora ad un titolo di reclamo rinunciato il tempo più tardo ai loro nomi? Risposta: Le pianificazioni per rinunciare il reclamo qualche cosa a chiunque dovrebbero non essere intraprese mai senza consiglio adeguato di contabilità e legale, altrimenti tali sforzi possono fornire i risultati non intenzionali e costosi. Riguardo alle vostre domande, se il vostro titolo di guadagno di nuora e del figlio ai beni voi dovesse pagare le tasse sugli utili dalla vostra vendita e dovrebbero vivere nei beni per due anni prima di potere vendere e riparare gli utili. Dubito i beni possono essere venduti in uno scambio 1031 che permetterebbe che rinviate le tasse su tutti gli utili di vendita. Perché? Poiché i beni non sono stati utilizzati nel commercio o nel commercio, non sono stati svalutati e non state esigendo l'interesse da contratto ipotecario o le imposte fondiarie come deduzioni di affari. Per gli specifics, vedere prego un avvocato di imposta, un CPA o un agente iscritto. Domanda: Che percentuale è pagata ad un commesso della proprietà immobiliare dalla vendita di una casa? Risposta: La risposta dipende sopra indipendentemente da fatto che il commesso ha quotato e venduto la casa, appena quotato i beni, appena venduti i beni, l'accordo sul posto con il suo mediatore e -- per di più -- la tassa totale a cui un proprietario o un compratore ha convenuto. Non ci è tassa standard e required regolata da legge e tutte le tasse sono negoziabili. Domanda: Ho posseduto una gabbia in NYC dal 1999 -- prima che ottenga sposato in 2002 -- così la mia moglie non è sul leasing. La miei moglie ed io hanno comprato una casa in Florida in 2004; venderemo l'anno prossimo entrambe le case per comprare un'altra casa in Florida. Possiamo esigere un'esenzione di redditi di capitale su entrambi i posti? La gabbia di NYC è la mia residenza primaria, ma la residenza della Florida è residenza primaria della mia moglie (vado avanti e indietro). So che risponderemo alle 24 esigenze di mese ma non sono sicuro circa il requisito della residenza -- entrambi noi devono vivere nel posto di Florida in modo che noi per esigere l'esenzione di redditi di capitale? È ci un numero minimo dei giorni che devo rimanere nella residenza di Florida per qualificarmi per l'esenzione o è questo discutibile poiché non posso avere due “residenze primarie„? Può la mia moglie esigere la vendita della casa di Florida come suoi proprie in modo che noi per ottenere l'esenzione? Risposta: Potete esigere soltanto una perdita residenziale ogni due anni. Poiché la vostra moglie non è sul titolo della gabbia, poiché “gli non possiede„ un palo i beni e così probabilmente non ha capacità di prendere una perdita. “Per escludere il guadagno,„ dice il IRS, “un contribuente deve entrambe propri ed usare la casa come residenza principale per due dei cinque anni prima della vendita. I periodi di uso e di proprietà non devono essere simultanei. I due anni possono consistere di 24 mesi completi o dei 730 giorni. Le brevi assenze, quale per una vacanza di estate, contano come periodi di uso, ma le rotture più lunghe, quale un sabbatical di un anno, non fanno. Il contribuente anche non deve escludere il guadagno su un'altra casa venduta durante i due anni prima della vendita corrente.„ Può essere che possiate vendere la gabbia e potete ottenere una perdita e la vostra moglie può vendere e qualificarsi per una perdita dalla vendita dei beni della Florida. Per i particolari parlare con un professionista di imposta. Domanda: Ho posseduto una casa prima della mia unione. Ora sto passando con un divorzio. La I potrà trovare una società di assicurazioni di titolo che firmerà fuori sulla vendita della mia casa mentre sono ancora nel mezzo del divorzio. La casa è redatta soltanto nel mio nome. Risposta: La vostra moglie può bene avere un interesse giusto nei beni con un reclamo a tutto il valore aumentato che si è presentato durante il periodo di vostra unione; la vostra moglie può avere diritti supplementari in una condizione dei beni di comunità e può essere nel vostro interesse non vendere i beni fino a finire il divorzio. Le situazioni di divorzio sono difficili per tutti i partiti, le norme variano dalla giurisdizione e non dovreste fare qualche cosa fino a discutere sull'argomento con il vostro avvocato. Domanda: Siamo nel corso dell'acquisto della casa nuova. La casa non era finished prima della data che siamo stati supposti chiuderci ed ho dovuto trasmettere più carte concernenti che cosa utile, ecc. Ora dicono che posso ottenere soltanto il tasso di interesse a 10.5 per cento ed è un prestito di rifinanziamento. Possono fare questo come noi non neppure per chiudersi sulla casa? Risposta: Che cosa era la vostra tariffa originale? Avete controllato con altri prestatori per quanto riguarda un prestito? Nell'odierno ambiente, una tariffa di 10.5 per cento suggerisce l'accreditamento doloroso o un prestito per molto più del valore dei beni. I contratti del costruttore, essendo scrivendo per e dai costruttori, li assolvono tipicamente di tutta la responsabilità di un completamento domestico in ritardo. Bene-sareste servito che vi mettete in contatto con l'ufficio di affari di consumatore con il vostro Attorney General della condizione e un avvocato locale del gruppo dell'alloggiamento della comunità o. | 
